La servitù di parcheggio, consistente nel diritto di far stazionare uno o più veicoli sul fondo altrui, è un tema dibattuto e annoso nella giurisprudenza

Cos'è la servitù di parcheggio

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La configurabilità o meno della servitù di parcheggio rappresenta un tema molto dibattuto nella giurisprudenza che ha dato luogo a contrapposti orientamenti. Uno più risalente sfavorevole alla pratica della costituzione della servitù di parcheggio e l'altra più recente che, laddove venga rispettato lo schema legale tipico delle servitù, valuta in modo favorevole tale possibilità.

Una definizione della servitù di parcheggio può essere rintracciata in uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 1094/2014-C) secondo cui la servitù di parcheggio è il "diritto di far stazionare uno o più veicoli, di un determinato tipo, sul fondo altrui, costituito allo scopo di dotare di tale utilità un altro immobile, cui sia connaturata una presenza umana per periodi continuativi (ufficio, abitazione, albergo, ecc.)".

Requisiti essenziali della servitù di parcheggio

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Nella servitù di parcheggio, sempre rifacendosi allo studio del Notariato, possono essere individuati, rispetto ai requisiti necessari per la costituzione dello ius in re aliena, dei caratteri ulteriori e specifici affinchè la stessa possa rientrare nello schema legale tipico, quali:

  • positività (si tratta di una servitù affermativa poichè il vantaggio del titolare si realizza tramite un'attività positiva e non semplicemente grazie al dovere di astensione del proprietario del fondo servente);
  • discontinuità (l'esercizio della servitù si manifesta attraverso specifici indipendenti atti di godimento);
  • non apparenza (perchè non necessita di opere permanenti e visibili per il suo esercizio, non essendo da considerare tali i semplici segnali posti a delimitazione);
  • localizzazione (perchè il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata originariamente stabilita; per cui è requisito indispensabile altrimenti il diritto di posteggio sarebbe generico e indeterminato e non darebbe luogo a quella situazione di immediatezza e possesso, elemento essenziale del diritto reale di servitù).

Ai suddetti si aggiungono, di regola: altruità della cosa, assolutezza, immediatezza, inerenza al fondo servente e al fondo dominante, specificità o determinatezza.

Ciò posto, prima di approfondire nel merito la servitù di parcheggio è utile definire la servitù in generale e individuare le sue caratteristiche essenziali.

I diritti reali di godimento

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La servitù prediale è inquadrabile dogmaticamente tra i diritti reali di godimento, cosiddetti diritti reali minori perché idonei a comprimere il diritto di proprietà. Il carattere elastico del diritto dominicale consente una compressione nel godimento e nella disponibilità della res a favore del titolare di un diritto reale di godimento per tutta la durata del diritto minore, dalla cui estinzione si riespande il diritto del dominus.

Invero la latitudine dei diritti reali di godimento è ben circoscritta alle ipotesi normativamente previste, per le conseguenze che si realizzano nella sfera giuridica del proprietario che subisce una menomazione nel godimento e nella disponibilità piena ed esclusiva del proprio bene, come sancisce l'art.832 c.c. Infatti, gli iura in re aliena sono diritti che conferiscono un potere diretto ed immediato sul bene di cui è altri titolare e, proprio il carattere della realità impone un generale dovere di astensione da molestie e turbative da parte della generalità dei consociati, con la configurabilità di una tutela reale oltre che risarcitoria.

I caratteri dei diritti reali su cosa altrui sono, dunque, l'immediatezza, come relazione con la res non mediata da intervento di terzi, l'assolutezza con opponibilità erga omnes del vincolo reale e l'inerenza, essenza della realità che consente al diritto reale di seguire la res presso ogni possessore futuro. Immediatezza, inerenza ed assolutezza caratterizzano il genus dei diritti reali di godimento, consentendone il discrimen dai diritti personali di godimento, nascenti da contratti come il comodato o la locazione, che si contraddistinguono per la necessaria mediazione da parte di un soggetto per garantire il godimento del diritto del titolare. Dunque, connotazione reale nel primo caso, connotazione personale nel secondo, con conseguenze importanti in punto di tutela ed opponibilità: per i diritti reali opponibilità erga omnes e tutela reale presso chiunque pregiudica il diritto assoluto; per i diritti relativi-personali opponibilità inter partes e tutela obbligatoria con applicazione dela disciplina di obbligazioni e contratti.

