Negoziazione assistita: lettera di un notaio in attesa di nomina

di Aleandro Allevi - Sono un giovane Notaio in attesa di nomina. Fino a qualche tempo fa neanch'io sapevo chi fosse questa misteriosa figura, per cui mi presento dicendo che si tratta di un candidato risultato idonei agli scritti ed agli orali del concorso notarile, ma non ancora nominato Notaio.

Pur facendo parte di una famiglia di avvocati, ho scelto di intraprendere la professione notarile, d'altra parte è noto che Notai e Avvocati seguono inizialmente un percorso di studi comune, poi ciascuno si avvia per la sua strada.

In questi giorni, non ho potuto evitare preoccupazione di fronte alle pronunce dei Tribunali di Pordenone e di Roma che sono salite alla ribalta in diverse testate non solo di carattere giuridico (leggi: "Negoziazione assistita: anche per il tribunale di Roma per la trascrizione basta l'avvocato" e "Negoziazione assistita senza notaio: ecco il decreto"). 

La questione è molto semplice: a detta dei due tribunali non c'è bisogno della "certificazione" di un Notaio per trascrivere un accordo che comporti, tra l'altro, un trasferimento immobiliare raggiunto in sede di negoziazione assistita, essendo sufficiente garanzia per i diritti delle parti e dei terzi la sola presenza di un avvocato.

Detto così sembra vi sia poco da obiettare. Perché spendere soldi da un Notaio quando si è già pagato l'avvocato per ottenere analogo risultato?

La prima volta che sono stato testimone in uno studio notarile di un atto di questo tipo mi ero appena laureato ed anch'io avevo pensato che forse in questi casi il Notaio servisse a poco, ma poi mi sono accorto di come il suo ruolo non possa essere sottovalutato. Particolari a prima vista insignificanti, per non dire banali, hanno cominciato ad avere senso nella misura in cui il sistema normativo si è sempre più mostrato capace di funzionare solo se ci sono tutti i tasselli al loro posto.

Non di rado si riscontrano problemi di conformità dei dati e delle planimetrie catastali, oppure questioni relative alla esistenza di ipoteche o di diritti di terzi, per non parlare di quante volte emergono problemi legati a una non corretta applicazione delle disposizioni in materia di antiriciclaggio, o di certificazione energetica. E ancora di trascrizione, di regime patrimoniale… solo per citarne alcuni!

L'idea più diffusa è quella secondo cui il Notaio si limiti a mettere una firma e a intascare la sua parcella, forse per questo quando se ne parla qualcuno storce anche un pò il naso. La realtà è che tra i compiti fondamentali del Notaio vi è proprio il controllo di legalità, del quale si assume in via esclusiva la piena responsabilità, assicurando che nella transazione immobiliare tutto sia a posto. La "certificazione" del notaio, infatti, non è solo una firma di convalida, ma costituisce la garanzia della certezza di un rapporto giuridico su cui poi faranno affidamento coloro che subentreranno nella vicenda.

L'avvocato può trascrivere un accordo e questo è chiaro, ma se è mancata quell'attività di controllo tipica della professione notarile chi può farsi garante della regolarità di un trasferimento di proprietà?

Il sistema della circolazione dei beni immobili è basato sulla continuità delle trascrizioni, che ne assicura il regolare funzionamento e la certezza, poiché ogni passaggio è garantito dall'intervento di un giudice o di un pubblico ufficiale terzo. Se mancano questi controlli di regolarità anche su un solo atto di trasferimento, il sistema rischia di incepparsi, giacché l'eventuale vizio influisce negativamente oltre che sull'atto concluso, anche su tutti quelli ad esso successivi.

Il problema dunque non è tanto quello di una mera attribuzione di competenze per autenticare una sottoscrizione per la trascrizione di un atto, ma di ribaltare l'intera modalità di circolazione degli immobili, con inevitabili conseguenze anche per i terzi acquirenti.

Rompere uno schema consolidato e che fino ad oggi ha dimostrato di funzionare può fare di certo molto clamore, un'onda che rompe con il passato e che porta a una ventata di cambiamento, ma poi i vantaggi quali sono?

La realtà è che non sempre c'è un reale bisogno di cambiare, specie quando le cose funzionano. Del resto il contenzioso in materia immobiliare, dove il notaio ha fatto il suo dovuto controllo, si avvicina appena allo 0,003% delle transazioni. E non si può dire lo stesso in relazione ad altre categorie di professionisti.

Altra cosa non di minor conto è che nessuno è immune da errori. Neppure il Notaio. Ma quando il notaio sbaglia esiste un apposito fondo a tutela dei contraenti, oltre che, ovviamente, l'assicurazione obbligatoria.

E' vero viviamo tutti un momento difficile, e la volontà di spostare le competenze da una professione all'altra sembra più il frutto di un problema legato alla contingenza di una crisi economica e del lavoro piuttosto che un problema reale del cittadino.

Si sta creando una sorta di conflitto tra professioni quando in realtà questo dovrebbe essere il momento in cui la collaborazione tra professionisti dovrebbe essere sempre più fondamentale per la comunità, nella certezza, tra l'altro, che per il cittadino non solo non si profila un risparmio significativo di costi, ma si va nella direzione di una maggiore assunzione di rischi anche su aspetti molto delicati, come l'acquisto di un immobile.

Avvocati e notai hanno compiti e funzioni tradizionalmente diversi e credo sia giusto così. L'avvocato deve tutelare l'interesse delle parti mentre il notaio deve preoccuparsi anche della tutela dei diritti di terzi proprio perché si opera nell'esercizio di una funzione pubblica.

Oggi il notariato è presente in circa in 85 nazioni, senza contare che praticamente tutti i paesi in via di sviluppo stanno imitando il nostro sistema proprio per l'esigenza di garantire certezza e regolarità degli acquisti.

Credo dunque che la questione non debba essere sottovalutata, perché se vengono a mancare le dovute garanzie negli acquisti immobiliari, si rischia davvero di mettere in crisi l'intero sistema dei trasferimenti delle proprietà.

Aleandro Allevi

Notaio in attesa di nomina