Per la Cassazione è ufficiale: il preliminare con effetti anticipati ... fornisce un tutela posticipata!

Avv. Gabriele Mercanti - La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 3.028 in data 16 febbraio 2015, ribadisce un principio fondamentalmente pacifico (1) in tema di c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati (2) e cioè che i termini di decadenza (di otto giorni dalla scoperta) per denunciare i vizi e di prescrizione (di un anno dalla consegna) per esercitare la corrispondente azione giudiziale possono iniziare a decorrere solo una volta che, per effetto della stipula del contratto definitivo, sia avvenuto il passaggio della proprietà.

Nello specifico, tra le varie questioni sul banco del S.C. vi era quella di stabilire se la denuncia dei vizi lamentati dal promissario acquirente in seno all'azione ex art. 2932 c.c fosse stata tempestiva o meno: di portata dirimente, quindi, era stabilire quale fosse il dies a quo per conteggiare il termine decadenziale / prescrizionale, considerato che la consegna del bene era avvenuta già in sede di perfezionamento del contratto preliminare. (3)

Ribaltando i verdetti di merito (4) su questo specifico aspetto, i Giudici del Palazzaccio stabiliscono che "in caso di preliminare di immobile con consegna anticipata, la consegna dell'immobile oggetto dell'accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque quello di prescrizione, perché l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto" ed argomentano tale dictum statuendo che "in caso di preliminare di vendita non trovano, dunque, applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta".

Da un punto di vista strettamente concettuale quanto affermato dagli Ermellini è di per sè condivisibile: il rispetto dei rigorosi termini prescrizionali e decadenziali stabiliti dall'art. 1495 c.c. per l'acquirente, non può essere imposto anche al promissario acquirente per il solo fatto che questi sia stato immesso anticipatamente nel godimento del bene. (5)

Non può, tuttavia, non rilevarsi come la linea di demarcazione tra contratto preliminare e contratto definitivo non sempre risulti così marcata in altri ambiti sui quali la Giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi.

Si richiamano in tal senso alcune aree in cui la promiscuità tra posizione del promissario acquirente ed acquirente è, a parere di chi scrive, maggiormente evidente e precisamente:

A)         Esercizio (anticipato) "cumulativo" della c.d. actio quanti minoris: è ormai da considerarsi pacifica la possibilità per il promissario acquirente di cumulare all'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (strumento per definizione a tutela del promissario acquirente) con l'azione volta ad ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. (strumento per definizione a tutela dell'acquirente). (6)

B)          Esercizio (anticipato)  "singolo" della c.d. actio quanti minoris: seppur con altalenante fortuna, si è sostenuto che il promissario acquirente possa esercitare l'azione volta ad ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. (cioè lo strumento per definizione a tutela dell'acquirente) addirittura a prescindere dall'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (7).

C)          Oggetto del contratto preliminare di cosa altrui: per l'orientamento giurisprudenziale ormai nettamente prevalente, nel contratto preliminare di cosa altrui l'obbligo che grava sul promittente venditore non è quello di prestare il proprio consenso alla stipula di una vendita di cosa altrui (cioè un facere), bensì quello di fare quanto necessario per consentire alla controparte l'acquisto della proprietà (cioè un dare). (8)

Nonostante questa estensione interpretativa operata dai Giudici in vari ambiti, la posizione assunta nella Sentenza in commento rimane ancorata ai forse più rassicuranti concetti classici che poggiano sulla netta distinzione tra preliminare e definitivo: la tutela, quindi, del promissario acquirente in ipotesi di contratto ad  effetti anticipati … rimane posticipata al definitivo.

Avv. Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

(1) In termini pressochè identici infatti cfr. Cass. n. 10.148/2004 e Cass. n. 477/2010.

(2) Il contratto preliminare ad effetti anticipati è caratterizzato dal fatto che una o tutte le prestazioni tecnicamente oggetto del definitivo sono eseguite in tutto e/o in parte già in sede di perfezionamento del preliminare o comunque prima della conclusione del definitivo (si pensi alla classica ipotesi in cui in sede di preliminare di compravendita la cosa viene consegnata ed il prezzo saldato). La figura, seppur di controverso inquadramento concettuale, è ormai ritenuta pacificamente lecita, cfr. per un'ampia disamina sul punto Pittella, ne "Il contratto preliminare ad effetti anticipati: inquadramento giuridico e disciplina" in Notariato - Ipsoa n. 1/2013.

(3) Si riporta testualmente il quesito: "Dica la Corte di Cassazione se nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita immobiliare il termine di decadenza per la denuncia dei vizi da parte dei promissari acquirenti già immessi nel godimento del bene decorra dal momento della vendita".

(4) Cfr. Sentenza Corte d'Appello di Milano n. 824/2008, mentre nel testo edito della Sentenza in commento non sono riportati gli estremi della Sentenza di primo grado emessa dal Tribunale di Busto Arsizio.

(5) Si ricordi che le Sezioni Unite con la Sentenza n. 7.930/2008 hanno posto fine al dissidio interpretativo inerente alla qualificazione giuridica di tale godimento statuendo che esso avesse natura di detenzione e non di possesso (con evidenti ripercussioni soprattutto in termini di inidoneità di detto godimento all'acquisto per usucapione).

(6) Cfr. su tutte la recente Cass. n. 14.988/2012.

(7) Cfr. Cass. n. 5.615/1996.

(8) Cfr. Cass. Sez. Unite n. 11.624/2006.