Contratto preliminare e mancanza del consenso di un comproprietario

Avv. Gabriele Mercanti

La Sesta Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 21.286 in data 8 ottobre 2014, è tornata nuovamente sui risvolti processuali derivanti da una fattispecie di una certa ricorrenza nella pratica commerciale: trattasi del caso di contratto preliminare (di vendita) avente ad oggetto un immobile che, seppur spettante in comproprietà a più soggetti, viene promesso (in vendita) per l'intero solo da alcuni di essi. Il contratto preliminare, quindi, pur contenendo l'impegno della parte promittente venditrice di addivenire ad una futura vendita avente ad oggetto la piena proprietà del cespite, non viene sottoscritto dalla totalità dei comproprietari (1).

La pronuncia de quo presenta un particolare interesse non tanto (e non solo) perché ribadisce l'impossibilità per il promissario acquirente di agire ex art. 2932 c.c. contro il promittente venditore al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ma - soprattutto - per la motivazione posta a sostegno di detto diniego: secondo gli Ermellini, infatti, l'esperibilità dell'esecuzione in forma specifica sarebbe preclusa dal fatto che non è "consentito in via giudiziale costruire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare".

Ebbene: se la conclusione raggiunta dal S.C. è certamente condivisibile (diversamente ragionando, infatti, verrebbe leso il principio fondamentale della relatività del contratto di cui all'art. 1372 c.c.), meno lo è - invece - il percorso utilizzato per arrivarvi, in quanto il principio della necessaria ed irrinunciabile corrispondenza tra contratto preliminare (di vendita) e sentenza traslativa (della proprietà) può ritenersi ormai definitivamente superato nell'attuale elaborazione giurisprudenziale (2).

Emblematiche del superamento di tale (pre)concetto, che - lo ribadisca - mai la Legge espressamente esplicita, sono le ormai plurime pronunce di legittimità che facoltizzano il promissario acquirente all'esercizio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. unitamente all'azione volta ad ottenere la riduzione del prezzo (la c.d actio quanti minoris) (3).

Diviene, allora, del tutto illogico da un lato consentire al promissario acquirente - in sede di esecuzione in forma specifica - di pretendere la riduzione del prezzo a causa della sussistenza di vizi del bene (ottenendo così un titolo giudiziale contenutisticamente diverso dal preliminare), e dall'altro non concedergli analoga facoltà di modifica dell'oggetto del contratto a causa dell'impossibilità di trasferire la quota di spettanza del proprietario non contraente.

Ciò detto, sarebbe stato - a parere di chi scrive - più coerente giungere alla tesi affermata dall'Ordinanza della Cassazione in commento partendo non dall'excepit della questione (cioè dalla reazione giudiziale all'inadempimento), bensì dal suo incipit (cioè dalla qualificazione giuridica del contratto preliminare di bene indiviso promesso in vendita per l'intero solo da alcuni comproprietari).

Senza pretesa di esaustività, si può sostenere che la Giurisprudenza formatasi sull'argomento si sia storicamente divisa in due orientamenti principali:

a) Teoria dell'inefficacia relativa (ormai minoritaria) (4): posto che il contratto non può produrre effetti relativamente alla quota di spettanza del contitolare non contraente/firmatario, si integrerebbero gli estremi dell'inefficacia del contratto stesso. Tuttavia, si tratterebbe di un'inefficacia non assoluta bensì relativa competendo la legittimazione ad eccepirla al solo promissario acquirente: questi, infatti, potrebbe comunque "accontentarsi" di acquistare (a prezzo ovviamente ridotto), al posto che l'intero bene, una quota indivisa dello stesso, salvo che dal contenuto del contratto non emerga un apprezzabile interesse della parte promittente venditrice alla vendita esclusivamente dell'intero (5). Partendo da tale teoria, risulterebbe incoerente non ammettere la possibilità per il promissario acquirente di agire ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento di parte indivisa del bene promesso in vendita (6).

b) Teoria della nullità (ormai prevalente) (7): la valutazione unitaria del consenso (c.d. unicum inscindibile) non consente di "spezzare" il vincolo contrattuale - avente ad oggetto il futuro trasferimento dell'intera piena proprietà - in tanti vincoli aventi ad oggetto altrettante quote di spettanza dei singoli comproprietari. Ne deriva, allora, che la mancanza o l'invalidità del consenso di un comproprietario determina la nullità dell'intero (proprio perché unico) contratto. Partendo da tale teoria, risulta pienamente coerente non ammettere la possibilità per il promissario acquirente di agire ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento di parte del bene promesso in vendita (8).

In conclusione, la Pronuncia in esame addiviene ad un risultato pienamente in linea con l'orientamento di legittimità ad oggi nettamente prevalente e del tutto consequenziale - da un punto di vista logico e giuridico - con l'affermata nullità del "preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso".

E', tuttavia, curioso che la Suprema Corte fondi la propria costruzione non sull'invalidità del titolo obbligatorio azionando in giudizio, bensì su un terreno alquanto scivoloso quale è il dogma della presunta necessaria coincidenza contenutistica tra contratto preliminare e sentenza traslativa: possiamo forse concludere che anche nel diritto il fine giustifica i mezzi …

Avv. Gabriele Mercanti

(1) Dalla fattispecie in esame deve essere distinta l'ipotesi concettualmente ben diversa dell'unico documento che, tuttavia, sia - dal punto di vista interpretativo - scomponibile in una pluralità di contratti preliminari. La differenza è palese: nel caso in commento c'è un unico documento che racchiude un unico contratto (all'interno del quale i promittenti venditori costituiscono un'unica parte contrattuale i cui consensi si fondono in un'unica volontà); nell'altra ipotesi c'è, molto più banalmente, un singolo documento che racchiude, però, al suo interno una pluralità di contratti (e, dunque, una pluralità di parti promittenti venditrici) con la conseguenza che ogni singolo negozio sarà - in linea di massima - tendenzialmente insensibile alle eventuali patologie degli altri. Cfr. su tale distinguo Cass. n. 2.749/1989.

(2) I primi "cedimenti" del dogma della necessaria corrispondenza tra il contenuto del contratto preliminare e quello della Sentenza ex art. 2932 c.c. risalgono agli anni 70', cfr. ad es. Cass. n. 3.445/1971 che ammette, seppur con un certo timore reverenziale, la possibilità di divergenza tra contratto e sentenza nel caso di "eccezionali situazioni sopravvenute".

(3) Cfr. per tutte Cass. n. 14988/2012 dato che il principio ad oggi deve ritenersi assodato nelle Aule di Giustizia.

(4) Cfr. Cass. n.ri 2.457/1981, 5.047/1986, 6.029/1988, 9.749/1991.

(5) Cfr. Giur. di cui alla precedente nota n. 4.

(6) Ed, infatti, l'esperibilità di tale rimedio processuale viene costantemente affermato dalla citata Giurisprudenza di cui alla precedente nota n. 4.

(7) La Cass. Sez. Unite n. 7.481/1993 ha dato il via ad un nuovo corso interpretativo, poi confermato negli anni a venire (cfr. ad es. Cass. n. 9.458/2004).

(8) Cfr. Giurisprudenza di cui alla precedente nota n. 7.