Abusi edilizi: le attività libere non fanno venire meno i poteri di vigilanza e controllo dei comuni

di Francesca Pietropaolo - Il recente Dlgs 222/2016 ha dato seguito alla semplificazione già avviata in materia edilizia, in particolare con il precedente Dlgs 126/2016, c.d. decreti SCIA 1 e SCIA 2, tramite il riordino della normativa.

Assieme alla classificazione delle attività oggetto di segnalazione, silenzio assenso o titolo espresso, con indicazione del relativo regime giuridico amministrativo, tra le rilevanti innovazioni della norma vi è l'eliminazione della comunicazione di inizio lavori non asseverata, che di fatto amplia la categoria degli interventi completamente liberi e da eseguire senza alcun titolo abilitativo, e l'estensione del regime CILA, che assume carattere residuale per tutto ciò che non rientra più espressamente nell'attività libera, nella SCIA o nel permesso a costruire.

Esempio tipico delle opere per le quali non è necessario alcun titolo abilitativo né alcuna comunicazione sono gli interventi di manutenzione ordinaria, ovvero gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Viene spontaneo chiedersi se dalla progressiva semplificazione del regime dei titoli abilitativi edilizi con la previsione di attività edilizie totalmente libere, intervenuta sin dal 2010 ma in maniera non sempre coordinata, possa tout cour derivare anche la corrispettiva riduzione degli obblighi di controllo a capo delle amministrazioni comunali per le attività edilizie a scarso impatto urbanistico. La risposta non può che essere negativa.

L'art. 27 del d.P.R. 380/2001 resta infatti applicabile sia ai titoli edilizi necessari alle modifiche urbanisticamente rilevanti (come nel caso del permesso a costruire per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, o della SCIA per la manutenzione straordinaria sulle parti strutturali degli immobili), sia alle attività oggi del tutto libere, effettuabili anche in assenza di alcuna comunicazione o titolo abilitativo alla PA, o subordinati alla comunicazione con semplice CILA, per le quali il legislatore ha conservato, anche nel riformare la materia, la salvezza delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della normativa urbanistico-edilizia e il rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sull'attività edilizia.

Il coordinato disposto dell'art. 27 tanto con il novellato art. 6 d.P.R. 380/2001 per l'edilizia libera quanto con il nuovo art. 6 bis per l'attività subordinata a comunicazione inizio lavori asseverata, come modificati o introdotti dal Dlgs 222/2016, non consentono interpretazione differente.

E' bene infatti precisare che la semplificazione dei regimi amministrativi intervenuta non ha inficiato in alcun modo l'obbligo che tutti gli interventi edilizi mantengano, a monte, la conformità urbanistica e normativa che è presupposto stesso dell'attività edilizia -sia in generale sia in particolare per l'edilizia libera - in assenza della quale non potrà effettuarsi alcun intervento e, qualora effettuato, andrà rimosso, non venendo meno il generale potere di vigilanza e repressione degli abusi in capo all'Amministrazione comunale competente, sia durante l'esecuzione dell'intervento, sia successivamente; restando a carico del privato la responsabilità in tema di veridicità delle rappresentazioni effettuate e delle affermazioni sottoscritte con la modulistica unificata, laddove prevista per gli specifici interventi da eseguire, sui quali sarà onere della PA eseguire controlli a campione al fine di assicurare la massima trasparenza e casualità.

Si è recentemente espresso sul punto il TAR Campania, che con la sentenza 522/2017 ha sostenuto le ragioni di un condomino, richiedente di verificare la legittimità di un'opera (nel caso di specie una veranda), con la declaratoria dell'obbligo dell'Amministrazione di provvedere a esercitare i poteri inibitori e repressivi in ordine alla realizzazione dei lavori, nonché dell'obbligo di esercizio dei poteri sanzionatori per l'abusivo cambio di destinazione d'uso effettuato. Ritenendo il TAR che la presentazione di una CILA non possa certo inibire al Comune, deputato al controllo del territorio ex art. 27 D.P.R. n. 380/01, l'esercizio dei detti poteri, né che lo stesso Comune possa mantenersi inerte alle istanze ricevute in merito alla denuncia ricevuta da un vicino sulla illegittima realizzazione delle opere.

Va rammentato che al fine di agevolare i privati ed evitare che incorrano incolpevolmente in violazioni di legge, l'art. 1 del Dlgs. 222/2016 ha stabilito che i Comuni dovranno fornire gratuitamente l'attività di consulenza funzionale all'istruttoria delle pratiche edilizie, così che i tecnici incaricati di elaborare il progetto potranno preventivamente ottenere l'interpretazione corretta delle normative cui ottemperare, con particolare riferimento ai piani regolatori e alla normativa urbanistico-edilizia comunali.

Francesca Pietropaolo - legale.pietropaolo@gmail.com

Ordine degli Avvocati di Roma Sez. Speciale D.lgs 96/2001

Advocat Avvocato Stabilito