La legittimazione ad impugnare nel contenzioso condominiale

Avv. Mara Battaglia - mara.battaglia@gmail.com

Premessa

Premesso che è in preparazione un testo, ad opera di chi scrive, sulla legittimazione ad agire nel contenzioso condominiale, che ne affronterà in modo esaustivo tutte le problematiche ed i relativi risvolti giurisprudenziali, in questa sede, per introdurre la legittimazione ad impugnare, ci limiteremo a ricordare che:

a ) l'istituto del condominio, come oggi definito dalla giurisprudenza, individua i soggetti di riferimento nella risoluzione delle controversie condominiali nell'amministratore di condominio (art. 1131c.c.), nell' assemblea dei condomini (art.1136 c.c.), nel singolo condomino e, per un ristretto numero di casi, nel locatario.

E' quindi attorno a questi soggetti che si sviluppa il discorso sulla legittimazione processuale.

b) L'art. 1131 c.c. delinea la funzione dell'amministratore quale rappresentante in giudizio dell'intero condominio nei seguenti termini " Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni".

Mentre sotto l'aspetto della legittimazione attiva non ci sono state significative divergenze di interpretazione, sotto quello passivo, il contrasto nella giurisprudenza è stato lungo e non ancora del tutto risolto: si dibatte se l'amministratore condominiale, per resistere alla lite proposta nei confronti del condominio, ovvero per impugnare la sentenza a questo sfavorevole, debba o meno essere autorizzato dall'assemblea.

L'indirizzo maggioritario sostiene che l'amministratore è titolare di una rappresentanza processuale passiva generale senza limiti. Infatti, l'art. 1131, comma 2, che prevede che l'amministratore "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", deve essere interpretato nel senso che questi, quale "mandatario ex lege", non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni necessarie.

L'indirizzo minoritario, sostiene invece che la "ratio" dell'art. 1131 c.c. è quella di favorire il terzo che voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore, anziché a tutti i condomini. Tale norma non lo legittima, invece, a resistere in giudizio e impugnare senza autorizzazione dell'assemblea.

La Cassazione è intervenuta sulla questione con una sentenza a Sezioni Unite il 6 agosto 2010, n. 18331 adottando una soluzione più vicina all'orientamento minoritario: "L'amministratore del condominio, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio, o ad impugnare la sentenza a questo sfavorevole, senza previa autorizzazione a tanto dell'assemblea dei condomini, fermo restando peraltro che, qualora egli si sia costituito in giudizio o abbia proposto l'impugnazione senza la detta autorizzazione, il suo operato può essere ratificato dall'assemblea (eventualmente anche in seguito all'assegnazione da parte del giudice di un termine a tal fine, ai sensi dell'art. 182 c.p.c. ), derivandone, in mancanza, la inammissibilità della sua costituzione in giudizio o della sua impugnazione ." ( Cass. SS.UU. 18331/2010 )

Pochi mesi dopo, con la pronuncia 10 novembre 2010, n. 22886 e facendo riferimento a Cass. Sez. 2, n. 9093 del 16/04/2007, la Suprema Corte ha di nuovo invertito la rotta statuendo che "La conclusione cui è pervenuto il primo giudice appare corretta e conforme alla giurisprudenza prevalente di questa Corte - alla quale si ritiene di dover aderire - secondo cui nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell'amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il Condominio, da terzi (o anche dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni dell'edificio. In tal caso, l'amministratore ha il solo obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini."

La questione pare ancora non risolta: rimandando allo studio che è in corso, qui ci limitiamo a richiamare, da ultima, la sentenza 4 ottobre 2012, n. 16901 con la quale la Suprema Corte si pone nuovamente nel solco di quell'orientamento maggioritario che le Sezioni Unite in un primo momento avevano respinto."ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l'amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini."

c) - L'esistenza di un organo rappresentativo unitario, qual è l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale.

