Il comodato d'uso, ex art. 1803 c.c., è il contratto essenzialmente gratuito con cui una parte consegna a un'altra un bene mobile o immobile per un determinato uso e per un certo tempo con l'obbligo di restituirlo

Cos'è il comodato d'uso

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Tecnicamente, con il contratto di comodato il comodante consegna una cosa mobile o immobile al comodatario affinché questi se ne serva per un tempo o per un uso determinato, impegnandosi a restituirla. Si tratta di un contratto di regola gratuito, con la conseguenza che la sua causa va rinvenuta nello spirito di liberalità ed è strettamente basata sul rapporto di fiducia tra le parti (cd. intuitus personae).

L'art. 1803 del codice civile

Il codice civile si occupa del comodato all'art. 1803, il quale così recita: "Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito".

Come si perfeziona il contratto di comodato

Il contratto di comodato d'uso si perfeziona con la dazione della cosa, che può avvenire anche senza particolari formalità, ad esempio in forma simbolica con la consegna delle chiavi di una casa. Nel comodato

l'elemento della traditio può anche mancare se la cosa è già presso il comodatario, giacché in tale ipotesi il mutamento del titolo dell'anteriore detenzione sostituisce la consegna necessaria per il perfezionamento del contratto (cfr. Cass., n. 2916/1980).

Gratuità del comodato

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Come detto, il comodato d'uso è per legge essenzialmente gratuito. Il comodato d'uso gratuito ad amici e familiari/parenti è una soluzione molto diffusa soprattutto con riferimento alla consegna di un immobile per un determinato lasso di tempo.

Affinché il contratto non perda la sua natura gratuita, è necessario che l'interesse del comodante (che può ritenersi sempre immanente al contratto) non abbia di per sé contenuto patrimoniale, o, pur avendolo, si tratti di una prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o comunque di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non venga a trovarsi in rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario (cfr. Cass., n. 4912/1996).

Si ritiene che il carattere di essenziale gratuità del comodato non venga meno in caso di apposizione di un modus posto a carico del comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto ponendosi come un corrispettivo del godimento della cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione (cfr. Cass., n. 13920/2005).

Comodato d'uso gratuito casa e locazione

In questo modo, la giurisprudenza ha tenuto ben distinto il comodato dalla locazione, che richiede il versamento di un corrispettivo per l'uso della cosa mobile o immobile; sul punto si è anche precisato che non trattasi di locazione immobiliare, bensì di comodato modale anche nei casi in cui il comodatario è tenuto al pagamento dei canoni periodici di acqua e luce, dei tributi e delle spese dell'immobile, delle spese per custodire e riparare il fabbricato e per fornirvi energia elettrica, dei contributi di bonifica e delle spese giudiziali per la difesa della proprietà di un fondo agricolo.

Comodato d'uso gratuito auto

Il contratto di comodato d'uso gratuito può avere per oggetto anche un autoveicolo. In tal caso, si sostanzia nel concedere la disponibilità dell'auto in maniera gratuita (da parte del comodante) e nell'obbligo (per il comodatario) di restituire il mezzo alla scadenza pattuita.

La normativa di riferimento si rinviene negli artt. 1803 e seguenti del codice civile (sul comodato in generale), nell'art. 94 comma 4 bis del Codice della Strada (nonchè nel regolamento di esecuzione e attuazione ex art. 247 bis) e nella circolare n. 15513/2014 del MIT.

Tale tipologia di comodato d'uso gratuito può avere quali parti sia persone fisiche (come i componenti di un nucleo familiare) che persone giuridiche. Nella circolare del MIT sono specificati gli intestatari legittimati a concedere a terzi un veicolo in comodato (tra gli altri, il trustee, l'usufruttuario, il proprietario).

Comodato d'uso oneroso

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Nonostante quanto sinora detto, non mancano casi in cui si parli di comodato d'uso oneroso.

Ciò avviene, in particolare, quando il bene viene concesso in comodato a un altro soggetto a fronte di una determinata prestazione. Si pensi, ad esempio, al caso in cui un immobile venga concesso in comodato a un soggetto che, mentre lo avrà in uso, provvederà anche alla sua cura.

