Condominio: infiltrazioni dal tetto, ecco chi paga

di Marina Crisafi - Quella delle infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura dell'edificio (lastrico solare o terrazzo), è una delle ipotesi più classiche della vita condominiale che, nondimeno, è sempre stata oggetto di diverse interpretazioni da parte dei giudici. Questo sinora. A fare definitiva chiarezza sulla questione sono intervenute infatti le sezioni unite della Cassazione che, con la sentenza n. 9449/2016 depositata ieri (qui sotto allegata), hanno specificato natura della responsabilità e relative conseguenze sulla ripartizione delle spese.

Senza dubbio, hanno premesso gli Ermellini, chi ha l'utilizzo esclusivo del lastrico solare o della terrazza si trova, in rapporto alla copertura del palazzo condominiale, in una posizione specifica che oltre a consentirne il pieno utilizzo lo eleva a custode della superficie del lastrico o della terrazza stessa. La conseguenza è dunque quella di essere titolare di una responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.

Ciò non toglie, tuttavia, che il condominio sia tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria perché pur appartenendo in proprietà o essendo in uso esclusivo di uno dei condomini, il lastrico solare per la sua funzione di copertura dell'edificio rientra tra le parti comuni.

Da qui, la regola della ripartizione delle spese è quella dell'art. 1126 c.c.: ossia un terzo a carico del proprietario/utilizzatore e due terzi a carico di tutti gli altri condomini.

Questo ovviamente in assenza della riconducibilità del danno alla condotta colpevole del proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo. Nel caso in cui, infatti, costui sia l'unico responsabile delle infiltrazioni d'acqua (per via appunto di una sua condotta colpevole) le spese saranno addebitabili a lui soltanto. 

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