Servitù di veduta

• Servitù di veduta: in cosa consiste
• Servitù di veduta: come si costituisce
• Modi di estinzione della servitù di veduta

Servitù di veduta: in cosa consiste

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La servitù di veduta consiste nel diritto per il proprietario del fondo dominante di osservare e affacciarsi sul fondo del vicino a distanza inferiore di quella prescritta dagli artt. 905-907 c.c.

Tale diritto, consentendo al titolare l'inspicere e prospicere in alienum quale visione mobile e globale sul fondo altrui (Cass. SS. UU. 10615/1996), correlativamente, limita la riservatezza del fondo servente.

Per le sue caratteristiche, la servitù di veduta non può essere esercitata per mezzo di un muro divisorio, sia perché un manufatto del genere "ha solo la funzione di demarcazione del confine e tutela del fondo, sia perché, anche quando consente di "inspicere" e "prospicere" sul fondo altrui, è inidoneo ad assoggettare un fondo all'altro, a causa della reciproca possibilità di affaccio da entrambi i fondi confinanti" (Cass. 6927/2015); le medesime ragioni valgono ad escludere l'esercizio di una servitù di veduta per mezzo di un'inferriata posta a separazione tra due fondi, anche urbani (cfr. Cass. 10181/2014).

Le distanze

Le distanze previste sono le seguenti:

• per le vedute dirette: 1,5 metri tra il muro in cui è aperta la veduta e il fondo altrui;
• per le vedute laterali od oblique: 75 centimetri tra il lato della finestra o dello sporto più vicino al fondo altrui e il fondo stesso;
• tra nuovi edifici e le vedute: non meno di 3 metri tra il fabbricato e il muro del vicino in cui è aperta la veduta o tra il fabbricato e il lato della finestra o dello sporto altrui più vicino, salvo che i fondi confinino con la pubblica via.

Servitù di veduta: come si costituisce

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La servitù di veduta può essere costituita:

• per contratto: è necessaria la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c. 4 c.c. Qualora il fondo servente sia in comproprietà tra due o più soggetti e soltanto uno di essi manifesti il proprio consenso alla costituzione della servitù di veduta, questa non può dirsi costituita, infatti, "l'atto proveniente da uno solo dei comproprietari di un fondo indiviso, sebbene non sia privo di effetti giuridici, non è idoneo a costituire, in via negoziale, una servitù passiva" (Cass. 2853/2016). Oltre che dal proprietario del fondo servente, la servitù di veduta può essere convenzionalmente costituita dal nudo proprietario, dal superficiario e dall'enfiteuta;
• per testamento
  : è l'unico modo di costituzione unilaterale delle servitù volontarie. Il testatore può attribuire al legatario il diritto di ottenere la costituzione di una servitù di veduta a carico del fondo dell'erede o di altro legatario, ovvero imporre all'erede o al legatario di un fondo di costituire una servitù di veduta in favore del fondo finitimo;
• per pronuncia dell'autorità giudiziaria: si tratta di una sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. i cui effetti sono subordinati al passaggio in giudicato (cfr. Cass. 10600/2005);
• per usucapione: solo le servitù apparenti, caratterizzate da opere visibili e permanenti destinate all'esercizio delle servitù, possono essere acquistate mediante il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per vent'anni. Tali opere possono essere collocate nel fondo dominante, nel fondo servente oppure nel fondo di terzi (cfr. Cass. 7817/2006) mentre la visibilità, atta a far obiettivamente presupporre la conoscibilità del peso da parte del proprietario del fondo servente, può essere apprezzabile sia dal fondo servente sia da altri punti di osservazione facilmente e liberamente accessibili dal proprietario dello stesso fondo servente, come la pubblica via (cfr. Cass. 24401/2014);
• per destinazione del padre di famiglia: al pari dell'acquisto del diritto per usucapionem, anche questo modo di costituzione è riservato alle servitù apparenti. Si tratta dell'ipotesi in cui il proprietario di un bene immobile realizzi, in una porzione dello stesso, segni visibili e opere di carattere permanente affinché un'altra porzione vi tragga vantaggio e, successivamente, la proprietà delle due porzioni venga disgiunta. Lo stato di fatto corrispondente all'esercizio della servitù di veduta comporta la sussistenza della relativa servitù quando le opere permanenti (apertura e opere di asservimento) destinate all'esercizio della stessa, predisposte dall'unico proprietario, preesistono al momento il cui il fondo viene diviso fra più proprietari (cfr. Cass. 6592/2016). Non può sussistere la servitù quando la separazione dei due fondi sia operata da chi è proprietario esclusivo di uno di essi e solo comproprietario dell'altro, mancando in tal caso il requisito dell'appartenenza di entrambi i fondi al medesimo proprietario (cfr. Cass. 2853/2016).

Modi di estinzione della servitù di veduta

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Il diritto del proprietario del fondo dominante di guardare ed affacciarsi sul fondo servente limitrofo può venire meno per:

• rinuncia: la dichiarazione scritta da parte del titolare del diritto di servitù non necessita di forme sacramentali ed espresse, ben potendo risultare anche implicitamente da un atto incompatibile con la volontà di mantenere la servitù di veduta, come nel caso del contratto con cui il proprietario del fondo dominante acquisti dal proprietario del fondo servente la comproprietà di un muro, la cui costruzione, da parte di quest'ultimo, impediva l'esercizio della veduta (cfr. Cass. 1027/1976);
• scadenza del termine: nel caso in cui dal titolo risulti che la servitù costituita sia temporanea, questa cessa alla data indicata nel titolo;
• verificarsi della condizione risolutiva: può trattarsi anche di una condizione risolutiva potestativa quale la sopraelevazione dell'immobile servente, in quanto, ancorché potestativa, tale condizione non incide sul requisito della permanenza della servitù di veduta, connaturale al contenuto reale dell'asservimento dei due fondi, ma si sostanzia unicamente in un modo convenzionale di estinzione della servitù stessa (cfr. Cass. 6107/1981);
• prescrizione: poiché la servitù di veduta è una servitù continua, il termine ventennale, indipendentemente dall'effettivo esercizio della stessa servitù, non decorre fin quando permane lo stato delle opere che rendono possibile l'esercizio del diritto di guardare ed affacciarsi sul fondo servente;
• impossibilità di uso e mancanza di utilità: poiché il mancato uso deve essere protratto per vent'anni e tale termine risulta pari a quello utile al maturare della prescrizione, può darsi cumulabilità tra i termini stabiliti dagli artt. 1073 e 1074 c.c. "sicché il non uso per volontaria inerzia del proprietario del fondo dominante può sommarsi, ai fini del compimento della prescrizione ventennale, con la susseguente impossibilità di uso della servitù per fatto riconducibile al proprietario del fondo servente" (Cass. 16861/2016);
• confusione: quando vengono ad assommarsi in capo ad un unico soggetto la qualità di proprietario sia del fondo dominante che del fondo servente, la servitù cessa di diritto e non viene automaticamente ricostituita nel caso in cui lo stesso proprietario, subito dopo, rivenda ad altri uno dei due fondi.