Condominio: l'uso corretto del pianerottolo

• Pianerottolo in condominio
• Limiti all'uso del pianerottolo
• Apertura nuova porta sul pianerottolo

Pianerottolo in condominio

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Il pianerottolo è una parte dell'edificio condominiale che si presume comune, salvo titolo contrario, ancorché non espressamente menzionato nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c.

Lo ha ribadito la Cassazione nell'ordinanza n. 36141/2022: "Ai sensi dell'art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti necessarie all'uso comune, come le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi" ricordando che in relazione al pianerottolo per la Cassazione n. 4664/2016 aveva sancito che "negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117, n. 1, cod. civ.".

Questo perché, come ha ricordato la Cassazione n. 32057/2021: "Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass. 17993/2010). Nello stesso tempo è stato chiarito che l'utilità particolare che un condomino possa trarre da un bene compreso nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non incide sulla destinazione tipica del bene stesso e sullo specifico nesso di accessorietà all'edificio condominiale (Cass. n. 23316/2020)".

Limiti all'uso del pianerottolo

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L'uso del pianerottolo comune è insomma consentito a ciascun condomino purché, ai sensi dell'art. 1102 c.c., questi non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

I rapporti condominiali del resto, come ribadito in diverse occasioni dalla Corte di Cassazione, devono essere informati al principio di solidarietà, che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, cosicché la facoltà di ciascun condomino di trarre una più intensa utilizzazione dalla cosa comune deve risultare comunque compatibile con i diritti degli altri.

Di norma, il regolamento condominiale consente di collocare davanti all'uscio zerbini e tappeti, purché ciò non determini situazioni di pericolo per chi transiti sul pianerottolo o ne renda più incomodo il passaggio; del pari, può essere consentito il deposito della spazzatura, in attesa del conferimento nei cassonetti, purché momentaneo e non pregiudizievole della vivibilità e del decoro dell'edificio.

La Cassazione ha inoltre precisato con l'ordinanza n. 18929/2020 che "L'uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa ex art. 1102 c.c. non possono mai concretizzarsi nell'appropriazione sostanziale del bene mediante un sostanziale spoglio degli altri comproprietari o condomini, sicché l'effettuazione di lavori che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali quali le scale e il pianerottolo si concretizzano in una turbativa del possesso che legittima il condominio o uno dei singoli condomini alla relativa azione di manutenzione, a nulla rilevando che tali parti comuni siano poste a servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva".

Apertura nuova porta sul pianerottolo

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Vediamo infine come si è espressa la giurisprudenza sulla questione, spesso posta alla sua attenzione, dell'apertura di una nuova porta sul pianerottolo.

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 7159/2022, nel caso specifico dell'apertura di nuova porta nel vano in cui passano i tubi del condominio sul pianerottolo del piano secondo dell'edificio condominiale, l'ha ritenuta legittima in quanto la stessa costituisce solo un uso più intenso della cosa comune e non un'innovazione. Ovviamente l'intervento deve essere realizzato nei limiti sanciti dall'art. 1102 c.c. come sopra precisato. Lo stesso non deve cioè alterare la destinazione della cosa comune e non deve impedire agli alti di farne uso in base al proprio diritto.

Con l'ordinanza n. 35818/2021 invece la Cassazione ha chiarito che sulla domanda di "ripristino dell'apertura verso l'interno della porta di accesso all'appartamento della condomina convenuta, denunciando che l'apertura verso l'esterno limitava illegittimamente il diritto di passare sul pianerottolo comune, questa Corte ha osservato che trattandosi di domanda volta ad impedire l'apertura verso l'esterno e in modo da impegnare il pianerottolo della porta di accesso all'appartamento di proprietà esclusiva della convenuta, mirava ad assicurare al ricorrente il diritto al pari uso della cosa comune, consistente nel comodo e sicuro passaggio per il pianerottolo, loro garantito dall'art. 1102 c.c. Trattasi, pertanto, di controversia a tutela dell'essenza del diritto all'uso di una cosa comune ed alla libertà di esercizio di tale uso, non annoverabile tra le cause relative "alla misura ed alla modalità di uso dei servizi di condominio di case", che, ai sensi dell'art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c., sono attribuite alla competenza per materia del Giudice di pace".