Affitto: la cauzione va restituita all'inquilino con gli interessi

di Lucia Izzo - La legge n. 392/1978 all'art. 11 prende espressamente in considerazione la pratica per la quale, all'atto della stipula di una locazione, l'inquilino è chiamato a rilasciare al proprietario dell'immobile la c.d. cauzione. 

Si tratta di una somma di denaro che il proprietario trattiene a titolo di garanzia nel caso dovessero esservi inadempimenti delle obbligazioni assunte, ed esempio eventuali danni all'immobile o morosità (per approfondimenti: Affitto: la cauzione va restituita anche in caso di danni e anche: Locazioni: la mancata restituzione della cauzione).

La norma summenzionata precisa che il c.d. deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone, stabilendo quindi un limite massimo di valore alla somma che il conduttore potrà versare. Se il conduttore ha adempiuto tutti gli obblighi contrattuali su lui gravanti, al termine della locazione la somma versata deve essergli restituita (o compensata).

Molti non sanno, tuttavia, che lo stesso art. 11 cit. precisa che il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. La somma versata, dunque, va restituita maggiorata degli interessi nel frattempo maturati che si producono anche se il contrario non lo preveda o preveda il contrario, stante l'obbligo derivante dalla legge stessa. Infatti, un'eventuale clausola contrattuale che preveda che la cauzione non sia produttiva di interessi è da considerasi nulla. 

Si tratta di una ricostruzione avallata dalla giurisprudenza di legittimità: la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 12117/2003 ha chiarito che l'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale ex art. 11 Legge 392/78, ha natura imperativa poichè persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole e impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione (venendo a maggiorare la cifra pattuita). Di conseguenza sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.

Ancora, la Corte di Cassazione, sentenza n. 25136/2006, ha stabilito che, a norma dell'art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392, gli interessi anatocistici sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest'ultimo alla scadenza definitiva del contratto di locazione. Ne consegue che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all'esito della pronunzia giudiziale che ne determina l'effettivo ammontare.

In sostanza, la regola dettata dalla norma citata, non prevede affatto, secondo il Collegio, una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, quindi consentirebbe al locatore di corrispondere l'intera somma, costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva. Solo a seguito della pronuncia giudiziale il credito alla restituzione degli interessi sul detto deposito diventa liquido ed esigibile con la determinazione del suo reale ammontare.

La Cassazione, sent. n. 23052/2009, ha precisato che locatore può essere condannato al pagamento di tali interessi solo se il conduttore abbia proposto ritualmente una domanda in tal senso, non potendo altrimenti il giudice provvedervi d'ufficio

Quanto alla prescrizione della domanda di pagamento degli interessi sulla cauzione, si ritiene che il dies a quo scatti a partire dal termine della locazione. Inutile quindi per il locatore affermare che questi si sino prescritti durante il rapporto di locazione. La prescrizione degli interessi dovuti dal locatore al conduttore sulla cauzione versata dal primo al momento della stipula del contratto, decorre solo dal momento di scadenza della locazione (Tribunale Roma, 11 luglio 2003).

Invece, quanto al termine prescrizionale (la giurisprudenza non è unanime), se per la cauzione si ritiene applicare la prescrizione ordinaria decennale, con riferimento ai soli interessi sul deposito cauzionale si tende a seguire la previsione dell'art. 2948, n.4, c.c., secondo cui si prescrivono in cinque anni "gli interessi da pagarsi periodicamente ad anno".