Gli iura in re aliena diventano, quindi, espressione di una ricchezza statica, contrapposta alle esigenze di circolazione che ispirano la proprietà e il trasferimento della stessa. Con elevata probabilità le ragioni del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali su cosa altrui vanno riscontrate in questa affermazione di ricchezza statica, perché limitativa dei diritti domenicali e del diritto di disponibilità della res che ne consente il trasferimento. La tipicità attiene al contenuto dei diritti reali di godimento, dal momento che la legge ne descrive diritti ed obblighi dei titolari e durata dei vincoli stessi. Proprio la capacità limitante di tali diritti impone che gli stessi abbiano una durata limitata nel tempo, si pensi all'usufrutto che non può eccedere la vita dell'usufruttuario essendo un quod minus rispetto al diritto di proprietà. O ancora si pensi alla pedissequa indicazione dei doveri cui deve attenersi lo stesso usufruttuario che non può alterare la destinazione economica del bene impressa dal proprietario, la cui titolarità non va oltremodo trascurata.

Il numero chiuso attiene, invece, alla possibilità per i privati di costituire nuove figure di diritti reali minori. In tale ambito, invero, si assiste ad una forte compressione dell'autonomia negoziale dei privati, a differenza di quanto accade in materia contrattuale. Infatti l'autonomia negoziale non può spingersi fino a creare ex novo fattispecie atipiche di diritti reali minori, alterando gli schemi voluti dal legislatore, perché imprimere vincoli al diritto di proprietà diversi da quelli tipici potrebbero far traslare tali vincoli verso l'alveo della personalità piuttosto che realità, con conseguenze in punto di opponibilità e tutela.

È bene però chiarire che la giurisprudenza non trascura fattispecie che nella prassi applicativa si susseguono con una certa frequenza e che si presentano come anomalie rispetto al sistema dei diritti reali, sfuggendo al principio di tipicità e del numero chiuso. Si pensi agli oneri reali e alle obbligazioni propter rem sulla cui realità si è a lungo dibattuto. In queste due ipotesi sembrano sfumare i caratteri tipici dei diritti reali minori con una tendenza verso la natura obbligatoria degli stessi. Infatti si qualificano come obbligazioni qualificate dal lato passivo con il collegamento ad un diritto reale. O ancora si pensi alle servitù irregolari in cui la realità sembra cedere davanti alla natura personale del vincolo sulla res non perchè l'utilità è posta a favore di altra res, come impone il codice civile, ma perché posta a favore di un soggetto.

Proprio il contenuto modulabile e flessibile della servitù hanno indotto la dottrina e la giurisprudenza ad interrogarsi sulla natura giuridica delle servitù prediali e, soprattutto, sulla presunta atipicità delle stesse.

Le servitù rientrano congiuntamente all'usufrutto, alla superficie, all'enfiteusi e al diritto di uso e abitazione, tra i diritti reali di godimento e ne condividono i caratteri peculiari. Va però precisato che mentre gli altri iura in re aliena limitano le facoltà positive della proprietà, la servitù impone un pati a carico di un determinato fondo.

La servitù prediale nel codice civile

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Il codice civile descrive la servitù prediale, appunto, come un peso imposto ad un fondo servente per l'utilità di un altro fondo definito dominante. Nella disciplina della servitù emerge in maniera dirompente il carattere della inerenza, perché l'utilitas fundi assurge ad una qualità del fondo e lo segue presso ogni futuro possessore.

Il concetto di utilità cui aderisce il nostro legislatore è ampio, perché modulabile sulla base delle esigenze del caso concreto: utilità che può consistere anche nella maggior comodità o amenità del fondo stesso o inerire alla destinazione industriale del medesimo ex art. 1028 c.c. Detta utilità può essere anche soltanto futura ed essere riconosciuta a favore e a carico di edifici da costruire o di fondi da acquistare, ma in tal caso si ritiene prevalentemente trattarsi di un rapporto giuridico obbligatorio piuttosto che reale.

Quanto al contenuto, abbiamo chiarito che trattasi di un non facere, per queste ragioni, il proprietario del fondo servente non è obbligato a una prestazione né a porre in essere atti idonei a rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del suo titolare attivo, con eccezione di quelle prestazioni accessorie previste dalla legge o dal titolo, come sancisce l'art. 1030. Sul piano della condotta del proprietario del fondo dominante, le servitù si distinguono in positive e negative: nel primo caso il dominus del fondo dominante è tenuto ad una condotta attiva, cioè una positiva ingerenza sul fondo servente. Si pensi al pascolo o al passaggio. Nel secondo caso, all'opposto, sarà tenuto ad una condotta omissiva. Per tali ovvie ragioni le servitù negative sono non apparenti perché non richiedono opere visibili destinate al loro esercizio. La distinzione tra tali due fattispecie di servitù è posta implicitamente nell'art. 1073, 2 comma, in tema di estinzione per non uso ventennale: per le servitù negative infatti il dies a quo della decorrenza di tale termine viene fissato nel tempo in cui si verifica la violazione del diritto.