Nel condominio c'è un altro soggetto che, pur concorrendo a costituire l'assemblea condominiale, rimane giuridicamente ben separato da essa: il singolo condomino, al quale la giurisprudenza riserva un grande ruolo ripetendo quasi come un mantra che poiché il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, qual è l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale. Costoro, pertanto, possono sia intervenire nei giudizi in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore, sia proporre i mezzi d'impugnazione ammissibili per evitare gli effetti, a loro sfavorevoli, di sentenze pronunciate nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore. (ex multis Cass.. 6881/1986 )

d) " ...il difetto di legittimazione ad impugnare costituisce questione rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo,

così come il difetto di legittimazione ad agire, attenendo alla regolare costituzione del contraddittorio, e che la contumacia nel precedente grado di giudizio non impedisce alla parte di sollevare (ed impone al giudice di esaminare) in qualunque momento - e, quindi, anche nel giudizio di legittimità - tutte le difese in senso lato e le questioni rilevabili d'ufficio che possano incidere sul rapporto controverso". ( ex multis Cass. 10717/2011)

1) L'amministratore

Quale quorum è necessario per la delibera che autorizza l'amministratore ad agire o resistere in giudizio?

*La giurisprudenza sul punto è concorde: non è necessaria l'unanimità.

v. anche art. 1136, 2° co. c.c."Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".

Premesso invero che il condominio è privo di personalità giuridica in quanto unicamente ente di gestione delle cose comuni eche l'amministratore può agire in virtù della sola delibera assembleare anche non totalitaria a tutela della gestione delle stesse mentre per quanto concerne i diritti che i condomini vantano unicamente uti singuli è necessario lo specifico mandato da parte di tutti i condomini .( Cass. n. 8570/2005)

L'autorizzazione dell'assemblea è valida per un solo grado di giudizio?

* L'indirizzo maggioritario propende per una risposta affermativa.

Indirizzo maggioritario

Il ricorso (o il controricorso) per Cassazione è inammissibile nel caso in cui l'amministratore non produca entro il termine fissato la delibera con la quale l'assemblea lo ha autorizzato a costituirsi in giudizio o ne ha ratificato l'operato. (Cass. 144/2012)

"L'amministratore del condominio, nelle controversie per le quali egli sarebbe autonomamente legittimato ad agire ex art. 1131 c.c., comma 2, non può resistere in giudizio e tantomeno proporre impugnazione senza l'autorizzazione dell'assemblea.

(Cass. 1381/2009).

"Preliminarmente va osservato che le due deliberazioni condominiali richiamate dal ricorrente.... risultano inidonee a costituire valida autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

Quanto alla prima (Delib. 7 novembre 2003) è sufficiente rilevare che la stessa è precedente alla sentenza da impugnare e, quindi, non poteva che essere riferita tuttalpiù al precedente grado di giudizio e, giammai, ad un futuro ricorso per cassazione del quale non era dato ancora conoscere neppure l'oggetto ". ( Cass. 1422/2006)

"L'amministratore di condominio non è, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell'art. 1131 cod. civ., legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell'assemblea, atteso che "ratio" del secondo comma dello stesso art. - che consente di convenire in giudizio l'amministratore per qualunque sazione concernente le parti comuni dell'edificio - è soltanto favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anzichè citare tutti i condomini, mentre nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l'amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea. Considerato, inoltre, che la cosiddetta autorizzazione dell'assemblea a resistere in giudizio in sostanza non è che un mandato all'amministratore a conferire la procura "ad litem" al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, onde, in definitiva, l'amministratore non svolge che una funzione di mero "nuncius", tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata". (Cass. 22294/2004)

L'amministratore di uno stabile condominiale non è legittimato, senza espressa autorizzazione dell'assemblea di condominio, ad impugnare gli atti relativi alla disciplina urbanistica della zona in cui ricade l'area di proprietà condominiale, anche se prodromici all'ablazione di aree di proprietà del condominio.(Cons. Stato Sez. V, 1467/1997)

indirizzo minoritario

La delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto regolarmente conferito il mandato al difensore, ai fini del ricorso per cassazione, da parte di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era stata mai contestata nei gradi di merito). Cass. 2584/2010)

La deliberazione condominiale, con la quale si autorizza la amministrazione a promuovere un giudizio, vale per tutti i gradi dello stesso, con implicito conferimento, quindi, della facoltà di proporre impugnazione, né il mutamento della persona dell'amministratore, in corso di causa, ha incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al condominio che opera, nell'interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio.( Cass. 1416/1987)

Sussiste una legittimazione esclusiva ad impugnare da parte dell'amministratore?

