Cassazione: criteri che legittimano la risoluzione per inadempimento del preliminare di vendita

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 157 dell'8 Gennaio 2014. A fronte del mancato adempimento di preliminare di vendita di immobile da parte del promittente venditore, l'acquirente ha proposto domanda di esecuzione in forma specifica correlata a relativo risarcimento del danno provocato. In realtà la compravendita è fallita proprio per una mancanza del promissario acquirente, il quale, contrariamente agli accordi stipulati nel preliminare, non ha contratto il mutuo che gli avrebbe permesso di versare in breve tempo la quota di prezzo in denaro richiesta dal venditore. Proprio a fronte di tale promessa, infatti, il promissario venditore avrebbe rinunciato all'immediata disponibilità del bene.

La Suprema Corte ha confermato come il giudice del merito ha in realtà utilizzato validi criteri di riferimento per misurare l'entità dei rispettivi inadempimenti delle parti; e ciò è ben rilevabile dalla motivazione della sentenza impugnata, logica e ragionevole. Tali criteri sono in particolare quello quantitativo ("sbilanciamento nei termini contrattualmente previsti delle forniture in controprezzo, al mancato accollo

del mutuo, all'omesso pagamento degli interessi sulla dilazione ottenuta, alla previsione contrattuale dell'impossibilità di rivalutazione del prezzo di vendita degli immobili oggetto del preliminare in considerazione del periodo di aumento dei prezzi di mercato") e quello soggettivo ("l'interesse del promissario venditore, impresario edile, all'esatta e tempestiva esecuzione della prestazione"). Il giudice di legittimità non può spingersi oltre tale rilevamento, sconfinando altrimenti in una valutazione di puro merito, riservata ai precedenti gradi di giudizio. Il ricorso del promittente acquirente è dunque respinto.

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