Cassazione: preliminare di vendita. Anche se c'è stata la consegna del bene, non decorre il termine di decadenza per la denuncia dei vizi

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 3028 del 16 Febbraio 2015. 

Nel caso di specie la Cassazione è chiamata a pronunciarsi circa una questione sorta a seguito di modifiche degli accordi interevenuti dopo la stipula di preliminare di vendita di unità abitative facenti parte di un complesso immobiliare edificato sulla base del Piano di edilizia economica popolare. 

A seguito di problematiche rilevate a livello urbanistico l'impresa costruttrice, promittente venditore, aveva imposto agli acquirenti una maggiorazione del prezzo. Il caso qui esposto, nella sua complessità, offre alcuni interessanti spunti di riflessione relativi agli strumenti processuali correttamente esperibili a tutela delle situazioni soggettive dei promissari acquirenti, nonché stabilisce da quale momento in particolare iniziano a decorrere i termini di decadenza nell'individuazione dei vizi della cosa venduta previsti dal codice civile a tutela del compratore.

"In caso di preliminare di immobile con consegna anticipata, la consegna dell'immobile oggetto dell'accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perchè l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto". 

Al preliminare di vendita

non vanno dunque applicate le regole inerenti la garanzia della cosa venduta poiché il presupposto d'applicazione di tale normativa è appunto il passaggio di proprietà tra soggetti. Ciò che può fare il promittente compratore nei confronti del promittente venditore è esperire azione di inadempimento, domandando la condanna di questi ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa. Il giudice del merito ha errato nell'accertare la decorrenza dei termini di decandenza, rilevando di conseguenza vizio di motivazione e violazione di legge. Il ricorso è accolto nei limiti di quanto sopra specificato e la sentenza cassata con rinvio. 

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