Regolamento condominiale: la Cassazione detta le regole per la validità della trascrizione

In materia di trascrizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, contenente clausole istitutive di diritti reali (servitù reciproche, proprietà, diritti d'uso, ecc.), ai fini dell'opponibilità ai terzi, è necessario che le stesse siano chiaramente indicate nella relativa nota. Così ha stabilito la Cassazione, con sentenza n. 17493 del 31 luglio 2014, tornando ad occuparsi, dopo molto tempo, dell'efficacia della trascrizione del regolamento condominiale contrattuale in una fattispecie concernente la dichiarazione di illegittimità e la conseguente richiesta di demolizione da parte dell'amministratore di un condominio dell'opera (consistente nella trasformazione di un portico in unità abitativa) eseguita da una società sull'area di proprietà esclusiva, poiché vietata dal regolamento condominiale.

Accogliendo parzialmente i motivi del ricorso, la Cassazione, riportandosi ad un isolato e datato precedente (cfr. Cass. n. 7515/1986) ha in sostanza affermato che non è sufficiente la trascrizione del regolamento contrattuale per dichiararne l'automatica opponibilità ai futuri acquirenti, occorrendo bensì, precise modalità di compilazione della nota, con l'indicazione specifica e autonoma dei vincoli e delle restrizioni dei diritti dei singoli sulle parti di proprietà

comune ed esclusiva, come nel caso della previsione di servitù reciproche o di altri diritti reali.

Secondo i giudici di piazza Cavour, infatti, "va ricordato che l'art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2655 il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto". Ne consegue che dalla nota, ha spiegato la S.C., "deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva".