a cura dell'avvocato Cristina Bassignana
Tribunale di Roma, VI sezione civile, 01.10.2014
E' valido il contratto di locazione verbale? Quali tutele per il locatore e per il conduttore? Il locatore può pretendere i canoni di locazione non corrisposti dal conduttore?
Si tratta di domande che traggono spunto dalla vicenda giudiziaria sottoposta all'esame del Tribunale di Roma che ha visto il proprietario di un immobile (c.d. locatore) intimare lo sfratto per morosità con richiesta di convalida ed emissione del decreto ingiuntivo per i canoni mensili di locazione non corrisposti dall'inquilino. Il conduttore, a sua volta, si difendeva sostenendo di aver stipulato un contratto verbale di locazione a novembre 2011 e di aver provveduto a registrarlo nel settembre del 2012 presso l'Agenzia delle Entrate.
Il Locatore rispondeva di avere anch'egli provveduto a registrare, in data 27.12.2012, un "nuovo contratto parzialmente difforme dalla realtà dei fatti".
Il Giudice al quale è stata sottoposta la vicenda non ha accolto la convalida dello sfratto e ha mutato il rito per i seguenti motivi.
In via preliminare il Giudicante rileva che la Legge n. 438 del 1998 richiede la forma scritta per le locazioni abitative a pena di nullità. Ne consegue che, nel caso di specie, non ha alcun rilievo la registrazione del contratto verbale presso l'Agenzia delle Entrate e pertanto il proprietario dell'immobile ha intrapreso l'azione in carenza di un presupposto essenziale. La fattispecie concreta non può pertanto essere qualificata come locazione. Tra le parti, però, vi è stato un contatto sociale giuridicamente rilevante al quale possono essere applicate le norme sul possesso, sull'arricchimento ingiustificato e sulle obbligazioni naturali.
L'immissione nel possesso dell'immobile è avvenuta consapevolmente da parte di entrambi quindi l'inquilino, nella fase iniziale, è assimilato al possessore in buona fede; diventa possessore in mala fede dal momento della domanda di restituzione se non vi ottempera.
La distinzione tra possessore di buona e mala fede ha rilevanza anche sull'indennità per l'occupazione dovuta per il periodo successivo alla domanda giudiziale. Per il periodo precedente, invece, il conduttore era in buona fede e pertanto nulla può essere richiesto per il mancato pagamento di somme per il godimento del bene.
I pagamenti eventualmente effettuati sono da considerarsi come obbligazione naturale e il conduttore non può chiedere la restituzione perché ciò comporterebbe un arricchimento senza causa a danno del proprietario dell'immobile.
Per quanto attiene la misura dell'importo per il godimento dell'immobile, non trattandosi di locazione non si può applicare l'art. 1591 c.c. Come scritto innanzi siamo in presenza di un rapporto di fatto ed in tale prospettiva è applicabile l'art. 2041 c.c. sull'arricchimento senza causa. In base a tale norma è possibile procedere ad una valutazione equitativa della somma dovuta.
Avv. Cristina Bassignana www.avvocatobassignana.it
Avv. Cristina Bassignana - profilo e articoli
Modulo disdetta contratto
Comodato d'uso: fac-simile
Scrittura privata: guida e modello
Il contratto di locazione commerciale
La transazione novativa
La risoluzione consensuale del contratto di locazione
Risoluzione del contratto per inadempimento
La disdetta del contratto di locazione commerciale