Enfiteusi e usi civici: istituti risalenti al diritto medievale ma di cui andrebbe riscoperta l'utilità sociale

Che cosa è l'enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui in base al quale il titolare del diritto può godere del bene impegnandosi però a migliorare il fondo e pagare inoltre al proprietario un canone annuo che può essere corrisposto in denaro oppure in prodotti agricoli.

Si tratta di uno dei sei diritti reali di godimento (ossia quei diritti che attribuiscono a una persona il potere di utilizzare un bene di proprietà di altri) cui si accostano la superficie, l'uso, l'abitazione, l'usufrutto e le servitù.

Questi sei diritti reali di godimento talora vengono chiamati diritti reali parziari o minori, in virtù del fatto che, rispetto alla proprietà (ius in re ipsa), la quale rappresenta il diritto reale fondamentale per antonomasia, rappresentano una limitazione alla proprietà stessa, in quanto diritti che si esercitano su cose di cui altri è proprietario (ius in re aliena).

L'enfiteusi è, fra i diritti reali di godimento, quello di più esteso contenuto, al punto da essere stato considerato, nei secoli precedenti le codificazioni moderne, come una forma di proprietà

. In particolare, nell'ambito del diritto feudale, si soleva parlare di teoria del dominio diviso, il quale si suddivideva in dominio utile e dominio diretto: il primo definisce il diritto del soggetto (vassallo nella maggior parte dei casi) che aveva il bene semplicemente in godimento ma di cui non era il proprietario, il secondo definisce il diritto del soggetto che aveva la titolarità astratta del bene (il proprietario). Tuttavia, teoria un tempo di applicazione molto diffusa, ha poi teso a scomparire.

I poteri che l'enfiteusi attribuisce al titolare del diritto

L'enfiteusi attribuisce, alla persona a cui favore è costituita, lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l'obbligo di migliorarne il fondo e di corrispondere al concedente un canone periodico, nei limiti fissati da leggi speciali (L. 22 Luglio 1976, n. 607; L. 18 Dicembre 1970, n.1138; L. 14 Giugno 1974, n. 270).

L'enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha una durata non inferiore ai vent'anni, e questo perché se si consentisse un termine più breve, nessuno sarebbe invogliato ad assumere l'obbligo del miglioramento.

La c.d. affrancazione

Funzione piuttosto vantaggiosa dell'enfiteusi è il potere, riservato al concessionario, di acquistare la proprietà del fondo mediante il pagamento di una somma pari alla capitalizzazione del canone annuo: questo potere va sotto il nome di affrancazione, la quale può essere esercitata solo dopo 20 anni dalla costituzione dell'enfiteusi.

Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell'enfiteuta, per cui il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.

NB: La Cassazione (11700/2014) ha chiarito che "per le enfiteusi fondiarie costituite anteriormente al 28 ottobre 1941" il valore di riferimento per la determinazione del capitale per l'affrancazione delle stesse va periodicamente aggiornato "mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenerne adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con la effettiva realtà economica". Pertanto, il canone originariamente pattuito in natura va dapprima convertito in denaro in base ai prezzi correnti al momento della entrata in vigore della L. n. 607 del 1966 e cioè al 7.8.66, ai sensi dell'art. 19 della medesima; e tale valore monetario, così ricavato a detta data, va poi aggiornato al momento dell'affrancazione, secondo i principi fissati dalla sentenza della Consulta.

La prescrizione dell'enfiteusi

Il diritto dell'enfiteuta si prescrive per effetto del non uso protratto per venti anni secondo quanto dispone l'art. 970 del codice civile. Come chiarisce la Cassazione, l'uso che impedisce la prescrizione del diritto ricorre non solo se il fondo è coltivato dall'enfiteuta ma anche se utilizzato da terzi insediati nel fondo dall'enfiteuta o da lui autorizzati alla coltivazione. (Cassazione Civile n. 782/1989) mentre si ha "non uso" solo in caso di abbandono totale del fondo o di radicale dismissione del suo godimento "da ravvisarsi anche quando il terzo che coltivi il fondo sia un occupante abusivo ed abbia agito senza o contro la volontà dell'utilista, il quale sia rimasto inerte di fronte all'illegittima occupazione".

