Recupero spese arretrate dai condomini morosi - un obbligo per l'amministratore

Avv. Di Stadio - studiolegaledistadio@gmail.com

Con Legge n. 220 dell'11.12.2012, entrata in vigore il 18.06.2013, - relativa alle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici - il legislatore ha voluto rendere più inciso il recupero delle spese dei condomini morosi.

Già precedentemente alla succitata riforma il primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. prevedeva che: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".

Ora, con l'attuazione della riforma della disciplina del condominio, è stato assegnato all'amministratore un termine improrogabile entro il quale dovrà attivarsi per il  recupero delle spese arretrate dei condomini in ritardo coi pagamenti.

Infatti, il nuovo art. 1129, IX comma, codice civile decreta che "salva espressa dispensa dell'assemblea l'amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".

Pertanto la nuova legge obbliga l'amministratore ad attivare la procedura di riscossione mediante il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo entro un termine perentorio di sei mesi.

Il decreto ingiuntivo, non appena concesso dal Giudice, sarà immediatamente esecutivo anche se allo stesso ricorso verrà proposta opposizione.

Bisogna precisare che affinchè venga concessa la provvisoria esecutorietà del decreto  ingiuntivo, l'art. 63 disp.att. c.c. fa espresso riferimento allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea.

Da qui risulta pertanto necessario che in sede di delibera di approvazione non solo  dei bilanci ordinari, ma anche di eventuali spese straordinarie, vengano espressamente indicate l'approvazione sia della spesa sia del piano di riparto.

In caso contrario, il Giudice non potrà concedere la provvisoria esecutorietà del decreto che consenta l'azione esecutiva immediata.

Altri oneri sono posti a carico dell'amministratore per l'emissione del decreto ingiuntivo: infatti l'amministratore sarà tenuto a documentare e a comprovare la formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino debitore.

Sarà pertanto onere dell'amministratore che agisce tramite deposito di ricorso per decreto ingiuntivo attenersi a tutti gli adempimenti cui è chiamato fin dal momento della convocazione di assemblea per la quale il - ai sensi del nuovo art. 66, III comma, disp. att. c.c. - l'avviso di convocazione avvenga mediante "posta raccomandata, PEC, fax o tramite consegna a mano", pena l'annullabilità della delibera.

Dunque ai fini dell'emissione del decreto ingiuntivo servirà :

- produrre e depositare tutti quei documenti necessari a dimostrare la corretta formazione del credito quali l'avviso di convocazione e prova di consegna dell'avviso al condomino moroso; 

- il verbale sottoscritto in assemblea condominiale in cui sono contenute del delibere di approvazione del bilancio consuntivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie

-i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie, i bilanci (consuntivo e riparto; - preventivo e riparto; eventuali spese straordinarie e riparto) 

- eventuali diffide al condomino moroso che l'amministratore ha provveduto ad inviargli.

Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica al condomino moroso, questi non provveda a pagare quanto dovuto, l'amministratore dovrà "curare diligentemente l'azione e la conseguente procedura esecutiva",  pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c..

Vale a dire che entro i termini, l'amministratore dovrà assolutamente attivarsi per iniziare l'azione esecutiva che potrà concretizzarsi nel precetto oppure - in caso di esito negativo - nel pignoramento mobiliare o immobiliare o presso terzi, in base ai beni in possesso del condomino moroso.

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