Il condono edilizio

Daniele Paolanti | 14 feb 2021

Il condono edilizio consente di sanare le opere in contrasto con le norme urbanistiche e di sottrarsi ai provvedimenti sanzionatori

Cos'è il condono edilizio
Le leggi sul condono edilizio
Oggetto del condono edilizio
Sanatoria edilizia
Richiesta di condono edilizio
Sanzioni urbanistiche
La giurisprudenza sul condono edilizio

Cos'è il condono edilizio

[Torna su]

Nel linguaggio giuridico, il termine condono sta a indicare in generale un provvedimento con il quale i cittadini possono ottenere l'annullamento di una pena o di una sanzione conseguente a un determinato illecito. Esso, di norma, riguarda l'edilizia.

L'espressione condono edilizio quindi denota tutti quei casi in cui, previa autodenuncia, è possibile sanare fenomeni di abusivismo maturati nell'ambito delle regole di costruzione, di ampliamento o di modifiche di natura edile. La durata temporale del condono edilizio è limitata nel tempo, ovverosia sottoposta a un termine iniziale e un termine finale.

Condono ambientale

Prima di addentrarci nell'analisi de condono edilizio, è bene precisare che lo stesso va tenuto ben distinto dal condono ambientale. Mentre il primo riguarda le ipotesi di difformità di un immobile rispetto alla normativa urbanistica, il condono ambientale si riferisce alla difformità dello stesso dalla normativa paesaggistica.

Tra i due non sussiste alcune automatica correlazione.

Le leggi sul condono edilizio

[Torna su]

Di conseguenza, il condono edilizio è contenuto in leggi speciali che hanno una durata temporale definita.

Attualmente, nonostante l'argomento torni spesso a far parlare di sé e alcuni abbiano ipotizzato una sua comparsa nel nostro ordinamento anche nel 2017, nel 2018 e nel 2019, non si sa quando (e se) ci sarà il prossimo condono edilizio. Pertanto, al momento non è in vigore alcun condono di tal genere.

Condono edilizio 1985

Sino ad oggi, in Italia i condoni edilizi sono stati tre.

Il primo si è avuto nel 1985 ed è stato disciplinato dalla legge numero 47/1985.

Si tratta della disciplina normativa più completa in materia, nata come risposta al dilagante abusivismo edilizio dell'epoca e con il fine di realizzare anche un sistema preventivo e repressivo.

Di conseguenza, oltre che come condono e sanatoria, tale legge si presenta come un tentativo di formulare l'intera materia degli illeciti urbanistici.

Condono edilizio 1994

Il secondo condono edilizio è stato disposto con la legge numero 724/1994, cosiddetta Radice, che ha avuto un iter molto travagliato.

I criteri dallo stesso previsti per la sanabilità erano tre: il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell'opera abusiva. Proprio questo terzo criterio rappresenta l'elemento caratterizzante del secondo condono rispetto al primo e che lo rendono più rigoroso.

Condono edilizio 2003

Il terzo condono edilizio, infine, è quello di cui alla legge numero 326/2003.

Tale intervento si è reso necessario per la permanenza, nonostante i precedenti condoni, di un abusivismo edilizio in quegli anni ancora molto consistente.

Il nuovo testo, tuttavia, è andato incontro al dissenso di alcune regioni, che ne hanno reso complessa l'esecuzione, anche in ragione del mutato contesto costituzionale in cui è sorto, ovverosia quello derivato dalla riforma del titolo V del 2001. La sua storia è stata quindi, dal punto di vista normativo, complessa e travagliata.

Condono edilizio 2019

Come detto sopra, il condono edilizio del 2003 è stato l'ultimo e, quindi, nel 2019 non è possibile parlare di un vero e proprio condono.

Tuttavia, si sentono ancora gli effetti dei condoni precedenti, specie nelle aule giudiziarie.

Il problema dell'abusivismo ha poi una portata che fa spesso parlare di un nuovo condono.

Condono edilizio 2020

Quello che è stato definito il condono edilizio 2020, ossia la norma prevista dal dl semplificazioni approvato dal Governo, è stato stralciato dalla bozza prima dell'approvazione per via delle polemiche sollevate.

