Infiltrazioni di acqua in condominio: ecco chi è tenuto al pagamento

• Infiltrazioni d'acqua e responsabilità del condominio
• Infiltrazioni: casistica
• La responsabilità del proprietario
• Infiltrazioni nell'appartamento affittato

Infiltrazioni d'acqua e responsabilità del condominio

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In via generale, il principio che va applicato per l'individuazione del responsabile dei danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua è quello di cui all'articolo 2051 del codice civile, in base al quale il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia.

Di conseguenza, nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il condominio, il quale dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili.

È infatti proprio il condominio che ha l'obbligo di custodire le parti e gli impianti comuni dell'edificio e quello di garantirne la manutenzione.

Peraltro, "quando si verificano infiltrazioni d'acqua in un appartamento che provengono dall'intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile" (Cass. n. 6128/2012).

Infiltrazioni: casistica

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Con particolare riferimento ai danni alle tubature, occorre ricordare che quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Se invece le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, occorre precisare che essi sono comunque considerati parti comuni, con la conseguenza che il condominio risponde sempre dei danni che gli stessi cagionano. A meno che non riesce a provare che tali danni siano connessi a un grave difetto di costruzione: in tal caso, infatti, il loro risarcimento può essere richiesto, sia dal danneggiato che dal condominio, all'impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni da quando sono stati ultimati.

Per quanto riguarda, infine, la terrazza a livello, la Corte di cassazione, con la sentenza 25 agosto 2014 numero 18164, ha ricordato che essa, anche se è di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio. Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione. Le proporzioni, però, sono quelle di cui all'articolo 1126 c.c..

La responsabilità del proprietario

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In forza dello stesso principio visto in relazione alle infiltrazioni provenienti dalle parti condominiali, delle quali è responsabile il condominio, se le infiltrazioni provengono da tubature di proprietà del singolo condomino è quest'ultimo a dover rispondere dei danni che ne siano derivati.

Insomma, anche in questo caso è il custode del bene ad essere ritenuto, a priori, responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi: per potersi esonerare egli non può fare altro che provare che il danno si è verificato per caso fortuito.

A tal proposito occorre precisare che, se ricorrono i presupposti che delineano la responsabilità del proprietario, a nulla rileva il fatto che il danno sia insorto prima che il rapporto di custodia sia iniziato. Con una risalente ma rilevante sentenza, infatti, la Corte di cassazione ha sancito che il proprietario di un appartamento è responsabile delle infiltrazioni d'acqua causate da tubature di sua proprietà anche se i difetti delle tubazioni preesistevano all'acquisto dell'immobile (cfr. Cass. n. 11160/1997). Salvo poi rivalersi, se ci sono le condizioni.

Infiltrazioni nell'appartamento affittato

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Nel caso in cui le infiltrazioni provengano da tubature di pertinenza di un singolo edificio, è interessante precisare cosa accade se questo è concesso in locazione.

A tal proposito, chiarificatrice è la sentenza numero 21788/2015 della Corte di cassazione, con la quale si è sancito che il proprietario dell'immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano conglobati, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato.

Così, nel caso di specie, è stata individuata in capo all'inquilino la responsabilità per le infiltrazioni d'acqua derivanti dalla rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, che poteva essere sostituito senza demolizioni.

Valeria Zeppilli (profilo e articoli)

E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com