*Sì, in alcuni casi, che riguardano finalità squisitamente collettive .

( v. anche " L'impugnazione di una delibera condominiale")

nella gestione di un servizio comune

Nel condominio d'edifici, il principio, secondo cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l'esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, poiché in tali controversie non vi è correlazione immediata con l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all'amministratore, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest'ultimo esclude la possibilità per il condomino di impugnarla. (Cass. 9213/2005)

Pertanto, è stato anche osservato che il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza. Tuttavia tale principio non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni dell'assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune, tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta con l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire, e quindi anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all'amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnazione proposta dal singolo condominio (cfr. Cass. sez. II, 12 marzo 1994, n. 2393).(Cass. n. 6480/1998)

Nel caso in cui un condominio stipuli un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi, il condomino che abbia sofferto danni per infiltrazioni da tubature condominiali non è legittimato ad agire in proprio nei confronti della compagnia assicuratrice.( Cass. 2678 /1996).

nella opposizione a decreto ingiuntivo

La Corte di legittimità chiamata a pronunciarsi, tra le altre cose, sulla legittimazione dell'amministratore a stare in giudizio ha specificato che nel proporre opposizione a decreto ingiuntivo il mandatario non ha necessità di autorizzazione assembleare. A maggior ragione nel caso di specie poiché nel difendere le ragioni della compagine condominiale,

" l'amministratore del condominio altro non ha fatto che contestare la sussistenza del diritto di credito fatto valere dall'opposto eccependo la mancanza di valide prove a sostegno di tale asserito credito e l'erroneità dei conteggi sviluppati." (Cass. 12622/2010)

L'amministratore cessato dalla carica per dimissioni può impugnare la sentenza della causa di cui è stato parte in rappresentanza del condominio ?

* No, se prima della pronuncia della sentenza è già stato nominato un nuovo amministratore; sì nella "prorogatio" dei poteri.

L'amministratore del condominio cessato dalla carica per dimissioni non è legittimato ad impugnare la sentenza - resa nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso - pronunciata successivamente a tale cessazione, qualora sia stato sostituito da un nuovo amministratore nominato dall'assemblea prima della pronuncia stessa di detta sentenza. (Cass. 3464/2010)

Nel corso del giudizio, di cui sia parte costituita un condominio legalmente rappresentato dall'amministratore, la cessazione del rapporto di rappresentanza per dimissioni comporta l'interruzione del processo, a norma dell'art. 300 cod. proc. civ., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito; altrimenti, il rapporto processuale prosegue senza soluzione di continuità e senza dar luogo a successione nel processo quando si costituisca in giudizio il nuovo amministratore, ed è perciò valida l'impugnazione proposta dall'amministratore dimissionario il cui potere perdura fino alla sua sostituzione. ( Cass. 3159/1993).

L'amministratore può impugnare un causa promossa dai condomini alla quale non ha partecipato?

*Sì, se riguarda le cose comuni.

Come il condomino può impugnare la sentenza emessa nel giudizio cui egli ha partecipato attraverso l'amministratore, così questi, a sua volta, può impugnare la sentenza emessa in un giudizio, promosso dai condomini ed al quale egli non ha partecipato, riguardante le attribuzioni conferitegli dalla legge relativamente alle cose comuni.(Cass.474/1960)

Il condominio può intervenire in cause relative alle singole proprietà individuali?

*No.

