Avv. Gabriele Mercanti
La Corte di Cassazione, con la Sentenza della Seconda Sezione Civile n. 3234 depositata in data 18 febbraio 2015, si è trovata ad esaminare una vicenda processuale inerente ad una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare: si trattava, infatti, del caso di una vertenza tra promittente venditore e promissario acquirente di una villa nella quale il primo asseriva che il reale prezzo convenuto per l'acquisto fosse superiore rispetto a quello indicato in contratto. (1)
Di conseguenza (2): da un lato il promissario acquirente agiva in giudizio per vedersi trasferita ex art. 2932 c.c. la proprietà del bene asserendo, ovviamente, di non essere tenuto a versare somme ulteriori rispetto a quelle indicate in contratto; dall'altro il promittente venditore eccepiva in via riconvenzionale che il contratto preliminare dovesse essere dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente, essendosi quest'ultimo reso inadempiente all'obbligo di pagare le somme dovute ancorchè non indicate in contratto.
Entrambi i giudizi di merito (3) confermavano la tesi del promittente venditore, ritenendo - fondamentalmente - provato l'inadempimento del promissario acquirente: circostanza dirimente fu la prova testimoniale della consegna da parte del promissario acquirente al promittente venditore di un assegno bancario, rivelatosi poi emesso in assenza della corrispondente provvista bancaria, proprio a saldo della parte di prezzo non indicato in contratto.
Premesso, quindi, che si era in presenza di un'asserita simulazione di un elemento del contratto
(nello specifico l'ammontare del prezzo), avanti al S.C. si va dritti al cuore del problema giuridico: può la simulazione (parziale e/o relativa) di un contratto a forma vincolata (quale è, appunto, il preliminare di compravendita) essere provata tra le parti a mezzo testimoni? (4)Il quesito si innesta a sua volta nel generale problema dei limiti probatori della sussistenza dell'accordo simulatorio. L'art. 1417 c.c. sancisce due regole:
a) per il terzo non vi sono mai preclusioni probatorie;
b) per le parti dell'accordo, invece, l'assenza di preclusioni ricorre solo ove si tratti di prova volta a dimostrare l'illiceità del contratto dissimulato: ne deriva, allora, che in tutti gli altri casi vale per le parti il regime di cui all'art. 2722 c.c. tale per cui "la prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento" a meno che ricorrano le eccezionali ipotesi di reviviscenza della prova testimoniale previsti dall'art. 2724 c.c..
Per gli Ermellini non esistono dubbi per sciogliere il quesito di cui sopra, dato che "la giurisprudenza di legittimità si è ormai stabilmente orientata nel senso che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722 c.c., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto".
E', comunque, doveroso ricordare che il punto de quo non è sempre stato unanimemente condiviso nelle Aule di Giustizia tant'è che si sono dovute pronunciare le Sezioni Unite della Cassazione con la Sentenza n. 7.247/2007 affermando analogo principio a quello in commento. (5)
Avv. Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com
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(1) La decisione oggi in commento si riferisce ad un'operazione immobiliare perfezionatasi il 13.11.1990 e cioè in un tempo in cui il fenomeno della simulazione del prezzo di vendita non incontrava ostacoli legislativi degni di nota (anzi l'art. 52 del D.P.R. n. 131/1896 ratione temporis vigente in un certo senso lo legittimava nel momento in cui poneva fortissime - se non assolute - preclusioni di accertamento all'Ufficio del Registro ove il prezzo indicato in atto fosse superiore a determinati coefficienti di calcolo catastale). Oggi il quadro normativo è cambiato notevolmente, infatti - senza contare tutta la normativa c.d. antiriciclaggio susseguitasi negli anni - si possono citare due figure su tutte: 1) il c.d. prezzo - valore (ex art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 e s.m.i.) che consente - ricorrendo determinati presupposti oggettivi e soggettivi - di calcolare le imposte indirette sul trasferimento immobiliare non sul prezzo, ma su appositi valori catastali e, quindi, elimina alla fonte una delle principali motivazioni (cioè il risparmio di imposta) che inducevano le parti contrattuali a simulare il prezzo di cessione; 2) il c.d. Decreto Bersani (D.L. 4 luglio 2006, n. 223 convertito nella Legge 4 agosto 2006, n. 248 e s.m.i.) che ha imposto l'obbligo di menzionare negli atti di cessioni immobiliare le analitiche modalità di pagamento del corrispettivo, con ovvia impossibilità di utilizzo di provviste illecite.
(2) In questa sede ci si limita all'analisi delle questioni sorte in ordine alla simulazione del prezzo, ma plurime erano le eccezioni reciproche sorte tra le parti in ordine all'interpretazione e/o esecuzione del contratto. Ci si riserva, poi, un ulteriore approfondimento in altra occasione della questione per l'ipotesi in cui la simulazione in questione riguardi non una scrittura privata, come nel caso di specie, bensì un atto ricevuto da Notaio stanti i profili di copertura da pubblica fede dell'atto notarile.
(3) Cfr. Sentenze Tribunale di Verona del 26.09.2003 e C.d.A. Venezia n. 585/2008.
(4) In questa sede l'indagine è circoscritta al solo aspetto civilistico - contrattuale e non si propaga alla rilevanza tributaria e/o penale dell'occultamento di corrispettivo.
(5) Prima del menzionato pronunciamento delle Sezioni Unite, infatti, era stata ritenuta dai Giudici del Palazzaccio ammissibile la prova testimoniale in ordine alla simulazione del prezzo sulla base del ragionamento che la preclusione probatoria non sussisterebbe in relazione alla simulazione di singole clausole le quali - in quanto tali - sono prive di propria autonomia strutturale (Cfr. Cass. 19.146/2006)
Cassazione Civile, testo sentenza 3234/2015Il contratto di compravendita