Vendita di immobile danneggiato. Il diritto al risarcimento non si trasferisce all'acquirente

Avv. Emanuela Foligno - Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nella pronunzia oggetto di esame, la n. 2951/2016, chiariscono a chi spetta il risarcimento del danno subito da un immobile poi oggetto di compravendita. La questione è stata rimessa alle Sezioni Unite poiché sul punto si riscontravano due orientamenti totalmente differenti. E' scontato, infatti, che il risarcimento del danno debba spettare al proprietario dell'immobile. Ma se l'immobile danneggiato viene venduto, il diritto al risarcimento spetta al soggetto che era proprietario all'epoca della verifica del danneggiamento, o al soggetto che è subentrato nella proprietà per compravendita?

Un primo orientamento riconosce il diritto al risarcimento in capo al soggetto cui è stata trasferita la proprietà, poiché tale diritto subisce la traslazione unitamente al bene immobile.

Conseguentemente, la legittimazione ad agire in giudizio per ottenere il risarcimento spetta all'acquirente del bene immobile, ovverosia al nuovo proprietario.

La ratio di questa tesi è quella di considerare accessorio il diritto al risarcimento del danno rispetto al trasferimento della proprietà del bene, che è un diritto reale. In altri termini, viene data maggiore importanza al diritto reale, rispetto al risarcimento del danno.

Altro orientamento riconosce, invece, il diritto al risarcimento del danno in capo al soggetto che era proprietario al momento della verificazione del danno.

Le Sezioni Unite hanno aderito a tale ultimo orientamento e hanno statuito che è legittimato a chiedere il risarcimento del danno colui che era proprietario dell'immobile nel momento in cui si è verificato l'evento dannoso, anche se il bene, successivamente, ha subito un trasferimento di proprietà.

A differenza del differente filone interpretativo indicato, la Suprema Corte ha nettamente distinto l'alienazione della proprietà del bene dal diritto al risarcimento del danno, facendo sfocare le argomentazioni di accessorietà del risarcimento al bene danneggiato.

Ed infatti, giustamente, il diritto al risarcimento del danno - è un diritto di credito puro e autonomo - e non può essere considerato un diritto accessorio della proprietà del bene, che è un diritto reale.

Del resto, nessuna norma statuisce un valore a scalare di importanza tra i diritti reali e i diritti di credito.

Semmai, per ottenere il trasferimento del diritto al risarcimento del danno contestualmente al trasferimento della proprietà del bene danneggiato, bisognerà porre in essere una cessione del credito. Solo in questo caso l'acquirente dell'immobile danneggiato sarebbe legittimato a domandare in giudizio il risarcimento del danno.

In conclusione, alla stipula del contratto di compravendita dell'immobile danneggiato bisognerebbe regolamentare con attenzione l'aspetto di cui si discute, a seconda del risultato che le parti contrattuali vogliono ottenere.

Vi è da considerare, infatti - e questa è una lacuna della pronunzia in esame - che le parti contraenti, nello stabilire il prezzo della compravendita dell'immobile, potrebbero tenere in considerazione il danno subito dallo stesso, onde modificare in difetto il prezzo di cessione del bene e questo renderebbe inefficace, ovvero inutile, una eventuale cessione del credito.