Se il condominio apre un nuovo accesso con scale, devono pagare tutti

di Marina Crisafi - L'apertura di un nuovo accesso in un fabbricato con più scale deve intendersi in comune tra tutti i condomini e dunque le spese vanno pagate anche da coloro che non sono "serviti" dalla nuova scala. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 10483 depositata ieri, rigettando il ricorso di alcuni condomini contro la delibera dell'assemblea che autorizzava l'apertura di un nuovo ingresso su un'altra strada costeggiante l'edificio.

La seconda sezione ha smentito, infatti, la tesi dei ricorrenti, i quali sostenevano che di tale accesso avrebbero beneficiato soltanto i condomini della scala A e non già quelli della scala B che quindi non potevano essere chiamati a ripartire le spese, visto e considerato che in base alle regole del c.d. "condominio parziale", la proprietà delle scale era da intendersi separata.

La Cassazione ha ritenuto invece di confermare la decisione della Corte d'Appello ricordando, innanzitutto, che scale e androni, salvo prova contraria risultante dal titolo, sono considerati ex art. 1117 c.c., proprietà comune tra tutti i condomini, anche se servono gruppi di abitazioni distinte.

Anche se è vero, hanno spiegato da piazza Cavour che se un bene è a servizio esclusivo di una parte del condominio (appunto, nel caso del c.d. condominio parziale), ciò implica conseguenze sotto il profilo della gestione e dell'imputazione delle spese, la mera presenza di più scale e più androni in un edificio non basta "a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari". Tenendo conto, peraltro, ha proseguito la S.C., che la funzione dell'androne non è solo quella di dare accesso alle scale ma anche ai muri perimetrali (comuni), e che le scale permettono l'accesso anche al tetto e al lastrico solare comuni all'edificio.

Ergo, senza la prova della proprietà o dell'uso esclusivo della scala da parte di un solo gruppo di abitanti dell'edificio condominiale, l'apertura del nuovo accesso con relative scale va considerata proprietà in comune tra tutti i condomini e le spese vanno ripartite proporzionalmente.

Da bocciare, infine, per la S.C., anche la tesi della "spesa voluttuaria", sostenuta dai ricorrenti in quanto l'edificio era già comodamente accessibile da altra strada e ciò legittimerebbe ex art. 1121 c.c. i condomini dissenzienti, che non intendono trarne vantaggio, ad essere esonerati da qualsiasi contributo alle spese. "L'apertura di un nuovo accesso da un strada più larga e pianeggiante - ha concluso difatti la Cassazione escludendo il carattere voluttuario dell'innovazione - costituisce un oggettivo miglioramento rispetto al precedente unico accesso da un strada di larghezza esigua ed in salita, facilitando anche le operazioni di carico e scarico di oggetti ingombranti e la sosta di vetture per il trasporto di persone e di cose".