Il condominio degli edifici è entità collettiva cui spetta di gestire le cose comuni, mentre sono ad esso del tutto estranee le situazioni giuridiche relative alle cose oggetto di proprietà individuale; pertanto, esula dai poteri del condominio la tutela di tali cose e l'esercizio di azioni giuridiche che nella proprietà individuale trovano fondamento (nella specie, sono stati negati l'interesse del condominio e la legittimazione dell'amministratore ad impugnare una concessione edilizia rilasciata a terzi non incidente su cose comuni).(T.A.R. Puglia Lecce, n. 797/1991)

2 - I condomini

* L'esistenza di un organo rappresentativo unitario e cioè dell'amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire personalmente a difesa dei propri diritti nè di servirsi di tutti mezzi a loro disposizione compresa la facoltà di impugnare una sentenza sfavorevole.

Se è vero che la legittimazione ad appellare deve essere riconosciuta solo ai soggetti che siano stati parti nel giudizio di primo grado e che siano rimasti soccombenti, deve tenersi presente, in senso contrario, che, configurandosi il condominio quale un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza dell'amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale.(Cass. 10717/2011)

"Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale. Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l'amministratore. (Cass. 1011/2010)

Se è vero che la legittimazione ad appellare deve essere riconosciuta soltanto ai soggetti che siano stati parti nel giudizio di primo grado e che siano rimasti soccombenti, deve tenersi però presente, in senso contrario, che, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza dell'amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all' edificio condominiale (Cass. 9206/2005).

Il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c.; ha inoltre il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario; conseguentemente il condomino può, a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota, agire in giudizio e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo il suo potere carattere autonomo. (Cass. 8479/1999)

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale, né, di conseguenza, di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall'amministratore, nonché di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore.(Cass. 5084 /1993)

Il singolo condomino può intervenire in una causa promossa dall'amministratore?

*Sì, anche se l'azione è stata proposta irregolarmente dall'amministratore.

"In tema di condominio negli edifici, posto che il condominio stesso si configura come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale, con la conseguenza che l'intervento dei condomini in una causa iniziata dall'amministratore realizza un'ipotesi di intervento della parte, che è ammissibile anche quando l'azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell'amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato " (Cass. 7300/2010)

Secondo l'impostazione tradizionale, il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice "ente di gestione", il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore, per effetto della nomina ai sensi dell'art.1129 c.c., ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini, e la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni, nonché di intervenire nel giudizio in cui la difesa degli stessi sia stata già assunta dall'organo rappresentativo unitario .(Cass.22942/2004)

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale; non sussistono impedimenti, pertanto, a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall'amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell'amministratore.

( Cass. 12588/2002)

Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio. (Cass. 9033/2001)

Il singolo condomino, che non ha partecipato al giudizio di primo grado, può ricorrere in appello?

* Sì.

"Anche se l'amministratore ha rappresentato in giudizio i condomini ed ha deciso di far acquiescenza alla sentenza di primo grado, resta il diritto del singolo condomino di agire in difesa dei propri diritti e quindi si deve ritenere ammissibile l'impugnazione e ciò in base al principio secondo cui nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva di singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, vale a dire l'amministratore non priva i singoli condomini di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione; se allora l'amministratore è parte del giudizio di primo grado ma poi fa acquiescenza alla sentenza sfavorevole, nulla impedisce al singolo condomino di avvalersi dei mezzi d'impugnazione offerti dall'ordinamento per evitare gli effetti sfavorevoli che scaturiscono dalla pronuncia del giudice."(Cass. 4991/2012)

"Essendo in discussione i diritti e le facoltà che si riconnettono al diritto di comproprietà dei condomini sulla parte comune, il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere la legittimazione ad appellare del singolo condomino, in luogo dell'amministratore che era stato parte nel giudizio di primo grado, e ciò in base al principio secondo cui nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza". ( Cass .10717/2011)

" Va rilevato che essendo il condominio un ente di gestione, sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire in difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l'edificio condominiale; per cui ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente, anche in Cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale (v. sent. 11882/2002; 12588/2002); quindi, anche se non ha partecipato al giudizio di I° grado (v. sent. 7827/2003) (Cass. 9206/2005 )