Gli usi civici

Anche gli usi civici sono legati al diritto medioevale. Si tratta di diritti di godimento su terreni di proprietà comunale (es. diritto di pascolo) che spettano ai membri di una collettività sulla base di una prassi consolidata.

Secondo la definizione che ne da l'enciclopedia Treccani essi "Sono diritti perpetui spettanti ai membri di una collettività (comune, associazione) come tali, su beni appartenenti al demanio, o a un comune, o a un privato".

Gli usi civici sono stati oggetto di una serie di interventi legislativi: in primo luogo la legge n. 17667/27 (e il relativo Regolamento di attuazione RD 26/02/1928, n. 332) nonchè il  D.P.R. 616/77 relativo al trasferimento alle regioni "dell' Agricoltura e delle Foreste", Legge Galasso, relativa alla qualificazione degli usi civici, quali beni oggetto di tutela paesaggistica, legge quadro Montagna n.97/94, ma anche di ricca produzione di consuetudini (vedi l'opera storica di Paolo Grossi) regolanti il passaggio dalle tarde comunità romane, attraverso tutto il medioevo, comprendente non solo le regole ampezzane e cadorine, ma anche simili esperienze svizzere.

Tutto ciò è potuto avvenire senza che si sentisse la necessità di disporre, una volta per tutte, di Archivi documentati di tante realtà tipiche del territorio agricolo nazionale. Le quali, mantenendo i tratti loro connaturati, hanno saputo mutare la loro funzione sociale, originariamente tesa a migliorare la vita delle popolazioni rurali, agevolandone il benessere materiale, garantendo invece la tutela dell' ambiente di quelle medesime popolazioni rurali.

Degno di essere notato come ciò sia avvenuto grazie ad un meccanismo che prende vita dal diritto altogermanico e cioè la comunione a mani riunite, che non conosce le quote ideali di comproprietà (proprie di quella romanistica), avendo ogni partecipante, quale discendente degli originari titolari dei diritti sui fondi, il pieno diritto di opporsi a usucapione, prescrizione, alienazione, né visto l'alto numero dei titolari è possibile escludere che qualcuno abbia goduto integralmente del diritto spettante. Unica via per dare un contenuto positivo alla contrattazione dei privati, specie ove il bene sia di proprietà di un soggetto, seppur gravato da uso civico, quindi da diritto parziario, secondo Cassazione n. 1404/68, può essere la vendita prima dell' affrancazione, qualora il giudice di merito abbia qualificato, con sentenza non impugnata, l'atto come vendita di cosa altrui con effetti solo obbligatori.

Già nel 1927 il legislatore face una distinzione degli usi civici in due categorie:

1. Le terre di proprietà collettiva 

2. Le terre di proprietà privata ma su cui grava il diritto di uso civico in favore della collettività. 

I privati sulla cui proprietà grava un uso civico può togliere il vincolo ma deve corrispondere alla comunità una liquidazione in denaro o in terra (il c.d. scorporo che delimitata una porzione del fondo per renderla di proprietà collettiva).

Conclusioni

E' vero stiamo parlando di istituti di diritto medioevale ma a ben vedere il loro utilizzo potrebbe essere l'occasione non solo per creare o favorire lavoro ma anche per recuperare quella ricchezza paesaggistica tipica di quei tanti borghi rurali che meriterebbero di diventare delle vere e proprie mete turistiche.

La valorizzazione di questi borghi risulta sempre più indispensabile dato che stiamo assistendo oggi a una produzione agricola decisamente sottodimensionata e a un afflusso turistico inconsistente.

Non solo, attraverso l'enfiteusi si può anche facilitare la nascita di piccoli proprietari terrieri data la possibilità per l'enfiteuta di acquistare la proprietà del fondo mediante affrancazione.

Il presente contributo è opera, per quanto concerne la parte dei diritti reali e del diritto italiano, di Giuseppe Titone, praticante procuratore; per quanto concerne l'istituto germanico, da parte del Notaio Adriano Casini, in pensione, oggi Avvocato.

I suddetti hanno uno studio in Monaco di Baviera, specializzato in diritto civile e commerciale.

Not. Adriano Casini : notaio.casini@libero.it 3497680072

Dr. Giuseppe Titone: giutitone90@gmail.com 3285570889