In ordine alle modalità di esercizio del diritto reale di servitù il codice, ispirandosi al principio del minor aggravio per il fondo servente, impone una serie di regole atte a preservare l'utilitas fundi e, dunque, l'inerenza. Quanto all'estensione del diritto de quo, l'art. 1064 c.c., prevede che il diritto comprende tutto ciò che è necessario per garantire l'utilità al fondo dominante in termini di comodità ed amenità. Inoltre, il titolare del diritto di servitù dovrà esercitarlo in conformità al proprio titolo , senza aver diritto al trasferimento dell'esercizio della servitù in un luogo diverso da quello fissato coattivamente o volontariamente dalle parti. L'art.1068 c.c. infatti impone il divieto di modifica in via unilaterale delle condizioni di esercizio del diritto reale di godimento, essendo ammesso un accordo tra i due proprietari dei fondi in vista della agevole e vantaggiosa utilità del fondo. Ai sensi del 2 comma dell'art. 1069, infine, le spese necessarie per l'uso e per la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante. E' comunque ammessa una diversa disposizione tra le parti, in forza della quale venga pattuita, unitamente al distinto diritto di servitù un'obbligazione propter rem a carico del proprietario del fondo servente. Costui potrebbe ottenere la liberazione rinunziando alla proprietà del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante, realizzandosi così il cd. abbandono del fondo servente ex art. 1070 cc. L'abbandono liberatorio, oltre ad essere una causa estintiva della servitù, rappresenta una rinunzia traslativa da parte del titolare del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante con cessazione della titolarità della porzione di fondo utile al secondo. Il primo effetto è la liberazione del debitore tenuto alle prestazioni accessorie ex art.1070, il secondo è il passaggio della titolarità in capo al titolare del fondo dominante, il quale, in applicazione dei principi cardine del nostro ordinamento, desumibili dagli art. 1333 e 1411 cc, può manifestare il proprio rifiuto in ordine a tale effetto traslativo. Nella giurisprudenza di legittimità è prevalente il parere secondo il quale la proprietà non venga immediatamente perduta dal titolare del fondo servente, permanendo per la durata di dieci anni la possibilità dell'apprensione da parte del titolare del fondo dominante. Decorso tale termine il fondo rimarrebbe definitivamente in capo all'originario titolare, il quale viene tuttavia liberato dalle obbligazioni accessorie.

La servitù irregolare

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E' chiaro che il contenuto del diritto di servitù, seppur adattabile dalle parti secondo le esigenze del caso concreto, non possa mai prescindere dai caratteri della predialità ed inerenza che informano l'intera disciplina. Si pensi che la servitù non può essere ceduta in tutto o in parte ad altro fondo, non essendo un vantaggio personale, bensì una qualità del fondo. Inoltre il diritto in re aliena può essere alienato solo congiuntamente al fondo a terzi acquirenti: la qualitas fundi segue il fondo presso ogni futuro proprietario.

La realità della fattispecie è stata fortemente discussa nel caso di costituzione di vincoli a favore di soggetti e non già di fondi, con realizzazione di un vantaggio per un soggetto proprietario di un fondo confinante o un terzo. Come è noto le servitù possono essere costituite anche per atto negoziale inter vivos o mortis causa, ma la giurisprudenza si è a lungo interrogata in ordine all'estensione dell'autonomia negoziale delle parti in tema di servitù prediali. L'orientamento prevalente, sostiene che in presenza di una convenzione costitutiva di una servitù , avente ad oggetto un beneficio a favore di un soggetto e non del fondo stesso, venendo mendo la predialità e l'inerenza, ci si allontana dallo schema tipico della servitù per giungere ad una fattispecie anomala, definibile servitù irregolare.

La servitù irregolare presenta dunque non pochi momenti di frizione con il sistema dei diritti reali, con conseguente incompatibilità con alcuni principi corollari della realità. Infatti tali convenzioni oltre ad assumere un'efficacia obbligatoria e, dunque inter partes, pongono in essere un vincolo di tipo personale che grava sul bene a favore di un determinato soggetto. La personalità di suddetto vincolo fa traslare la fattispecie di servitù irregolare fuori dall'alveo dei diritti reali di godimento, imponendo diversi strumenti di tutela da cercare nella disciplina delle obbligazioni, trattandosi di rapporti personali.

