Condominio, lastrico solare e proprietà esclusiva: chi paga le spese?

Avv. Aldo Piscitello - Prima di entrare nel merito della questione di cui mi occuperò vorrei fare qualche brevissimo cenno sulla nuova disciplina del condominio a 4 anni dall'entrata in vigore della legge che l'ha riformato, che nelle intenzioni del legislatore avrebbe dovuto agevolare il lavoro degli amministratori di condominio consolidando prassi ed enunciando normativamente principi giuridici elaborati nel corso degli anni sia dalla giurisprudenza di merito che da quella di legittimità.

La riforma si è data l'obiettivo di: 1) migliorare il condominio e la convivenza all'interno di esso ponendo principalmente l'accento sulla sicurezza negli edifici e sulla trasparenza della gestione condominiale; 2) rendere la figura dell'amministratore sempre più qualificata professionalmente; 3) dare costante e serio obbligo di aggiornamento professionale con l'ovvia conseguenza di avere anche una più efficace gestione del patrimonio immobiliare.

La riforma ha dato, pertanto, una risposta normativa ad esigenze venute alla luce anche grazie a prassi ormai consolidate anche se con risultati non del tutto soddisfacenti ed esaustivi e come tutte le cose degli uomini è ampiamente perfettibile. Ciò detto è tempo di analizzare i principi in tema di natura giuridica della responsabilità per danni causati dal lastrico solare di proprietà esclusiva che le Sezioni Unite hanno rielaborato attraverso la sentenza n° 9449/2016 dando una risposta molto attesa dagli addetti ai lavori soprattutto a seguito dell'ordinanza di rimessione da parte della Seconda Sezione Civile della stessa Cassazione. Con questa pronuncia le Sezioni Unite dovrebbero aver messo fine ai perduranti contrasti giurisprudenziali tra sezioni nonostante un precedente pronunciamento risalente al 1997. I contrasti possono essere focalizzati principalmente sulla natura della responsabilità e sulla ripartizione delle spese in caso di danni.

Per una più organica esposizione dell'argomento inizierò col citare i riferimenti normativi coinvolti: 1) Art. 1123 Cod. Civ. norma generale in tema di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio; 2) art. 1126 Cod. Civ., norma speciale approntata dal legislatore per regolamentare la ripartizione delle spese tra il proprietario esclusivo ed il resto dei condomini nel caso di manutenzione e riparazione del lastrico solare; 3) art. 2051 Cod. Civ. che disciplina la responsabilità delle cose in custodia; 4) artt. 1130 comma 1 n. 4 e 1135 comma 1 n. 4 Cod. Civ. che regolano rispettivamente, il dovere di compimento degli atti conservativi delle cose comuni in capo all'amministratore e il potere dell'assemblea dei condomini di deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni con obbligo di istituzione del fondo speciale di importo pari ai lavori da effettuare.

Come è noto il lastrico solare ha funzione di copertura dell'edificio condominiale. Questa sua peculiarità lo rende fonte di contrasti e problematiche interpretative che non essendo di facile e pronta soluzione sfociano il più delle volte in contenzioso. Come detto i dubbi e le difficoltà interpretative maggiori, in dottrina ed in giurisprudenza, riguardano la natura giuridica della responsabilità ed il riparto delle spese anche perché il lastrico solare è anche l'unica parte comune dell'edificio che può essere oggetto di diritti reali in capo ad uno dei condomini. Come detto la ripartizione delle spese è regolata dall'articolo 1126 Cod. Civ. nella proporzione di 1/3 per il proprietario esclusivo e/o usuario esclusivo e di 2/3 per gli altri condomini. E' regola generale, accolta pacificamente anche in giurisprudenza, che la ripartizione delle spese concernente i beni comuni è informata e ripartita sulla scorta dell'utilitas che ogni singolo proprietario o utilizzatore esclusivo trae dalla cosa comune oltreché dalla divisione pro quota della cosa comune e, dal concreto utilizzo che se ne fa.

L'articolo 1126 Cod. Civ. pur disciplinando la materia della ripartizione delle spese in caso di proprietà esclusiva del lastrico solare pone molti dubbi interpretativi sulla natura delle spese cui devono contribuire i proprietari esclusivi e gli altri condomini. In particolare sono i concetti di riparazione e ricostruzione del lastrico solare a porre le difficoltà maggiori, poiché la genericità della norma presta il fianco ad interpretazioni diverse, a volte molto singolari, rendendo difficile ottenere una interpretazione chiara ed univoca. Sotto questo profilo il nostro legislatore è colpevolmente assente: dal 1942 ad oggi l'articolo 1126 Cod.Civ non è mai stato emendato o modificato rimanendo escluso anche dalla riforma del condominio del 2012, malgrado si tratti di una norma vitale ai fini della gestione del patrimonio immobiliare e del condominio in generale. Come spesso accade nel nostro paese ciò che è transitorio diviene il più delle volte definitivo e in ambito giuridico sono i giudici di legittimità a supplire alle carenze del legislatore con l'elaborazione di principi giuridici così consolidati da divenire, per l'appunto vere e proprie norme di fatto. Spesso ciò avviene in maniera efficace, altre volte risulta meno incisiva. La complessità dell'argomento, le carenze legislative e le difficoltà di ordine pratico nascenti da questo argomento, mi hanno perciò indotto a tenere un punto di vista diverso dal consueto, concentrandomi soprattutto sull'esplicazione della sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite anche alla luce della precedente evoluzione giurisprudenziale in merito ai profili di responsabilità per i danni causati dal lastrico solare e sulla ripartizione delle spese ex articolo 1126 Cod. Civ. piuttosto che sull'esposizione meramente nozionistica dei concetti. Ovviamente ben lungi dall'essere esaustivo ma con la speranza di arricchire le esperienze di coloro che operano nel settore. L'analisi parte dalla circostanza che gli articoli 1126 e 2051 Cod. Civ. pur essendo profondamente distanti tra loro nella disciplina della copertura con lastrico solare in proprietà o uso esclusivo sono, invece, legate a doppio filo tra loro e vedremo come nel prosieguo. La questione giuridica da cui trae origine la querelle sul lastrico solare è semplice: il proprietario di un appartamento con terrazzo di copertura in proprietà esclusiva subisce dei danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dal medesimo terrazzo e cita il condominio per ottenerne il risarcimento. Il Giudice di prime cure condanna il condominio al risarcimento dei danni ed alla refusione delle spese di lite. I giudici di appello ribaltano la decisione rigettando le tesi dell'attore condannandolo a rifondere le spese di entrambi i gradi di giudizio. Con il ricorso in Cassazione e con la sentenza n. 3672/1997 le Sezione Unite apparentemente danno un indirizzo univoco accantonando ogni contrasto giurisprudenziale ed interpretativo sul punto, ma così non è stato. In primo luogo la sentenza in esame equipara la proprietà esclusiva con l'uso esclusivo del lastrico solare e della terrazza a livello per via della identica funzione assolta. Successivamente si esamina la questione di diritto da dirimere, ovvero se la responsabilità per i danni prodotti dal lastrico solare nell'appartamento del proprietario esclusivo sia riconducibile al diritto reale (proprietà esclusiva o uso esclusivo) piuttosto che all'articolo 2051 Cod. Civ. (condominio responsabile per i danni cagionati da beni in custodia). Si tratta,pertanto, di inadempimento dell'obbligo di conservare la cosa comune (responsabilità dei condomini con ripartizione secondo articolo 1123 Cod. Civ.) del proprietario esclusivo (1126 Cod. Civ.) o di una responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 Cod. Civ. per le cose in custodia. Questo interrogativo svela in primo luogo il collegamento tra gli articoli 1126 e 2051. I giudici di legittimità nel 97' ritennero più conforme al dettato normativo la disciplina dell'inadempimento delle obbligazioni di conservazione della cosa comune legate comunque al diritto reale, sulla scorta della specificità della disciplina condominiale. Come si vede il ragionamento adottato dai giudici di legittimità del '97 è quello di considerare gli obblighi di conservazione del lastrico solare derivanti dal 1123 Cod. Civ. e della conseguente ripartizione delle spese ex art. 1126 Cod. Civ. come l'unica fonte della responsabilità per i danni conseguenti dalle infiltrazioni d'acqua. Questo tipo di obbligazione è detta obbligazione propter rem in cui il debitore cambia (ambulatorietà dell'obbligazione) in funzione del rapporto di proprietà o di altro diritto reale sussistente tra il soggetto e una determinata cosa. L'obbligazione copre sempre il bene, mobile o immobile, cui è legata, anche anteriormente all'atto di acquisto del medesimo. L'esempio che sempre si riporta per individuare con facilità questo tipo di obbligazione è il regolamento di condominio che fa stato non soltanto nei confronti di coloro che ab origine hanno provveduto a compilarlo e firmarlo ma anche nei riguardi dei nuovi successivi proprietari degli immobili facenti parte dell'edificio condominiale loro aventi causa. In sostanza l'obbligazione passa automaticamente da un soggetto all'altro con il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale ed a qualsiasi titolo e cessa automaticamente allo spirare del diritto reale sulla cosa).

