Quale responsabilità per l' appaltatore-venditore che abbia eseguito opere di ristrutturazione di edificio già esistente?

Dr Maria Concetta Carpine - La società X, negli anni 2007 - 2008, eseguiva opere di ristrutturazione di due edifici costruiti alla fine degli anni Settanta, quindi già esistenti, e successivamente alienava le singole unità immobiliari a proprietari che, poi riunitisi in condominio, pretendevano di far valere, a distanza di cinque anni, nei confronti della società X una qualche responsabilità in ordine all'esistenza di - presunti - vizi e difetti degli immobili (in particolare, umidità e distacco dell'intonaco).

In siffatta ipotesi, la posizione della società deve essere valutata sotto due diversi profili: quale appaltatore e quale venditore.

Sotto il profilo della responsabilità come venditore, l'art.1490 cc stabilisce che "il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. A decadenza dell'azione, la denuncia deve avvenire entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalla legge o dalle parti. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o lo ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna". Si rileva immediatamente la decadenza e la prescrizione dall'azione da parte del Condominio.
Sotto il profilo della responsabilità come appaltatore, le norme di riferimento sono gli artt. 1667 e 1669 c.c.. Il primo stabilisce che: "L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera (1668). La garanzia non dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza (2964), denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna". L'art. 1669 c.c. stabilisce: "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive (2934) in un anno dalla denunzia".
Si tratta di valutare se e quale delle due norme sia effettivamente applicabile al caso di specie.
In merito all'art. 1669, parte della giurisprudenza ritiene che il difetto di costruzione che si sia manifestato nell'arco del decennio si ravvisa non solo quando vi sia pregiudizio per la statica dell'immobile, la sua durata e conservazione, ma anche in tutti quei casi in cui le alterazioni, pur riguardando una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale della stessa. (Cass. civ. 30/1/95 n. 1081; Cass. civ. n. 21351/2005). Così si è ritenuta sussistente tale responsabilità, per esempio, in caso di difetti intriseci della costruzione, riconducibili all'inidoneità dei materiali impiegati o alla cattiva esecuzione dei lavori, ma anche per le deformazioni e rotture delle colonne montanti di scarico delle acque nere eseguite in plastica, l'inefficienza dell'impianto centralizzato di riscaldamento. Ancora a proposito di azione ex art. 1669 c.c., occorre evidenziare che la stessa può essere esperita non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, sempreché i difetti abbiano le caratteristiche enunciate, incidenti sull'esistenza e la funzionalità del bene.
Occorre chiedersi se questa norma, che si applica quando l'opera dell'appaltatore consiste nella costruzione ex novo di un immobile, possa trovare applicazione anche nei casi di ristrutturazione o modifiche di un edificio preesistente, come nel caso in esame.
La Corte di Cassazione, secondo un orientamento divenuto ormai costante, ha accolto una lettura restrittiva della norma, che ne escluderebbe l'applicazione al caso di specie. Secondo la Suprema Corte, infatti, "ove non ricorra la costruzione di un edificio o di altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, ma un'opera di mera riparazione o modificazione di preesistenti edifici o di altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, la norma dell'art. 1669 c.c., non è applicabile, potendo invece trovare applicazione, se ne ricorrono le condizioni, la disciplina sulla responsabilità dell'appaltatore, per difformità e vizi dell'opera, di cui all'art. 1667 c.c. (Cass. civ. Sez. II, 20-11-2007, n. 24143)". Esclusa, dunque, in siffatta fattispecie l'applicabilità dell'art. 1669 c.c., trova attuazione la disciplina regolata dall'art. 1667 c.c., avendo la società X realizzato mere opere di ristrutturazione di un edificio già esistente.
Anche in tal caso va rilevata l'ormai intervenuta prescrizione e decadenza dall'azione da parte del condominio nei confronti della società X.
In ogni caso la pretesa del condominio risulta priva di fondamento e alcuna responsabilità potrà essere fatta valere nei confronti della società che ha eseguito le opere, qualora i vizi lamentati - che consistono in distacco dell'intonaco e presenza di umidità - siano riferibili al normale e naturale deterioramento dei materiali determinato dal trascorrere del tempo, in assenza di ordinaria manutenzione.
Bologna, 19 novembre 2013
Dr Maria Concetta Carpine - mc.carpine@gmail.com