Il caso della servitù di parcheggio: orientamenti della Cassazione

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Dopo queste premesse possiamo tornare al caso delle servitù di parcheggio, partendo col dire che lo stesso, avente ad oggetto il diritto, appunto, di parcheggiare su di un'area di proprietà di un altro soggetto, è particolarmente ricorrente nella prassi.

Di regola, accade che il titolare di un fondo concede, dietro pagamento di un corrispettivo, il diritto di parcheggiare ad un altro soggetto a prescindere dalla titolarità o meno di un fondo confinante o un immobile posto sull'area.

Emerge chiaramente che in un simile rapporto, di tipo personale, difetti la realità: nel fondo dominante manca l'utilitas, mentre al fondo servente manca il peso. Infatti, secondo l'orientamento nettamente prevalente in giurisprudenza, la comodità di parcheggiare non rientrerebbe nel concetto, seppur ampio e modulabile, di utilità di cui all'art. 1027 cc, perché è un vantaggio personale.

Nulla toglie che le parti, nella piena libertà contrattuale, possano stipulare contratti aventi ad oggetto servitù di parcheggio, ma sul piano dogmatico è bene precisare che di servitù in senso tecnico non può parlarsi, perché l'irregolarità è tale da rendere obbligatorio il vincolo. Le conseguenze immediatamente percepibili sono due: da un lato il vincolo non può essere opponibile erga omnes, avendo una efficacia limitata ai soli contraenti con inopponibilità del diritto di parcheggiare ai futuri acquirenti del fondo; dall'altro l'impossibilità di esercitare le azioni poste a tutela dei diritti reali.

Il diritto di parcheggiare, privo del carattere della realità, non potrà dunque godere degli strumenti di tutela di cui è in possesso il titolare di un diritto di proprietà, potendo far valere tale diritto di credito nei confronti del solo soggetto obbligato in virtu' del principio della relatività degli effetti del contratto ai sensi dell'art. 1372 c.c.

I due orientamenti contrapposti della giurisprudenza della Cassazione

Questo, in pratica, l'orientamento passato della Cassazione sulla servitù di parcheggio, secondo cui "costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la 'realitas', intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso" (cfr. Cass. n. 5769/2013).

Sulla stessa lunghezza d'onda, altre sentenze successive (cfr., ex multis, 23708/2014), per le quali "il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell'oggetto, difettando la 'realitas' propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera 'commoditas' di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone".

Nel 2017, invece, la Cassazione ribalta l'indirizzo appena esposto, affermando che "in tema di servitù, lo schema previsto dall'articolo 1027 Codice Civile non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione, quale "utilitas" di carattere reale" (cfr. Cass. n. 16698/2017).

Questa "apertura" dei giudici di legittimità non è rimasta isolata, posto che anche più di recente (cfr. Cass. n. 7561/2019 e n. 25195/2021) la Suprema Corte occupandosi del tema delle servitù irregolari ha confermato che le stesse possono "essere ritenute ammissibili in quanto siano configurate come il frutto di rapporti obbligatori atipici, e, quindi, come figure che rinvengono una loro legittimazione generale nel principio essenziale della libera iniziativa economica privata, nel riconoscimento della proprietà privata e delle correlate facoltà, nonché, più specificamente, nel principio dell'autonomia negoziale, che consente, entro i limiti imposti dalla legge, con particolare riferimento al soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela (ai sensi dell'articolo 1322 Codice Civile, comma 2 Codice Civile), la costituzione di diritti personali a contenuto obbligatorio che conferiscono a un determinato soggetto la facoltà di ritrarre apposite utilità dal fondo di proprietà altrui esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio della persona o delle persone riportate nel relativo atto costitutivo, ma senza il conseguimento di un'utilità fondiaria in senso proprio. Da qui la conseguenza che nell'ipotesi di servitù irregolare, così come appena inquadrata, non è data, per la sua tutela, l'actio in rem, ma solo quella inerente al rapporto di natura obbligatoria in caso di inadempimento".

Ne discende, secondo la Suprema Corte, l'incasellamento dell'istituto della servitù irregolare nell'ambito dei rapporti obbligatori atipici con esclusione di ogni connotato di realità - cui si deve - riconoscere necessariamente un carattere temporaneo, essendo estranea al nostro ordinamento e incompatibile con l'altrui diritto di proprietà, un'obbligazione personale di natura perpetua.

Avv. Annalisa Imparato

annalisa.imparato85@gmail.com

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