La sentenza delle Sezioni Unite tuttavia non ha dissipato i dubbi ed i contrasti interpretativi sia tra le corti di merito che tra le stesse sezioni della Corte di Cassazione poiché il principio giuridico affermato non ha convinto del tutto con la conseguenza che le strade spesso sono state divergenti. Per la verità non si è mai fatto un vero e proprio passo in avanti in merito al titolo di responsabilità ed alla conseguente applicabilità dei criteri di ripartizione delle spese, piuttosto ci si è limitati a regolare aspetti che seppur affini a questa problematica si rivelano tutto sommato marginali. Cito in tal senso una recente pronuncia, per chi fosse interessato ad approfondire, la n. 18164/2014, che non solo ha confermato l'orientamento del '97 (riferendosi in particolare al concetto di utilitas che i condomini traggono dal lastrico solare) ma è andata oltre precisando che l'onere dei condomini di contribuire al pagamento delle spese secondo i criteri di cui all'articolo 1126 Cod. Civ. sussiste anche in caso di infiltrazioni provocate da difetti di costruzione dell'edificio.

Anche se non del tutto pertinente, val la pena comunque citare un'altra pronuncia la n. 6889/2009 in cui è emerso il principio che nel caso in cui il lastrico solare fa da mera parziale copertura dell'edificio condominiale, le spese di manutenzione e riparazione sono ripartite secondo i criteri dell'articolo 1123 Cod. Civ., che è norma generale per la ripartizione delle spese relative a tutte parti comuni dell'edificio. Questi due esempi sono la punta dell'iceberg rispetto alla complessità e varietà del panorama giurisprudenziale in tema di lastrico solare.

Preme comunque evidenziare che alcune pronunce hanno ritenuto applicabile il principio di responsabilità derivante dall'articolo 2051 Cod. Civ. sia al condominio che al proprietario esclusivo, quali custode per i danni subiti dal singolo condomino e che siano derivati dal lastrico solare. Tra tutte, la sentenza n. 376 del 2006 in cui si precisa che la ripartizione delle spese non incide sulla legittimazione sia del condominio che dell'amministratore, in quanto in capo ad esso vi è già un obbligo di salvaguardia e tutela delle parti comuni dell'edificio ex articolo 1130 Cod. Civ. Quanto appena esposto mi permette anche di ricollegarmi alla sentenza del Sezioni Unite del '97 per evidenziare che in quell'occasione i giudici affermarono che l'articolo 2051Cod. Civ. era applicabile esclusivamente ai casi di eventi lesivi causati da parti comuni dell'edifico in capo a terzi e,dunque, anche del lastrico solare con funzione di copertura (caduta di cornicioni o danneggiamenti a beni che si trovano nelle immediate vicinanze del condominio ma comunque estranei ad esso). Il rapporto instauratosi tra i profili di responsabilità e ripartizione delle spese ex articolo 1126 Cod.Civ. e la convinzione del Collegio della Seconda Sezione è che la Corte d'Appello abbia fatto un'indebita applicazione dell'art.1126 Cod. Civ. dando maggior risalto e considerazione all'utilità che i Condòmini aventi l'uso esclusivo traggono rispetto agli altri condomini che hanno come unico vantaggio la funzione di copertura del lastrico solare. Il perdurare dei contrasti ed il principio appena enunciato hanno creato le condizioni per l'ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite che la Seconda Sezione delle Cassazione fece nel 2014 a ben 17 anni di distanza dalla pronuncia del '97 rinvenendo la necessità di una nuova pronuncia del Supremo Collegio. Il responso è arrivato oltre un anno e mezzo dopo con la sentenza n° 9449/2016 nella quale gli ermellini innanzitutto hanno ribaltato il principio di diritto indicato delle Sezioni Unite del 1997. Nel senso che la responsabilità per i danni prodotti da infiltrazioni d'acqua causate da cattiva manutenzione del lastrico dovesse essere ricondotta non al diritto di proprietà o ad altro diritto reale di godimento ma essere connessa direttamente all'obbligo di manutenzione delle parti comuni dell'edificio gravante sui singoli condomini beneficiari della funzione di copertura del lastrico ex art. 1223 Cod. Civ. nonché del titolare della proprietà o altro diritto reale.