La disposizione snelliva i requisiti e la procedura per la sanatoria degli abusi edilizi, con lo stop del requisito della doppia conformità e sanzioni pecuniarie per gli illeciti che non hanno effetto sul carico urbanistico (leggi in merito Abusi edilizi: addio alla sanatoria).

Condono edilizio Emilia Romagna

Talvolta, di condono edilizio si è parlato anche con riferimento a singole Regioni.

Tra i più recenti, si segnala il condono edilizio Emilia Romagna, che avrebbe dovuto essere varato a dicembre 2020, ma che ha sollevato numerose polemiche tanto da costringere il governatore regionale a fare un passo indietro.

Oggetto del condono edilizio

[Torna su]

Come accennato, il condono edilizio permette di porre rimedio alla realizzazione di opere realizzate in contrasto con le norme urbanistiche, sottraendosi alle pene previste per l'illecito perpetrato.

Di volta in volta, poi, il legislatore definisce l'oggetto specifico del condono, ricomprendendovi, ad esempio, le opere realizzate per volumi maggiori di quelli consentiti, edifici realizzati in aree non edificabili, costruzioni eseguite in violazione delle norme sulle distanze e così via.

Condono case abusive

Per sanare un abuso edilizio si può ricorrere alla sanatoria, laddove l'immobile non sia in contrasto con il piano regolatore urbano. La sanatoria infatti è concessa solo per le costruzioni realizzate senza la previa richiesta del permesso di costruire, che, però, laddove fosse stato domandato, sarebbe stato concesso dall'amministrazione. La sanatoria quindi permette di mettere in regola l'opera anzichè prima della sua realizzazione dopo la stessa, ove la costruzione sia conforme ai regolamenti urbanistici vigenti all'epoca in cui è stata realizzata e a quelli vigenti all'epoca in cui la stessa viene presentata.

Sanatoria edilizia

[Torna su]

Molto spesso nella prassi il condono edilizio viene confuso con la sanatoria mentre, in realtà, tali termini indicano due fenomeni tra i quali sussiste una differenza sostanziale.

Differenza tra condono edilizio e sanatoria

Infatti, mentre il condono permette di derogare alle norme violate dalla costruzione e, in un certo senso, di "ratificare" l'opera condonata, la sanatoria è un provvedimento amministrativo che necessita inevitabilmente della cd. doppia conformità urbanistica.

Sanatoria edilizia: doppia conformità

Le opere sanate, infatti, devono essere conformi tanto alle norme vigenti al momento in cui è stato realizzato l'abuso, quanto alle norme vigenti al momento in cui la sanatoria viene richiesta. per questo motivo si parla di doppia conformità senza la quale non si può ottenere la sanatoria.

Sanatoria edilizia tempi

Per ottenere la sanatoria di un abuso edilizio occorre presentare domanda in comune. L'istanza va redatta da un tecnico abilitato e una volta inviata, il Comune decide entro 60 giorni, inviando risposta di accoglimento o diniego dell'istanza con adeguata motivazione. Laddove entro 60 giorni, l'amministrazione non risponda si configura il silenzio rifiuto, ossia il mancato accoglimento della sanatoria. A questo punto, l'unica via è ricorrere al giudice amministrativo.

Vai alla guida La sanatoria edilizia

Richiesta di condono edilizio

[Torna su]

La richiesta di condono edilizio è un atto con il quale il richiedente riconosce l'abusività delle opere che ne costituiscono l'oggetto. Molto spesso accade che la lentezza della burocrazia faccia passare anche molti anni prima che una simile richiesta venga evasa, con la conseguenza che, sebbene attualmente non vi siano condoni edilizi in atto, è possibile che su un immobile gravi una richiesta di condono alla quale l'amministrazione competente non ha ancora dato risposta (magari anche per qualche inadempimento del richiedente). Di conseguenza all'atto di acquisto di un immobile, oltre ad eseguire le normali verifiche di regolarità, è bene anche controllare la pendenza di eventuali richieste di condono.

Sanzioni urbanistiche

[Torna su]

Il condono edilizio rappresenta una strada molto importante per evitare le pesanti sanzioni previste dal nostro ordinamento per le violazioni urbanistiche, che sono di carattere sia penale che amministrativo.

