I lavori urgenti in condominio

Avv. Daniele Paolanti - Sovente nel condominio si rendono necessari lavori di manutenzione che si rivelano funzionali a garantire che non scaturiscano danni nei confronti della struttura stessa nonché dei singoli condomini. Quel che interessa ai fini della presente disamina è la possibilità per l'amministratore di poter eseguire lavori di manutenzione laddove ricorra l'urgenza nell'esecuzione degli stessi anche in assenza di autorizzazione da parte dell'assemblea. A tal riguardo la legge prevede espressamente, all'art. 1135 comma 2 c.c. che "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea". Attenendosi pedissequamente al dettato normativo della citata disposizione si apprende come l'amministratore non possa eseguire lavori in assenza di autorizzazione assembleare salvo che riesca a dimostrare l'urgenza dei medesimi.

L'urgenza dei lavori

È inequivocabile come, ma anche sotto un profilo logico, determinati lavori richiedano prontezza ed immediatezza nella loro esecuzione non potendo essere differiti. Non si dimentichi che dai danni conseguenti dalla cattiva manutenzione del condominio potrebbe scaturirne una responsabilità dell'amministratore sia civile che penale. Dunque questi è tenuto ad autorizzare i lavori ma deve altresì riferirne alla prima assemblea utile. Lo stesso principium iuris si applica anche ai condomini laddove siano gli stessi a dovere/volere eseguire dei lavori nel condominio, che rivestano carattere di urgenza, ma in assenza di autorizzazione assembleare ed in difetto di consenso anche da parte degli altri condomini. Anche a tal riguardo è risolutiva una disposizione normativa (art. 1134 c.c.) che, con apodittica chiarezza, impone che "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente". Ora, non si può non ammettere come il discorso anche per il singolo condomino sia pressoché analogo a quello affrontato per l'amministratore.

Questi infatti non può eseguire o assumere la gestione delle parti comuni senza il preventivo consenso dell'assemblea e se lo fa deve comunque (anche per ottenere il rimborso pro quota da parte degli altri condomini) dimostrare l'urgenza dalla quale è scaturito, e necessitato, il suo intervento (magari avvalendosi all'uopo di una perizia approntata da un tecnico).

La giurisprudenza

Le pronunce verso le quali si potrebbe nutrire maggiore interesse sono quelle che hanno ad oggetto il potere di spesa dell'amministratore laddove questi compia interventi urgenti secondo le disposizioni (e nei limiti) di cui all'art. 1135. Rileva la Suprema Corte al riguardo che "L'amministratore di condominio

non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una delibera dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea" (Cassazione civile, sez. II, 20/08/2014, (ud. 23/04/2014, dep.20/08/2014), n. 18084). Invece, in relazione al secondo (seppur correlato) profilo pertinente invece gli interventi urgenti eseguiti dal condomino, rileva sempre la Corte di Cassazione che "Nel caso di condominio c.d. minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta, però, disciplinato dall'art. 1134 c.c., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, piuttosto che - non consentendolo l'art. 1139 c.c. - dall'art. 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni" (Cassazione civile, sez. II, 14/04/2015, (ud. 17/04/2014, dep.14/04/2015), n. 7457).

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