Il contratto di locazione concluso tra uno solo dei comproprietari del bene ed il conduttore

di Avv.to Marcella Ferrari - È valido il contratto di locazione concluso da uno solo dei comproprietari del bene ed il conduttore? Il comproprietario-non locatore, pur non essendo parte del negozio, può chiedere la corresponsione dei canoni all'inquilino?
La questione deve risolversi alla luce delle regole generali che disciplinano la comunione. L'art. 1105 c.c. dispone che tutti i comunisti abbiano diritto di concorrere nell'amministrazione del bene comune. Nondimeno, un consolidato orientamento giurisprudenziale, ritiene che ciascun comproprietario possa locare, uti singulus, il bene; infatti, ogni comunista ha pari poteri gestori[1] rispetto agli altri e, pertanto, ha titolo per concedere in locazione il bene[2].
Secondo la Suprema Corte[3] vige la presunzione che il comproprietario agisca con il consenso degli altri comunisti. Ne deriva che il contratto concluso da uno solo dei comproprietari ed il conduttore sia valido ed efficace sia nei confronti degli altri proprietari che verso l'inquilino, in virtù del principio della tutela dell'affidamento[4].

Naturalmente il comproprietario, che abbia agito senza previo consenso degli altri comunisti, si espone alle loro pretese risarcitorie; questi ultimi, però, non possono agire contro il conduttore, in quanto terzi rispetto al contratto di locazione.
Invero, sulla natura dei rapporti tra il comproprietario-non locatore ed il conduttore, la questione non sempre è stata pacifica; in giurisprudenza, infatti, si sono succeduti diversi orientamenti sino alla pronuncia delle Sezioni Unite[5] che si è espressa in modo definitivo sulla vicenda.

Per comprendere il rapporto esistente tra il comproprietario-non firmatario del contratto ed il conduttore, occorre prima comprendere la natura del rapporto che lega i comproprietari tra loro: firmatari e non.

Un orientamento ormai recessivo riteneva che dovesse parlarsi di mandato senza rappresentanza; la naturale conseguenza era che il comproprietario escluso dal contratto, in qualità di mandante, avesse titolo, ai sensi dell'art. 1705 c. 2 c.c., di esercitare il proprio diritto di credito (pro quota s'intende) direttamente nei confronti del conduttore. In altre parole, il comproprietario-non firmatario, secondo tale lettura, poteva chiedere all'inquilino la corresponsione del canone in ragione della quota di sua spettanza.

Un simile orientamento è stato criticato in quanto, se da un lato è ammessa la richiesta della corresponsione del canone, dall'altro non è consentito al conduttore di rivolgersi agli altri comproprietari (se non al firmatario del contratto), in tal modo compromettendo la reciprocità delle prestazioni dovute in virtù del sinallagma contrattuale.

L'indirizzo ora dominante ravvisa nei rapporti tra comproprietario firmatario del contratto di locazione e gli altri comunisti la gestione di affari altrui (art. 2028 c.c.).

La negotiorum gestio postula la absentia domini, ossia che la gestione sia iniziata in assenza del soggetto interessato, sempre che non vi sia stato espresso divieto (art. 2031 c. 2 c.c.); la spontaneità della condotta del gestore che agisce senza esservi obbligato; l'animus aliena negotia gerendi vale a dire la consapevolezza di gestire un affare altrui; occorre inoltre che l'affare sia stato utiliter coeptum ossia utilmente iniziato, procurando un vantaggio all'interessato.
I supremi giudici ravvisano nella condotta del comproprietario-locatore la gestione di affari altrui: infatti, se non v'è espresso divieto da parte degli altri, il contratto concluso è volto all'arricchimento del patrimonio di tutti i comproprietari.

Nel caso in cui gli altri comunisti decidano di ratificare la condotta del gestor, ai sensi dell'art. 2032 c.c., si producono gli stessi effetti scaturenti dal mandato; trova quindi applicazione l'art. 1705 c. 2 c.c., che consente al mandante di riscuotere direttamente i propri crediti dal debitore: nel caso che ci occupa, il canone pro quota. Egli, però, non ha titolo per esperire altre azioni contro il conduttore. Inoltre, ai sensi dell'art. 2031 c.c., gli interessati devono adempiere alle obbligazioni che il gestore ha assunto: nel caso della locazione, dunque, in capo ai comproprietari vi sono le obbligazioni di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di garantirne il pacifico godimento e via discorrendo (art. 1575 c.c.).

In caso di mancata ratifica dell'operato del gestor, i comproprietari non hanno titolo, nei confronti del conduttore, per vantare la corresponsione del canone locatizio, in quanto sono soggetti terzi rispetto al contratto.

In conclusione, l'orientamento dominante in giurisprudenza, suggellato dalla pronuncia delle S.U. del 4 luglio 2012 n. 11136, dispone la validità del contratto di locazione concluso tra uno solo dei comproprietari dell'immobile ed il conduttore; inoltre qualifica i rapporti tra comproprietari - firmatari del contratto e non - come rientranti nella fattispecie della gestione di affari altrui. Le conseguenze sono che gli altri comproprietari possono ratificare l'operato del gestor e pretendere la corresponsione del canone pro quota; del pari il conduttore può agire anche nei loro confronti per l'adempimento delle obbligazioni scaturenti dalla locazione.

Avv.to Marcella Ferrari - marciferrari@gmail.com
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Note:

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[1] In tal senso si leggano le seguenti sentenze: Corte Cass., sez. III, sent. 31 gennaio 2009 n. 480 e Corte Cass. sent. 17 gennaio 2012, n. 549

[2] V'è anche chi sostiene che, per concedere in locazione un bene, non occorra esserne proprietari ma semplicemente averne la disponibilità, in quanto la legge richiede al locatore unicamente di garantire il godimento del bene al conduttore.

[3] In tal senso vedasi Corte Cass. sent. 17 gennaio 2012, n. 549

[4] Il comproprietario che conclude il contratto non ha l'onere di allegare il consenso degli altri o di essere titolare di un potere rappresentativo.

[5] Corte Cass. S.U. 4 luglio 2012 n. 11136