di Valeria Zeppilli - La surroga del mutuo è quell'operazione in forza della quale un soggetto che ha stipulato un mutuo con una banca lo trasferisce presso un altro istituto di credito, ad esempio a fronte delle condizioni più vantaggiose offerte da quest'ultimo (vai alla guida: "Surroga del mutuo: in cosa consiste e quali le clausole vietate").
La procedura di portabilità del mutuo si compone di diverse fasi, prodromiche al trasferimento vero e proprio.
Stipula di un mutuo di scopo
La prima fase è rappresentata dalla stipula di un nuovo mutuo di scopo tra il cliente e un istituto di credito diverso da quello con il quale è in essere il mutuo originario.
Si tratta, in sostanza, di un contratto finalizzato alla surroga, avente data certa e corredato di una serie di elementi fondamentali. In particolare, in esso devono essere riportati la specifica destinazione del nuovo finanziamento all'estinzione del debito preesistente, il pagamento e la dichiarazione di surroga attraverso gli strumenti finanziari messi a disposizione del debitore dal nuovo creditore, l'eventuale mandato irrevocabile concesso a quest'ultimo a effettuare l'estinzione anticipata del mutuo in nome e per conto del cliente e un atto nel quale sia prevista la facoltà del finanziatore di subentrare attraverso il meccanismo della surrogazione nelle garanzie.
L'atto di surrogazione deve essere specificamente sottoscritto e deve rivestire la forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico.
Estinzione del mutuo originario
Quando il contratto tra debitore e nuovo finanziatore è pronto, quest'ultimo si rivolge al vecchio finanziatore per estinguere il mutuo originario e surrogarsi nelle sue garanzie.
In questa fase, il nuovo istituto di credito deve dichiarare al vecchio la provenienza della somma utilizzata per l'operazione e, a fronte di ciò, ottiene una quietanza che deve risultare da atto avente data certa e menzionare la predetta dichiarazione circa la provenienza della somma. Tale quietanza può eventualmente contenere anche l'impegno dell'originario istituto di credito a non attuare la cancellazione semplificata della vecchia ipoteca, con evidente aumento delle garanzie per il nuovo finanziatore.
In sede di estinzione del mutuo originario il vecchio creditore sarà stato informato dell'atto di surrogazione, con manifestazione della volontà comune di debitore e banca subentrante che quest'ultima si surroghi nelle originarie garanzie reali e personali poste a sostegno del primo mutuo.
Atto notarile
La portabilità del mutuo giunge a perfezionamento con la stipula di un atto notarile contenente sia il contratto di mutuo, che la quietanza, che il consenso alla surrogazione. Al massimo, è possibile provvedere alla stipula di due atti.
Si tratta di un'operazione fondamentale ai fini dell'annotazione da compiere ai sensi dell'articolo 2843 del codice civile.
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