Ripartizione degli oneri condominiali: il condomino del pianterreno e le spese per l'ascensore

Avv. Laura Bazzan - Con la sentenza n. 8823 del 30 aprile 2015 (qui sotto allegata) , la II sezione civile della Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare ancora una volta i criteri di ripartizione degli oneri condominiali: in ipotesi di ricostruzione e manutenzione di scale ed ascensore la norma di riconoscimento è costituita dall'art. 1124 c.c., che impone una suddivisione delle spese per il 50% in ragione dei millesimi generali e per il 50% in ragione del piano, salvo che sussista un diverso accordo di ripartizione di natura negoziale approvato all'unanimità dai condomini. 

Sulla base di tale assunto, la Corte ha ritenuto di accogliere il ricorso del proprietario di una porzione immobiliare situata al piano terra di un condominio a sei piani, di cui solo i primi cinque raggiungibili per mezzo dell'ascensore. 

In particolare, il condomino, risultato soccombente in entrambi i gradi di giudizio, lamentava, in primo luogo, l'invalidità della tabella relativa alle spese dell'ascensore, poiché la stessa considerava erroneamente il suo appartamento come sito al primo piano anziché al pianterreno - con conseguente attribuzione millesimale eccedente a quella dovuta - e includeva nel computo anche l'ultimo piano non servito dall'ascensore, in secondo luogo, l'illegittimità del criterio di ripartizione approvato dall'assemblea, che stabiliva l'onere contributivo per il 40% in proporzione all'altezza e per il 60% in proporzione alla proprietà in contrasto con il combinato disposto degli artt. 1123 e 1124 c.c. 

Cassando con rinvio la sentenza impugnata, la Suprema Corte rilevava come il giudice di seconde cure avesse omesso di chiarire se la deroga al criterio legale fosse stata approvata all'unanimità, invero, "il suddetto accordo unanime occorreva, in quanto non è conforme al disposto dell'art. 1224 cc. né la suddivisione al 40/60% (anziché al 50/50%) della spesa secondo i valori e le altezze, né l'inclusione della proprietà individuale al piano terra nel riparto secondo l'altezza dato che il ricorrente è bensì servito dall'ascensore, non però per il suo appartamento, ma per i locali condominiali al sesto piano, che possono essere raggiunti in ascensore fino al quinto piano; ed è in questo presupposto che la sua partecipazione alla spesa avrebbe dovuto essere calcolata".

Avv. Laura Bazzan

Cassazione Civile, testo sentenza 30 aprile 2015, n. 8823