Tenuto conto che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, questi sono rappresentati dall'amministratore, per cui i medesimi non sono parti diverse dall'amministratore ed è appunto per tale ragione che possono impugnare la sentenza emessa nei confronti dell'amministratore, anche se questi non l'abbia impugnata: ne consegue che, come correttamente ritenuto dalla sentenza impugnata, la notifica della relativa sentenza all'amministratore è idonea a far decorrere il termine breve di impugnazione anche per i singoli condomini pure nel caso di inattività dell'amministratore (Cass. 20483/2004).

"Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni, costituendosi personalmente anche in grado di appello per la prima volta, senza che spieghi influenza, in contrario, la circostanza della mancata partecipazione al giudizio di primo grado instaurato dall'amministratore". (Cass. 7891/2000)

"I condomini che non hanno personalmente partecipato al giudizio di primo grado siccome rappresentati nel processo dall'amministratore del condominio, possono proporre impugnazione in luogo dell'amministratore, presente nel giudizio di primo grado, ma non appellante. Non sussistono, infatti, impedimenti a che i singoli condomini, i quali in primo grado hanno partecipato al giudizio siccome rappresentati dall'amministratore, propongano personalmente l'impugnazione, se l'amministratore non impugna". (Cass. n. 2392/1994)

Che posizione riveste il singolo condomino, che interviene in una causa di appello proposta dall'amministratore per far valere diritti della collettività condominiale?

* Non è terzo, ma parte originaria nel contenzioso civile e controinteressato in fatto, in quello amministrativo.

"Ed invero, i condomini, che devono essere considerati non terzi ma parti originarie, possono intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall'amministratore; inoltre, possono ricorrere all'autorità giudiziaria autonomamente, sia nel caso di inerzia dell'amministratore, a norma dell'art. 1105 c.c. applicabile anche al condominio per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c., sia allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio; possono infine esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell'amministratore (ex multis Cass. n. 7872/03, n. 8132/04, n. 7130/2001, n. 22942/04, n. 8479/99)".(Cass. 10717/2011)

"I proprietari di immobili in un condominio si trovano, rispetto al diniego di condono riguardante una porzione di immobile di proprietà di altro condomino, e da essi rivendicata come appartenente al condominio, in una indubbia posizione di controinteressati, in fatto, in forza dell'elemento della "vicinitas", che, così come vale a conferire la legittimazione ad impugnare una concessione edilizia rilasciata ad un soggetto terzo, conferisce loro la possibilità di agire "ad opponendum" nel giudizio promosso per l'annullamento del diniego di concessione edilizia riguardante una porzione del condominio, in virtù del solo vantaggio meramente consequenziale o del beneficio di mero fatto, che l'atto sia suscettibile di recare al loro patrimonio giuridico; essi, però, non si trovano nella posizione di controinteressati in senso formale e sostanziale".( Cons. Stato Sez. IV, 7495/2009)

"Il condomino che si costituisce in proprio, in un giudizio intentato nei confronti del condominio, citato in persona dell'amministratore, non è un terzo, ma è una delle parti originarie che fa valere direttamente le sue ragioni in sostituzione del suo rappresentante (l'amministratore) il quale, conseguentemente, estrinseca il suo potere rappresentativo limitatamente agli altri condomini .

Ciò comporta che, in quanto parte e non terzo, il condomino costituito in proprio, possa proporre l'appello principale e non l'opposizione di terzo, riservata solo al terzo. (Cass 9206/2005 )

" I condomini, che devono essere considerati non terzi ma parti originarie, possono intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall'amministratore; inoltre, possono ricorrere all'autorità giudiziaria autonomamente, sia nel caso di inerzia dell'amministratore, a norma dell'art. 1105 c.c. applicabile anche al condominio per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c., sia allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio; possono infine esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell'amministratore". (Cass. 22942/2004)

