Condominio: installazione ascensore vietata se preclude o limita il diritto di godimento dei beni comuni

Avv. Paolo Accoti - E' risaputo che la realizzazione di un ascensore all'interno dell'edificio condominiale rientra tra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche e, pertanto, incontra il favor del legislatore che ne agevola l'installazione.

In precedenza, prima della riforma del condominio, l'art. 1120 c.c. prevedeva per la deliberazione delle innovazioni, come appunto l'installazione di un ascensore, la maggioranza indicata nell'allora V comma dell'articolo 1136 (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio), fermo restando il divieto per le innovazioni pregiudizievoli alla stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il legislatore del 2012, con la riforma del condominio (L. 220/2012), come accennavamo, ha favorito la realizzazione di tutti quegli impianti, tra cui gli ascensori, tendenti a favorire l'eliminazione delle barriere architettoniche e, con la formulazione del novellato art. 1120, comma II, c.c., ha previsto per le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto, tra le altre, "le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche", la validità delle deliberazioni assunte con una maggioranza più bassa rispetto a quella precedente, essendo attualmente sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (attuale art. 1136 comma II c.c.).

Tuttavia, riamane il divieto, anche con riferimento alle opere tendenti all'abbattimento delle barriere architettoniche, per tutte quelle innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che alterano il decoro architettonico e rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 comma V c.c.).

Tanto è stato di recente confermato dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 24235, pubblicata in data 29.11.2016.

La sentenza, pur occupandosi delle innovazioni in materia di condominio durante la vigenza del precedente art. 1120 Cc che, come visto, richiedeva una maggioranza qualificata per la validità delle deliberazioni relative alle innovazioni, nondimeno risulta utilizzabile anche con l'attuale contesto normativo, stante l'immanenza del divieto delle innovazioni che rendono talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ciò posto, infatti, è stata ritenuta illegittima l'installazione di un ascensore all'interno dell'androne delle scale che impedisce l'accesso all'area comune ed ai box di proprietà ovvero che comporta una sensibile menomazione dell'utilità che i singoli condòmini ricavano dal bene.

A tal proposito la Corte premette che "in tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all'art. 1 primo comma del d.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13/89, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge n. 13/1989, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma c.c. (Cass. n. 14384/04)".

Il che sta a significare come le innovazioni dirette ad eliminare barriere architettoniche, come ad esempio l'installazione di un ascensore, in ogni caso non possono derogare ai divieti stabiliti dall'art. 1120, II comma c.c. (V comma nell'attuale formulazione), ma solo alla maggioranza che per le innovazioni, generalmente, risulta qualificata.

Fermo restando che il legislatore, con la riforma del condominio, ha codificato l'anzidetto principio disponendo che, per le innovazioni aventi ad oggetto: "1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto", risulta sempre sufficiente la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, vale a dire maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Continua la Suprema Corte, riferendo come "la condizione di inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino, che, ai sensi dell'art. 1120, comma secondo, c.c., rende illegittima e quindi vietata l'innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. n. 20639/05, che in applicazione di tale principio ha ritenuto illegittima una delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture)".

Conclude, pertanto, affermando che "anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore (Cass. n. 12930/12), ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (Cass. n. 6109/94), ed ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. n. 28920/11)", l'innovazione è da ritenersi illegittima stante la violazione del V comma dell'art. 1120 c.c.

Avv. Paolo Accoti - profilo e articoli
STUDIO LEGALE Via Amsterdam - TREBISACCE (CS)
Tel. e Fax 0981 420088 - Cell. 335.6630292
Mail: avv.paolo.accoti@gmail.com