La Corte di cassazione, con la sentenza numero 3021/2001, ha sul punto affermato che "in presenza di un modus a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione (Cass., 25 settembre 1990, n. 9718) e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, si impegna ad occuparsi della cura dello stesso".

Comodato d'uso verbale

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Il contratto di comodato non è sottoposto a particolari formalità e può essere quindi stipulato in forma verbale.

La forma con la quale esso è concluso, tuttavia, non è del tutto irrilevante, specie quando l'oggetto del contratto sia un bene immobile.

Comodato d'uso gratuito verbale: quando si deve registrare?

Infatti, il comodato d'uso che ha ad oggetto beni immobili è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data dell'atto se il contratto è redatto in forma scritta.

Nel caso in cui, invece, il comodato sia stipulato verbalmente, la registrazione è necessaria solo se lo stesso sia enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione.

Registrazione comodato d'uso: Imu al 50%

A tale proposito, occorre tuttavia tenere conto del fatto che la legge di stabilità 2016 ha introdotto un'agevolazione IMU (ancora valida) per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale: in particolare, si prevede la riduzione del 50% della base imponibile per tutte le unità immobiliari salvo quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Tuttavia, tale agevolazione presuppone la registrazione del contratto di comodato che, quindi, deve riguardare necessariamente anche i contratti stipulati verbalmente.

Vai alla registrazione comodato d'uso sul sito dell'Agenzia delle Entrate

Poteri e obblighi nel comodato

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Il comodatario può esercitare sul bene oggetto di comodato dei poteri circoscritti ed è gravato da specifici obblighi.

Poteri del comodatario

Nel dettaglio, il comodatario è considerato un detentore qualificato e potrà usare gratuitamente la cosa ed esercitare eventualmente l'azione di reintegrazione prevista dall'art. 1168 c.c., co. 2, mentre gli è preclusa l'azione di manutenzione riservata al possessore poiché tale resta il comodante.

Infatti, il comodatario, quale detentore della cosa comodata, non può acquistare il possesso ad usucapionem senza prima avere mutato mediante una interversio possessionis la sua detenzione in possesso, per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore (cfr. Cass., n. 3811/1995).

Obblighi del comodatario

D'altro canto, l'art. 1804 c.c. stabilisce che il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e, inoltre, non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Anche la giurisprudenza ha chiarito che al comodatario compete l'obbligo di custodia di cui agli artt. 1804 e 2051 c.c. e che il custode ha l'obbligo di avvertire il proprietario di ogni danno al bene di cui ha la custodia (cfr. Cass., n. 296/2015).

L'art. 1808 c.c. precisa che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa eccetto le spese straordinarie per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti. Quindi, se il comodatario deve affrontare delle ordinarie spese di manutenzione per l'utilizzo della cosa, egli potrà "liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per l'abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell'abitazione coniugale" (cfr. Cass. n. 1216/2012).

Il comodatario che ha sostenuto delle spese ordinarie non potrà neppure esperire l'azione di illecito arricchimento, a seguito del rigetto dell'azione di rimborso (cfr. Cass., 13339/2015).

Perimento della cosa nel comodato d'uso

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L'art. 1805 c.c. stabilisce che il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.

Inoltre, secondo il successivo comma 2, il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, laddove non provi che la cosa sarebbe perita comunque, anche se egli non l'avesse impiegata per l'uso diverso o l'avesse restituita a tempo debito.

La restituzione alla scadenza del comodato

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In forza di quanto previsto dall'art. 1809 c.c., il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediatamente.

Comodato precario

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Pertanto, il contratto potrà avere o meno un termine di durata, ma siccome l'art. 1810 afferma che se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede, si è parlato di comodato "precario" essendo la durata rimessa discrezionalmente alla volontà del comodante.

A questa regola, la giurisprudenza ha posto un'eccezione in caso di comodato di immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del comodatario.

Sulla durata del comodato d'uso, la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 13603/2004) ha stabilito che "ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, si versa nell'ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare".