" Il condomino che si costituisce in proprio, in un giudizio intentato nei confronti del condominio, citato in persona dell'amministratore, non è un terzo, ma è una delle parti originarie che fa valere direttamente le sue ragioni in sostituzione del suo rappresentante (l'amministratore) il quale, conseguentemente, estrinseca il suo potere rappresentativo limitatamente agli altri condomini .
Ciò comporta che, in quanto parte e non terzo, il condomino costituito in proprio, possa proporre l'appello principale e non l'opposizione di terzo, riservata solo al terzo. (Cass. 7872/2003)

"La peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostituiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini. Pertanto, il condomino che interviene personalmente nel processo promosso dall'amministratore per far valere diritti della collettività condominiale non è un terzo che si intromette in una vertenza fra estranei ma è una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni, sicché, ove tale intervento sia stato spiegato in grado di appello, non possono trovare applicazione i principi propri dell'intervento dei terzi in quel grado fissati nell'art. 344 cod. proc. civ. ". (Cass.826/1997)

Che posizione occupa di chi subentra come condomino in corso di causa?

*Anche se non ha partecipato al giudizio dì primo grado, può impugnare la sentenza pronunciata su diritti comuni, in quanto questa è considerata come emessa anche nei suoi confronti.

In tema di condominio, il principio della "rappresentanza reciproca", in forza del quale ciascun condomino può agire, anche in sede di impugnazione, a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi, in quanto l'interesse per il quale agisce è comune a tutti i condomini, comporta che colui che sia subentrato in corso di causa nella posizione di un condomino che non ha partecipato al giudizio di primo grado, può impugnare la sentenza che abbia pronunziato su diritti comuni, dovendosi tale sentenza considerare emessa anche nei suoi confronti".(Cass. 7827/2003)

L'azione promossa da un condomino per la difesa di un bene comune presuppone un litisconsorzio?

* La giurisrudenza è concorde nella risposta negativa

Le violazioni di norme generali sulla proprietà e sul condominio, ovvero la violazione del regolamento condominiale, poste in essere dai singoli condomini con attività ed iniziative indipendenti (anche se analoghe) e che arrechino separati vantaggi agli immobili dei trasgressori violando i diritti degli altri condomini, pongono in essere rapporti giuridici distinti tra gli autori degli illeciti, da un lato, e il condominio o gli altri condomini dall'altro, i quali, ove dedotti in un medesimo giudizio, danno luogo pur sempre a cause scindibili, non sussistendo un rapporto unico e indivisibile, tale che il giudice non possa conoscere utilmente della posizione di uno separatamente dalla posizione degli altri. Ne consegue che, in un procedimento iniziato e proseguito in appello solo da alcuni condomini nei confronti dei supposti autori dei fatti lesivi, non è necessario integrare il contraddittorio nel caso in cui solo alcuni dei predetti convenuti, rimasti soccombenti in appello, propongano ricorso in cassazione, poiché, in ragione della richiamata autonomia dei rapporti, non si versa in una ipotesi di litisconsorzio necessario.(Cass. 2943/ 2004))

"Non sussistendo un'ipotesi di litisconsorzio necessario, dovendosi ribadire che ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune (e non una frazione della stessa), è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino" (Cass. 11199/2000)

Il diritto di ciascun condomino ha, per oggetto, la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, con la conseguenza che egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini. (Cass.10478/1998).

Ciascun condomino può agire a tutela delle parti comuni senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini. (Cass 8546/1998)

"In tema di condominio, ciascun partecipante è legittimato a proporre le azioni a difesa della proprietà della cosa comune senza necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini salvo che la controparte non si limiti a negare la situazione soggettiva dell'attore, ma opponga la proprietà esclusiva del bene contestando il diritto di tutti i condomini, sicché la controversia riguardi l'esistenza stessa della condominialità e pertanto un rapporto soggettivo unico ed inscindibile, nel qual caso è necessaria la presenza nel processo anche degli altri condomini, dovendo la pronuncia avere effetto nei confronti di tutti". (Cass. 8531/1994)

