Condominio minimo: se non c'è unanimità si va dal giudice

di Marina Crisafi - Senza unanimità, nel condominio minimo, si va dal giudice. Lo ha ribadito la Cassazione (con la sentenza n. 5329/2017 qui sotto allegata) respingendo la tesi di un condomino che lamentava l'errore del giudice di merito nel ritenere nulla o inesistente la delibera condominiale da lui assunta, in assenza della zia, altra comproprietaria della villa.

A detta del ricorrente, il tribunale avrebbe fatto confusione tra "il concetto di unanimità e quello di totalità - giacchè - l'unanimità richiesta dalla giurisprudenza, ai fini della validità delle delibere del condominio minimo, può validamente formarsi non solo nel caso di concordanza di opinioni espresse dai due partecipanti, ma anche nell'ipotesi (come quella del caso concreto) di decisione assunta dall'unico condomino comparso all'assemblea regolarmente convocata". Inoltre, sostiene ancora il ricorrente, che nel condominio minimo l'assemblea possa ritenersi validamente costituita anche nel caso in cui compaia uno solo dei partecipanti e in tal caso la delibera debba ritenersi adottata all'unanimità degli intervenuti e nel rispetto del quorum richiesto dall'art. 1136 del codice civile. Al più, dunque, potrebbe trattarsi di "delibera annullabile" occorrendo dunque una tempestiva impugnazione che nel caso di specie non era stata proposta.

Ma per gli Ermellini, il ricorrente ha torto. Ricordano, infatti, che "la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario - quanto - a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni".

Ne discende che anche nel mini condominio si applicano le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea allorché questa "si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione, essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all'unanimità".

In caso contrario, aggiungono dal Palazzaccio, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, e ciò sia nel caso in cui all'assemblea pur essendo presenti ambedue i condomini si decida in modo contrastante, sia quando, a maggior ragione, come nel caso di specie, alla riunione, benchè regolarmente convocata si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente. Per sbloccare tale situazione di stallo non resta dunque che il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c.