Usucapione: l'accordo non equivale alla sentenza, quindi non è opponibile ai terzi

Dott. Sestilio Staffieri - La sentenza della Corte di Appello di Reggio Calabria del 12 novembre 2015 è importante perché chiarisce la vera portata della recente novella che ha introdotto l'istituto dell'accordo di mediazione che accerta l'usucapione e della sua trascrizione ai sensi dell'art. 2643 n. 12-bis.

Tale norma costituisce una novità in materia di atti soggetti a trascrizione prevedendo che devono rendersi pubblici mediante trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione.

Tali accordi devono essere trascritti in virtù del principio di continuità delle trascrizioni per gli effetti previsti dagli artt. 2644 e 2650 c.c., cioè prevenire eventuali conflitti tra diversi acquirenti dello stesso dante causa e stabilire un ordine di priorità fra le varie trascrizioni e iscrizioni relative allo stesso bene immobile ma non radica in capo all'usucapiente un acquisto a titolo originario, come invece deriva da una sentenza di accertamento di avvenuta usucapione.

Viceversa, la sentenza che accerta l'avvenuta usucapione del bene immobile svolge una funzione di accertamento della situazione giuridica che va oltre le parti in giudizio, spiegando effetti erga omnes per quanto riguarda la valutazione giuridica operata dal giudice, nel senso che i terzi ne subiscono gli effetti riflessi, e deve essere trascritta invece ai sensi dell'art. 2651 c.c. con valore di mera pubblicità notizia.

L'accordo di mediazione che accerta l'usucapione ha valore solo fra le parti e svolge la funzione di eliminare un'incertezza tra le stesse circa la situazione possessoria controversa, ma non costituisce un acquisto a titolo originario anche se trascritto, perché tale trascrizione si iscrive nel circuito del principio di continuità delle trascrizioni ai fini sopra specificati e quindi esso non è opponibile ai terzi che vantano titoli anteriormente trascritti o iscritti che possono essere in qualche modo pregiudicati dagli accordi stessi.

È da escludere quindi che il verbale di conciliazione in tema di usucapione possa avere effetti liberatori sul bene usucapito, non potendosi opporre ai terzi estranei all'accordo l'acquisto a titolo originario del bene e la retroattività degli effetti dell'usucapione.

La differenza sostanziale sta nel fatto che la sentenza di usucapione ha la forza di radicare un diritto nuovo in capo all'usucapiente al quale i terzi non possono opporre i loro diritti in base alle regole fissate dal principio di continuità delle trascrizioni, mentre l'accordo conciliativo attribuisce all'usucapiente un diritto che può far valere nei confronti dei terzi nei limiti dei diritti spettanti all'usucapito e nel rispetto delle regole sulla continuità delle trascrizioni.

Essendo questi i differenti effetti della pubblicità della sentenza di usucapione e degli accordi conciliativi, ne risulta che il verbale di conciliazione che accerta l'usucapione, anche se trascritto, non può essere opposto né al creditore pignorante né al creditore ipotecario che abbiano iniziato o iscritto anteriormente i loro atti o diritti.