Il condominio è un ente di gestione, sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, per cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa sia dei diritti esclusivi, sia di quelli comuni inerenti all'immobile condominiale nonché di fare intervento volontario nei giudizi in cui tale difesa sia stata già legittimamente assunta dall'amministratore. Tuttavia, questi poteri autonomi di azione e di intervento non interferiscono sulla rappresentanza processuale che spetta ex lege all'amministratore del condominio in un'ampia area di materie e di controversie che attengono alla gestione dell'ente, per cui quando il contraddittorio sia stato già legittimamente instaurato tra un singolo condomino o un terzo, da una parte, e l'amministratore del condominio, dall'altra, non si pone un problema di integrazione necessaria del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, salva la loro facoltà di intervento nel giudizio. (Cass. 2998/1981)

L'impugnazione da parte di un condomino in una causa in cui si discute la condominialità presuppone un litisconsorzio?

*Bisogna distinguere se viene proposta o meno una domanda riconvenzionale di riconoscimento della proprietà esclusiva.

Il problema è stato a lungo discusso ( cfr. l'interessante disamina che ne fanno le SS. UU. 25454/2013)

Secondo quanto statuito dalle SS.UU. se viene proposta domanda riconvenzionale di riconoscimento della proprietà esclusiva, il litisconsorzio è necessario; in caso contrario, no.

"Qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva senza formulare una apposita domanda riconvenzionale e quindi senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti».

La Corte, in sostanza, ritiene che non sussista alcun contrasto fra la decisione ora oggetto di commento e quella precedente in materia di litisconsorzio, in quanto poichè in quel caso il condomino si era limitato ad eccepire la proprietà esclusiva del bene "condominiale", ma non aveva presentato domanda riconvenzionale in tal senso, non era stata esaminata, non essendo rilevante in quel giudizio, «la questione circa la legittimazione passiva dell'amministratore ovvero la sussistenza di un litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini nel caso in cui sia proposta da un condomino. ( Cass. SS.UU. 25454/2013)

L'eccezione riconvenzionale di proprietà esclusiva sollevata da un condomino non da corpo a un'ipotesi di litisconsorzio necessario dei restanti condomini, che si verificherebbe, invece, ove egli proponesse, ai sensi degli articoli 34 e 36 clc, una domanda riconvenzionale diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, con effetti di giudicato estesi a tutti i condomini. Si è quindi osservato che se il convenuto oppone il proprio diritto al solo fine di far respingere la pretesa altrui, ne scaturisce un accertamento domandato incidenter tantum, al solo fine di paralizzare la pretesa avversaria. (Cass. 4624/2013)

"L'aver posto in discussione l'esistenza della condominialità e, quindi, di un rapporto soggettivo unico ed inscindibile impone l'integrazione del contraddittorio con tutti i condomini, indipendentemente dalla mancata proposizione di una domanda riconvenzionale di riconoscimento della proprietà esclusiva."( Cass .6056/2006.)

"Ciascun condomino convenuto in revindica può stare autonomamente in giudizio non occorrendo alcuna integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri, salvo che il convenuto eccepisca la titolarità esclusiva del bene stesso, dovendosi in tal caso consentire a tutti gli altri condomini di confutare tale assunto". ( Cass. 4520/1998)

A chi deve essere notificata la sentenza impugnata dai singoli condomini?

*Deve essere notificata anche all'amministratore, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi.

"Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, inerenti all'edificio condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l'amministratore; in tali casi, tuttavia, il gravame deve essere notificato anche all'amministratore, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi."( Cass. 3900/2010)

"Ciascun condomino, non partecipante in proprio ai precedenti gradi di giudizio in quanto in essi rappresentato dall'amministratore, è legittimato ad impugnare personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale, ove non impugnata dall'amministratore. Ciononostante il gravame deve esser notificato anche a quest'ultimo, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che non hanno assunto individualmente l'iniziativa di ricorrere in cassazione".(Cass. 20443/2010)

Avv. Mara Battaglia - mara.battaglia@gmail.com - cell. 333 41 47 736