Alla luce di questo primo approccio alla questione giuridica le Sezioni Unite escludono immediatamente la riconducibilità della responsabilità per i danni da lastrico solare alle obbligazioni propter rem di cui si è precedentemente fatto cenno.

È molto importante inoltre, cogliere un aspetto per certi versi rivoluzionario della sentenza in commento che consiste nell'approccio interpretativo pragmatico delle norme sul condominio. Questo tipo di approccio è dato dal riferimento all'articolo 1218 Cod. Civ. da cui scaturisce per i singoli comunisti "...un generale dovere di correttezza e di cooperazione attiva tra i condomini, idoneo a preservare le esigenze abitative dei vicini" . I giudici di legittimità sulla scorta delle doglianze espresse con l'ordinanza di rimessione in merito ai principi applicati dalla Sentenza Sezioni Unite del 97' ribaltano, come detto, questi principi duplicando la responsabilità in capo al proprietario esclusivo e/o titolare di altro diritto reale di godimento sul lastrico solare (o terrazza a livello regolata secondo i medesimi principi). In capo al proprietario esclusivo vi è una responsabilità extracontrattuale ex articolo 2051 Cod. Civ. mentre il condominio sarà responsabile ad altro titolo direttamente ai sensi degli articoli 1130 1° comma n. 4 cod. civ. e dall'articolo1135 1° comma n. 4. L'una riguardante l'amministratore che omette di attivare le cautele necessarie per la salvaguardia delle cose comuni l'altra concernente il caso in cui l'assemblea non adotti le delibere necessarie all'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.

In sostanza la correzione di rotta delle Sezioni Unite 2016 rispetto a quella del 1997 và nella direzione di non far discendere la responsabilità per i danni da infiltrazioni dall'obbligazione debitoria preesistente al danno ma dalla responsabilità ex articolo 2051 Cod. Civ. Quindi, senza tentennamenti la Sentenza n. 9449/2016 sancisce un concorso di responsabilità con nature diverse tra il condominio ed il proprietario esclusivo del lastrico solare (con esclusione del caso in cui l'omissione della manutenzione da parte di quest'ultimo abbia provocato direttamente il danno). Ed è proprio su questa responsabilità su base concorsuale che viene sciolto il nodo gordiano posto con il quesito contenuto nell'ordinanza di rimessione. In sintesi la decisone degli ermellini del maggio 2016 ha rivoluzionato il variegato universo del lastrico solare indicando alcuni punti fermi:

1) responsabilità di natura extracontrattuale ex art. 2051 Cod. Civ. in capo al proprietario o

titolare d'uso esclusivo del lastrico o terrazza a livello;

2) concorso di responsabilità per il condominio ex artt. 1130 1° comma n. 4 e 1135 1° comma n. 4 Cod. Civ.;

3) immutato criterio di ripartizione delle spese tra proprietario o titolare di uso esclusivo del

lastrico o della terrazza a livello e condominio (1/3 e 2/3 rispettivamente).

Vi lascio con una considerazione critica che sembra emergere dalle prime letture della pronuncia. Il proprietario esclusivo del lastrico solare così come colui che ne ha l'uso esclusivo viene trattato come un qualunque soggetto terzo, dunque la Corte non gli concede una posizione di forza dalla quale potersi difendere tanto più nel caso di responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ. da cui potrà sottrarsi solo dimostrando il caso fortuito. Dal lato attivo, il proprietario esclusivo sapendo di essere soggetto ad una responsabilità difficile da dimostrare sotto il profilo del nesso causale sarà meno propenso a contribuire alla salvaguardia del bene comune.

A cura di Avv. Aldo Piscitello

Responsabile Centro Studi Confabitare e Confamministrare per l'area metropolitana di Palermo

Membro di Accademia Confamministrare, Comitato Scientifico dell'Associazione

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