- Innovazioni in condominio
- Quando le innovazioni sono gravose o voluttuarie
- Utilizzazione separata
- Impossibilità di utilizzazione separata
- Prova del carattere gravoso o voluttuario
- Giurisprudenza della Cassazione
Innovazioni in condominio
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Tra i poteri che il nostro ordinamento conferisce all'assemblea di condominio c'è anche quello di deliberare degli interventi modificativi con i quali migliorare o rendere più agevole il godimento delle cose comuni: le cd. innovazioni.
Per deliberare un'innovazione la decisione assembleare deve essere adottata "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" in base a quanto previsto dall'art. 1136, comma 5 c.c. Per particolari innovazioni tuttavia, come l'eliminazione delle barriere architettoniche ad esempio, è richiesto, in base al combinato disposto degli art. 1120-1136 c.c. il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
Quando le innovazioni sono gravose o voluttuarie
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Nel disciplinare le innovazioni, il codice civile prende in considerazione (e disciplina all'articolo 1121) anche il caso particolare in cui le innovazioni importino una spesa molto gravosa o abbiano carattere voluttuario rispetto alle condizioni e all'importanza dell'edificio: si parla a tal riguardo di innovazioni gravose o voluttuarie.
La loro disciplina è, per ovvie ragioni, da tenere distinta rispetto a quella delle normali innovazioni ed è differente a seconda che le opere, gli impianti o i manufatti oggetto di innovazione siano o meno suscettibili di utilizzazione separata.
Utilizzazione separata
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Più nel dettaglio, nel caso in cui le innovazioni gravose o voluttuarie consistano in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella relativa spesa.
A farsene carico saranno, quindi, solo coloro che vogliono beneficiare dell'innovazione e possano farlo autonomamente.
Tuttavia, i condomini dissenzienti e i loro eredi o aventi causa, in qualunque momento, possono decidere di partecipare ai vantaggi dell'innovazione: se lo fanno, dovranno contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Impossibilità di utilizzazione separata
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Nel caso, invece, in cui l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione è consentita solo quando la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda comunque farsi carico delle relative spese, esonerando gli altri.
Se manca tale volontà, non si può procedere con l'innovazione gravosa o voluttuaria.
Prova del carattere gravoso o voluttuario
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A volte accade che in assemblea si crei un contrasto circa il carattere gravoso o voluttuario di un'opera. In tale ipotesi l'onere della prova della gravosità e/o della voluttuarietà di un'innovazione grava in capo al condominio dissenziente che voglia essere esonerato dalla relativa spesa.
In ogni caso si precisa che i predetti caratteri vanno intesi in senso oggettivo, visto il riferimento esplicito che il codice civile, nel disciplinare le innovazioni gravose o voluttuarie, fa alle condizioni e all'importanza dell'edificio.
Giurisprudenza della Cassazione
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Ecco le sentenze più recenti e significative in materia della Corte di Cassazione:
Cassazione n. 14966/2022
In quanto alle obiezioni sul carattere voluttuario o gravoso dell'innovazione, deve ricordarsi che le innovazioni per le quali e consentito al singolo condomino, ai sensi dell'ari 1121 c.c., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. Si precisa che l'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali (Cass. n. 2408/1981). Le relative valutazioni integrano un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito e sono incensurabili in sede di legittimità se sorrette da motivazione congrua (Cass. n. 428/1984).
Cassazione n. 24166/2021
In materia di condominio degli edifici, le innovazioni, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio. La relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cassazione civile sez. II, 18/01/1984, n.428). La corte di merito ha escluso la natura voluttuaria e gravosa delle opere deliberate, cui conseguiva l'esonero da qualsiasi contributo da parte della ricorrente, trattandosi di lavori relativi alla sicurezza del fabbricato ed all'adeguamento della normativa antincendio, ai sensi del DM 16.2.1982 ed alla L. 818/1984. Tali opere non sono non avevano alterato l'entità sostanziale del bene o mutato la destinazione, ma erano imposte per legge ai fini della messa a norma dell'edificio e per l'ottenimento del Certificato di Prevenzione incendi.
Cassazione n. 35957/2021
Deve considerarsi "innovazione", agli effetti dell'art. 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (senza peraltro che ricorra la speciale previsione di cui all'art. 1117 ter c.c., introdotta dalla legge n. 220 del 2012). Pare evidente che la sostituzione del rivestimento delle porte degli ascensori condominiali costituisce intervento che mira semmai a rendere più comodo il godimento della cosa comune, ma ne lascia immutate la consistenza e la destinazione, sicché non può definirsi innovazione nel senso suddetto. In ogni caso, lo stabilire se un'opera integri o meno gli estremi dell'innovazione prevista dall'art. 1120 c.c. costituisce un'indagine di fatto, insindacabile in se di legittimità se sostenuta, come nella specie, da corretta e congrua motivazione (Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n. 5101; Cass. Sez. 2, 05/11/2002, n. 15460). Una volta escluso che l'intervento sia un'innovazione ex art. 1120 c.c., tanto meno viene in gioco l'art. 1121 c.c., che riguarda la sottospecie delle innovazioni voluttuarie o gravose, per le quali è eccezionalmente consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa (essendo voluttuarie quelle innovazioni, intese ontologicamente nella nozione di cui all'art. 1120 c.c., che sono peraltro prive di oggettiva utilità, ed essendo invece gravose le innovazioni caratterizzate da una notevole onerosità: Cass. Sez. 2, 20/04/2021, n. 10371).
Cassazione 10371/2021
Si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. Sez. 2, 18/01/1984, n. 428; Cass. Sez. 2, 23/04/1981, n. 2408). In particolare, le innovazioni voluttuarie, consentite dal primo comma e vietate dal secondo comma dell'art. 1121 c.c., a seconda che consistano, o meno, in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (Cass. Sez. 2, 08/06/1995, n. 6496). 6.2. L'inapplicabilità della disciplina di cui all'art. 1121 c.c., nel caso in esame, discende altresì dall'essenziale considerazione che tale norma postula che il condomino che non voglia partecipare alle spese per una innovazione gravosa o voluttuaria, approfittando della eccezionale causa di esonero dalla obbligatorietà per tutti i partecipanti supposta dall'art. 1137, comma 1, c.c., manifesti il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della deliberazione (Cass. Sez. 2, 17/04/1969, n. 1215), mentre la delibera del 20 giugno 2011 che approvò il preventivo dell'impresa appaltatrice fu approvata all'unanimità e non fu impugnata. D'altro canto, la realizzazione di un "cappotto termico" sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.
