Cassazione: legittima l'occupazione protratta dei locali se il proprietario non versa l'indennità d'avviamento

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione terza, sentenza n. 10261 del 20 Maggio 2015.

L'indennità di avviamento commerciale non è dovuta solo nel caso in cui il locatario versi in stato di morosità. L'istituto dell'indennità da avviamento è stato introdotto nel nostro ordinamento al fine di preservare da eventuali arbitrii contrattuali e ristorare il locatario di attività commerciale, il cui contratto venga a cessare per fatto non imputabile a tale soggetto, dei mancati introiti dovuti al nome e all'identità commerciale costituita presso il pubblico.

Nel caso di specie il locatario ricorre avverso il proprietario dei locali, il quale si rifiuta di versare tale indennità affermando che il ricorrente sarebbe moroso di alcune mensilità. Al contrario, l'interessato afferma che l'occupazione protratta dei locali oltre i termini contrattuali (occupazione che sarebbe comunque cessata in corso di causa) non avrebbe costituito rinnovo tacito del contratto e sarebbe stata posta in essere proprio a fronte del rifiuto della controparte al pagamento del dovuto.

Per aversi rinnovazione tacita del contratto, ex art. 1597 cod. civ., occorre che vi sia continuazione tra volontà di detenzione da parte del conduttore "e una mancanza di manifestazione di volontà contraria da parte del locatore"; cosicchè se mancano tali presupposti, anche una eventuale permanenza protratta nei locali dopo la scadenza non può costituire rinnovo tacito, occorrendo invece un vero e proprio comportamento positivo.

Tale limitata ultrattività non può quindi costituire presupposto per la morosità. Dunque "l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale muove (…) dal presupposto obiettivo (pacifico in causa) rappresentato dalla cessazione del rapporto di locazione non dovuta a fatto del conduttore, e che essa non può dirsi esclusa (…) per effetto del mancato pagamento da parte di questi di talune mensilità ex art. 1591 cod. civ. nel corso della fase occupativa successiva alla cessazione del contratto, non poteva la corte territoriale negare il diritto a tale indennità". Il ricorso è accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa viene decisa nel merito.

Per altri dettagli si rimanda al testo della sentenza allegata.