Cassazione: no al risarcimento del danno automatico a seguito di recesso anticipato del conduttore

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione terza, sentenza n. 530 del 14 Gennaio 2014. Il locatore, a seguito di recesso anticipato del conduttore, ha diritto al risarcimento del danno, nonché alla corresponsione dei canoni dovuti dalla controparte sino alla naturale scadenza del contratto, se prova l'inadempimento del conduttore (ad esempio, per mancato rispetto del termine di preavviso, o per carenza di giusta causa di recesso) e se, nonostante aver riproposto l'immobile sul mercato, questo resta comunque non locato. "La semplice circostanza che l'immobile non sia stato più locato non può fondare, di per sé, il diritto al risarcimento". Viene così escluso qualsiasi automatismo risarcitorio poiché, secondo il disposto dell'art. 1227 cod. civ., resta pur sempre onere del locatore attivarsi al fine di rendere fruttuosa la cosa in proprietà, ad esempio procurandosi un nuovo conduttore, anche a mezzo diminuzione del canone di locazione.

Tra i danni risarcibili la Suprema Corte elenca il mancato guadagno, inteso come "conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 cod. civ. dell'evento risolutivo. Tale pregiudizio si esprime, per l'appunto, nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto

e che non ha potuto conseguire per l'inadempienza dell'altra parte". Per essere risarcibile tale danno potenziale e futuro non deve essere dipeso dalla volontà del locatore di non impegnare l'immobile. Questa valutazione deve essere effettuata dal giudice prendendo in esame le circostanze del caso concreto. "Il danno risarcibile al locatore (…) a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare". Uno dei criteri utilizzati dal giudice nella valutazione è la congruità del periodo di preavviso fornito dal conduttore, nonché l'effettiva messa sul mercato dell'immobile al termine della locazione. In mancanza di prova fornita dall'interessato in questo senso, non è ravvisabile alcun automatismo risarcitorio a favore del locatore.

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