I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale di condominio

Avv. Paolo Accoti - I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale: possibile contrasto giurisprudenziale.

Partiamo dal presupposto che esistono due tipologie di regolamento condominiale, quello di natura assembleare, rinveniente dalla formulazione dell'art. 1138 c.c., che prevede, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e quello di natura contrattuale, vale a dire il regolamento predisposto dall'originario proprietario ovvero dal costruttore dell'immobile.

Il regolamento contrattuale, di cui ci occuperemo in questa sede, spesso e volentieri impone anche limitazioni alla proprietà privata - evenienza non riscontrabile nel regolamento assembleare, fatta salva l'approvazione dello stesso con l'unanimità dei partecipanti al condominio - e viene normalmente allegato all'atto di vendita dei singoli appartamenti ovvero semplicemente richiamato nello stesso.

L'allegazione fisica del regolamento contrattuale all'atto di compravendita, al pari del mero richiamo, in ogni caso, obbliga contrattualmente l'acquirente e il venditore per cui, le clausole nello stesso contenute risultano comunque vincolanti per i neo condomini, e tanto anche indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, in virtù del fatto che già il mero richiamo presuppone la conoscenza e l'accettazione del regolamento di condominio (Cass. 17886/2009).

L'anzidetto principio è stato di recente ribadito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19212, pubblicata in data 28.09.2016.

In quella occasione, la domanda tendente ad impedire l'utilizzo di un appartamento a centro estetico - solarium, a cagione del divieto imposto dal regolamento, veniva respinta in primo e secondo grado, in virtù della circostanza per la quale, il divieto imposto dalla clausola del regolamento di condominio

che vietava all'interno dello stabile lo svolgimento di attività diverse dagli studi professionali, non risultasse vincolante per la condomina convenuta, in considerazione del generico richiamo al regolamento condominiale operato nell'atto di acquisto della stessa, "per cui non si rinveniva alcuna previsione relativa a pretesi divieti per le proprietà esclusive".

Tuttavia, la Cassazione riteneva che la decisione impugnata non fosse in linea con la giurisprudenza di legittimità e, pertanto, cassava con rinvio la sentenza gravata, osservando come "la Corte d'appello ha accertato, in fatto, che nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare sita nell'edificio in questione vi era un riconoscimento, seppure generico, del regolamento condominiale, che comprende diritti ed obblighi da esso derivanti, tra i quali il divieto di adibizione dell'appartamento ad uso diverso da studio professionale. Da ciò ha desunto, in diritto, la inopponibilità della clausola in questione, comportante una obbligazione propter rem, che era inefficace per l'acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell'atto che lo imponeva".

La stessa quindi, riferiva come una tale decisione è contraria alla giurisprudenza di questa Corte "(Cass. 3 luglio 2003 n. 10523; Cass. 14 gennaio 1993 n. 395; Cass. 26 maggio 1990 n. 4905) secondo cui "le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto".

La Suprema Corte, in merito all'istituto della trascrizione, specifica come "salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, nè l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità". In questo senso è univocamente orientata la giurisprudenza di legittimità (cfr Cass. n. 17886 del 2009)".

Il principio, pertanto, appariva se non pacifico, quanto meno, largamente condiviso, anche sulla scorta della richiamata recentissima decisione.

Ma ecco intervenire, in data 18.10.2016, la sentenza n. 20124, della II sezione civile della Corte di Cassazione, che rimescola le carte e pone interrogativi proprio sulla natura delle clausole regolamentari di natura contrattuale che impongono limitazioni alla proprietà privata.

Viene impugnata la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieta ai condomini di destinare le proprie abitazioni "a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere", siccome non trascritta nell'atto di acquisto ma, semplicemente, richiamata.

Il giudizio subiva vicende alterne, atteso che la domanda veniva accolta in primo grado ma rigettata in sede d'appello, fino alla odierna, definitiva, pronuncia della Corte di Cassazione.

Nel suo excursus la Corte dà atto delle diverse interpretazioni succedutesi nel tempo, quella per cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che impongo limitazioni alla proprietà privata, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito, anche indipendentemente dalla trascrizione, atteso che le stesse devono ritenersi conosciute o accettate solo in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 17886/09; Cass. 10523/03) e quella per cui, la clausola che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività, deve essere approvata all'unanimità e per avere efficacia deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto (Cass. 6100/93).

Ed ancora, delle ulteriori interpretazioni giurisprudenziali che ritengono invece sussistere, a seconda della tipologia di clausola, una servitù ovvero un onere o ancora una cd. obbligazione propter rem (che impone una relazione di subalternità tra l'obbligato e il titolare del diritto di proprietà), pertanto, "possono costituirsi pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione propter rem, non trascrivibile. Il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge (Cass. n. 11684/02)", infine, un altro orientamento per cui, tali clausole limitative, predisposte dall'originario unico proprietario, qualora accettate dai primi acquirenti e regolarmente trascritte nei registri immobiliari, vincolano i successivi acquirenti, sia in merito all'uso o al godimento delle parti comuni, che per le limitazioni alla proprietà privata, configurandosi in tali casi, una servitù reciproca (Cass. 3749/99; Cass. 14898/13).

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 18.10.2016, n. 20124, ritiene di aderire a quest'ultima impostazione, pertanto, rappresentando le clausole limitative della proprietà privata una costituzione di servitù, per la loro opponibilità ai terzi acquirenti vigono le regole proprie di siffatto istituto e, pertanto, risulta necessaria per la loro opponibilità la trascrizione del relativo peso.

Tanto è vero che, a dire della medesima Corte: "non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14)".

Pertanto, cassa con rinvio la sentenza impugnata affermando il seguente principio di diritto: "la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obbligazioni propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale".

Ciò posto la soluzione adottata nella sentenza ultima (Cass. 18.10.2016, n. 20124), appare sostanzialmente in contrasto con quella qui pure richiamata (Cass. 28.09.2016, n. 19212), pubblicata appena 20 giorni..

Ed invero, nell'ultima sentenza viene considerata necessaria la trascrizione della clausola limitativa del diritto di proprietà dei condomini, "non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale", mentre, in quella immediatamente precedente, si ritiene sufficiente il mero richiamo al regolamento di condominio, atteso che per la trascrizione, "presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, nè l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità". In questo senso è univocamente orientata la giurisprudenza di legittimità (Cfr. Cass. 17886/2009)".

A questo punto, sarebbe auspicabile un intervento dirimente delle Sezioni Unite al fine di sanare un latente contrasto che, potenzialmente, potrebbe interessare un gran numero di condomini, attesa la frequente ricorrenza di regolamenti contrattuali contenenti tali generi di clausole limitative della proprietà privata.