Ciò in quanto si sarebbe impresso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all'uso, cui la cosa deve essere destinata, il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la eventuale crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante, salva la facoltà di quest'ultimo di chiedere la restituzione nell'ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell'art. 1809, 2° co., c.c.

Si registra, tuttavia, un indirizzo giurisprudenziale di contrario avviso che, in caso di comodato ad uso abitativo privo di termine, ritiene sussistente la fattispecie del c.d. comodato precario, caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l'immobile sia stato adibito ad uso familiare e sia stato assegnato, in sede di separazione tra coniugi, all'affidatario dei figli (cfr. Cass., n. 15986/2010; Cass. n. 17936/2019).

Comodato "vita natural durante"

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La giurisprudenza ha ritenuto anche ammissibile il comodato "vita natural durante" precisando che "è configurabile il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita senza che perciò debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione, con conseguente necessità di forma scritta ad substantiam" (cfr. Cass., n. 8548/2008).

Cosa succede alla morte del comodatario

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Va segnalato, infine, che l'articolo 1811 c.c. precisa che "in caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l'immediata restituzione della cosa".

La Cassazione, a tal proposito, ha tuttavia stabilito che in caso di morte del comodatario, allorché il comodante non eserciti il diritto di recesso dal contratto (anche quando sia stato pattuito un termine ex art. 1811 c.c. o in caso di contratto a tempo indeterminato), determinandone la anticipata risoluzione del rapporto, questo prosegue anche rispetto agli eredi con le caratteristiche e gli obblighi iniziali (cfr. Cass., n. 8409/1990).

Fac-simile contratto di comodato d'uso gratuito

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Per stipulare un contratto di comodato valido e sicuro è possibile utilizzare il seguente fac simile, scaricabile gratuitamente anche in pdf:

Contratto di comodato

Tra

Sig. __________, nato a ________ il ______________ e residente in _______, via ____________ n. __, C.F.___________________________, di seguito comodante;

e

Sig. __________, nato a ________ il ______________ e residente in _______, via ____________ n. __, C.F.___________________________, di seguito comodatario;

si conviene e stipula quanto segue:

1) Oggetto.

Il comodante concede in comodato d'uso gratuito al comodatario, che accetta nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui si trova, per il solo uso abitativo e con esclusione di ogni altro, il bene immobile sito _______, via ____________ n. __, composto da ____ vani, censito al N.C.E.U. del Comune di __________, foglio ____, particella _____, cat. ____, classe ___, rendita ______, di proprietà del comodante.

2) Divieti e obblighi.

Il comodatario si impegna a conservare e custodire l'immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, e si impegna a non modificare né trasformare l'immobile, restituendolo al termine del presente contratto nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento d'uso.

È fatto divieto al comodatario di concedere a terzi, anche in via precaria e/o temporanea, il godimento dell'immobile senza preventivo consenso scritto del comodante, pena la risoluzione ipso iure del presente contratto.

3) Durata.

Il presente contratto è stipulato a tempo determinato con decorrenza dal _______ e termine al _______ e si prorogherà per il medesimo periodo qualora una delle parti non comunichi disdetta a mezzo raccomandata A/R almeno _____ giorni prima della scadenza.

Il comodatario si impegna a restituire l'immobile al comodante al termine del contratto, ovvero alla cessazione delle necessità per le quali è stato concesso il comodato, ovvero a richiesta del comodante per sopravvenute esigenze di quest'ultimo.

4) Spese.

Le spese del presente contratto e ogni spesa accessoria sono a carico del comodatario.

Le spese ordinarie connesse all'utilizzo del bene restano a carico del comodatario. Il comodatario ha diritto al rimborso delle spese straordinarie per la conservazione, se ritenute necessarie ed urgenti.

5) Rinvio.

Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti dichiarano applicabili le norme in materia di comodato di cui agli artt. 1803-1812 c.c.


Luogo, data ______________

Il comodante

Il comodatario

Vedi anche Comodato d'uso: fac-simile

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