Per quanto riguarda le sanzioni di carattere penale, il TU sull'edilizia prevede:

l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio e nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Dal punto di vista amministrativo, le sanzioni sono molteplici e variano a seconda della violazione urbanistica commessa. Tra di esse rileva, in particolare, l'ordine al responsabile della violazione di ripristinare lo stato dei luoghi.

La giurisprudenza sul condono edilizio

[Torna su]

Si riporta qui di seguito quanto affermato in alcune recenti sentenze dalla giurisprudenza di legittimità e amministrativa sul condono edilizio. In materia si è espressa anche la Corte Costituzionale con la sentenza n. 232/2017:

Corte Costituzionale n. 232/2017

L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 TU edilizia si distingue dal condono edilizio, in quanto «fa riferimento alla possibilità di sanare opere che, sebbene sostanzialmente conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia, sono state realizzate in assenza del titolo stesso, ovvero con varianti essenziali», laddove il condono edilizio «ha quale effetto la sanatoria non solo formale ma anche sostanziale dell'abuso, a prescindere dalla conformità delle opere realizzate alla disciplina urbanistica ed edilizia».

Le sentenze del Consiglio di Stato sul condono edilizio

Di seguito le più recenti e importanti sentenze in materia di condono edilizio della giurisprudenza amministrativa:

Consiglio di Stato n. 2529/2019

Ai fini del rilascio del condono, sono previsti due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, il criterio strutturale, che vale nei casi di nuova costruzione, ed il criterio funzionale, che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti; ...in generale, il concetto di completamento funzionale deve riferirsi alla realizzazione di un intervento di cui sia possibile riconoscere le caratteristiche tipologiche, in quanto siano presenti gli aspetti essenziali che ne individuano la funzione e ne consentono l'utilizzo; più precisamente, tale concetto serve ad identificare il momento in cui il manufatto ha acquisito caratteristiche oggettivamente ed univocamente idonee alla nuova destinazione, anche se gli interventi di finitura non risultano ancora completati.

Consiglio di Stato n. 2484/2019

In materia di condono edilizio, spetta all'interessato dimostrare la data di ultimazione dei lavori, dal momento che solo lui può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto abusivo.

Consiglio di Stato n. 4705/2017

Il Comune ha il potere di annullare in autotutela i titoli edilizi in precedenza rilasciati anche in sanatoria soprattutto se tale annullamento interviene, come nel caso di specie, dopo un breve lasso di tempo dall'emanazione del titolo edilizio e all'esito di una riscontrata mancanza dei presupposti, invece dichiarati, per il rilascio dello stesso. In tal caso, le caratteristiche dell'istanza di condono edilizio e l'immediato avvio della procedura di riesame del titolo rilasciato costituiscono, per un verso, elementi significativi per escludere qualunque serio affidamento incolpevole in capo al concessionario e, per altro verso, presupposto che legittimamente esclude la necessità d'una puntuale motivazione sull'interesse pubblico all'autotutela.

Le sentenze della Cassazione sul condono edilizio

Di seguito, invece, alcune pronunce della Cassazione in materia di condono edilizio:

Cassazione n. 30497/2017

Il condono degli abusi edilizi, ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, stante l'art. 43 Legge stessa, non è precluso dal provvedimento d'acquisizione dell'immobile abusivo al patrimonio del Comune, cui siano seguiti la presa di possesso del bene e la trascrizione del provvedimento, salvo che non sia seguita la demolizione.

Cassazione n. 2528/2017

L'occupazione (parziale) di suolo demaniale con il fabbricato costituisce certamente causa ostativa al rilascio di concessione in sanatoria, atteso che le disposizioni della L. 28 febbraio 1985, n. 47, sul cosiddetto condono edilizio, riguardano i procedimenti inerenti ad opere abusive, costruite senza licenza o concessione od in contrasto con essa, che siano suscettibili di sanatoria a norma degli artt. 31 e segg. della legge medesima, e pertanto non sono invocabili in controversia attinente a costruzioni abusive in quanto realizzate su terreni demaniali (Cass. Ss.Uu. 427/1988: Cass. 9476/1995). Un manufatto costruito su area demaniale, infatti, ne fa per ciò stesso parte, in forza del generale principio dell'accessione di cui all'art. 934 c.c., cui non si sottraggono i beni demaniali (Cass. 14791/2009).