Condominio: balconi, si dividono solo le spese per gli elementi decorativi

di Marina Crisafi - Su chi gravano le spese per il rifacimento dei balconi di proprietà esclusiva dei condomini? A fare chiarezza è la Cassazione, con la recentissima sentenza n. 6652/2017 (qui sotto allegata), spiegando che i condomini sono chiamati a condividere le spese relative agli elementi decorativi, in quanto rientranti nelle parti comuni dell'edificio, mentre non devono sostenere quelle relative al rifacimento della pavimentazione (o soletta) che rimangono a carico del proprietario dell'appartamento.

La vicenda

Nella vicenda, una condomina impugnava innanzi al tribunale di Roma una delibera condominiale, chiedendo che venisse dichiarata nulla giacchè poneva a carico di tutti i condomini il costo dei lavori di rifacimento "dei frontalini e dei sottobalconi dell'edificio, quali elementi statici dei balconi, le cui opere necessarie dovevano gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, tra cui non vi era l'istante". Il condominio obiettava che si trattava di lavori inerenti l'estetica del fabbricato e il giudice di primo grado gli dava ragione, ritenendo "che i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell'edificio, avevano una chiara funzione decorativa e artistica e dovevano, quindi, essere considerati parti comuni dell'edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole".

La donna non si dava per vinta e proponeva appello ribadendo che i lavori nulla "avevano a che vedere con l'estetica e l'aspetto architettonico dell'edificio" ma la corte territoriale riteneva inammissibile l'impugnazione, giacchè era stato "ampliato il thema decidendum".

A questo punto si aprivano le porte del Palazzaccio, innanzi al quale la donna riesce ad ottenere vittoria.

La decisione

Per gli Ermellini, il ricorso è fondato, e la corte di merito ha erroneamente ritenuto "che la contestazione della delibera condominiale, in ordine all'inerenza dei lavori disposti anche all'impermeabilizzazione e rifacimento dei pavimenti dei balconi, fosse fatto nuovo inammissibile, perché dedotto per la prima volta in sede di gravame, mentre in realtà già nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi a totale carico delle unità immobiliari dalle quali si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conservare l'area di calpestio". Solo la richiesta in appello della declaratoria di nullità per un motivo diverso da quello dedotto in primo grado, hanno precisato infatti i giudici, "costituisce, atteso il mutamento dell'iniziale "causa petendi", una domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c.".

Deve ritenersi, inoltre, precisano da piazza Cavour che "poiché l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono".