Autogestione condominiale: quando è possibile gestire il condominio senza l'amministratore

di Valeria Zeppilli - Sebbene in quasi tutti i palazzi si tenda a nominare un amministratore di condominio, la legge subordina l'obbligo della sua nomina al raggiungimento di precisi requisiti numerici. Al di sotto di essi, quindi, è possibile l'autogestione.

Requisiti numerici

Sino al 17 giugno 2012 la nomina dell'amministratore di condominio era obbligatoria per tutti i casi in cui i proprietari in un edificio erano superiori a quattro, indipendentemente dal numero effettivo di condomini o di unità immobiliari.

La nuova formulazione dell'articolo 1129 del codice civile, invece, eleva tale soglia e sancisce che la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto: se non vi provvede l'assemblea sarà l'autorità giudiziaria a farlo.

Ciò, letto al contrario, vuol dire che se i condomini sono sino ad otto è possibile l'autogestione.

L'autogestione

Nei piccoli condomini, in generale, la gestione è quindi affidata a uno dei partecipanti, anche individuato secondo un sistema di rotazione, che assume su di sé il compito di sbrigare le questioni di comune interesse.

A tal proposito si segnala che il sesto comma dell'articolo 1129 del codice civile prevede che "in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore". Tale soggetto, in ogni caso, non assume la rappresentanza di tutti gli altri condomini ma è soltanto incaricato di gestire gli interessi comuni.

Tuttavia, non si deve incorrere nella leggerezza di pensare che il compito del cd. "caposcala" sia limitato alla raccolta dei soldi per il pagamento delle utenze. In molte ipotesi, infatti, il suo ruolo diviene più delicato: si pensi ad esempio al caso in cui si rendano necessari dei lavori di ristrutturazione.

Un consiglio fondamentale, a tal proposito, è quello di stilare comunque un regolamento che possa aiutare a gestire al meglio e senza troppe problematiche le faccende più complicate.

Autogestione con più di otto condomini

In realtà, nonostante quanto previsto dal codice civile, l'autogestione è nei fatti possibile anche se ci sono più di otto condomini.

Se infatti l'assemblea non elegge un amministratore esterno e nessuno decide di rivolgersi al giudice, gli abitanti di una palazzina, anche se numerosi, potrebbero continuare a vivere insieme senza l'aiuto di nessuno.

Ma è davvero una scelta vantaggiosa?

Il legislatore, nel prevedere la figura dell'amministratore, non ha voluto complicare la vita dei proprietari ma anzi agevolarla.

La gestione condominiale, infatti, richiede una serie di delicati e complessi adempimenti che, specie se i numeri sono alti, difficilmente riescono ad essere gestiti senza esperienza.

Si pensi ad esempio alla necessità di effettuare le ritenute d'acconto, a quella di presentare annualmente il cd. modello 770 e ai numerosi altri compiti da assolvere che richiedono una certa professionalità e dimestichezza.

È bene quindi tenere sempre conto di cosa dice il codice civile, nella consapevolezza che tutto quanto in esso prescritto ha una precisa ragion d'essere.

Valeria Zeppilli (profilo e articoli)

E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com