Infiltrazioni: condominio responsabile dei danni se il lastrico è privato ma i tombini sono di sua proprietà

di Lucia Izzo - Il condominio può essere ritenuto responsabile per le infiltrazioni avvenute in locali sottostanti, di altrui proprietà, nonostante non sia proprietario del lastrico solare, ma per il fatto che tombini, caditoie e canalette di scolo intasate siano riferibili all'ente di gestione. 

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 21694/2015 (qui sotto allegata) ha ritenuto di accogliere il ricorso della società proprietaria di un "distacco" (ossia un passaggio) di circa tre metri tra la facciata del fabbricato ed il muro di contenimento a ridosso di una collina, al fine di accertare la responsabilità del Condominio per omessa custodia e manutenzione degli scarichi da cui era dipesa un'infiltrazione d'acqua in alcuni magazzini posti al di sotto di tale "distacco".

La Corte d'Appello, confermando la proprietà di questo passaggio e del relativo lastrico in capo alla ricorrente, nonché la proprietà condominiale di caditoia e cunetta di scolo, aveva ritenuto non sussistente la prova che i canali di smaltimento dei reflui fossero intasati al momento delle infiltrazioni.

La ricorrente evidenzia dinnanzi alla Corte di legittimità la contraddittorietà della motivazione dei giudici di merito, ribadendo che il fattore causale delle infiltrazioni sia da ascrivere all'omessa manutenzione dei sistemi di smaltimento di cui il Condominio è proprietario.

Gli Ermellini, verificate le doglianze attoree, capovolgono la decisione dei giudici di seconde cure.

Per i giudici si rende necessario verificare la presenza e gli effetti che i sistemi di smaltimento delle acque, di sicura titolarità condominiale, provocano sullo spazio privato.

La Corte d'Appello, pur riconoscendo la condominialità degli impianti di smaltimento delle acque e pur identificando il nesso di causalità tra la loro scarsa manutenzione e l'allagamento dei locali delle parti intimate, non ha chiaramente escluso (in ragione del valore assorbente della proprietà del lastrico ove detti sistemi erano collocati), nè espressamente ammesso (in virtù della separata valutazione del lastrico e dei sistemi in esso praticati) la responsabilità del Condominio.

In pratica, risulta necessario valutare se gli oneri di custodia del proprietario o del conduttore (in questo caso la società ricorrente) debbano estendersi anche alla manutenzione degli impianti condominiali oppure se la detta condominialità esoneri il proprietario da tale ulteriore onere di custodia.

Decisione al giudice del rinvio che provvederà anche per la regolazione delle spese.