Affitto in nero: la registrazione tardiva sana il contratto con effetto retroattivo

di Gianluca Giorgio - La Suprema Corte di Cassazione, con un interessante intervento, è stata chiamata a definire i rapporti di natura contrattuale in materia locatizia. Difatti, con la pronuncia numero 10498 del 28 aprile 2017 (qui sotto allegata), la S.C. si è pronunciata in tema di validità del contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo.

La tardiva registrazione del contratto di locazione e la sanatoria ex tunc

Nello specifico, la Terza Sezione civile chiarisce che, nella materia sopra richiamata, la mancata registrazione del contratto (a sensi dell'articolo 346 della L. 311 del 2004) fa discendere la nullità del synallagma. Ciò comporterebbe la definitiva perdita dei voluti effetti contrattuali, dell'attività economico-finanziaria posta in essere dall'operatore, se non potesse essere sanata ex tunc con la tardiva registrazione dello stesso.

In tale caso, giova ritenere che il contratto, posto in essere dalle parti, non sarebbe idoneo alla produzione degli effetti in quanto in difetto di uno dei suoi elementi fondamentali. Questo perché l'inesatto adempimento di un obbligo fiscale (la registrazione del contratto), avrebbe conseguenze di natura civilistica operanti sulla validità dello stesso.

In ciò bisogna premettere che tale forma contrattuale è da considerarsi atipica e regolata difatti anche con apposite leggi che ne determinano i contenuti e gli effetti giuridici. Difatti la citata norma, conferma la regola della nullità se non intervenisse la possibile conservazione del contratto tramite una futura registrazione dello stesso.

Pertanto, l'atto di registrazione, così posto in essere, risulterà operante per gli effetti voluti dalle parti in sede di autonomia contrattuale (art. 1322 c.c). Ciò è ben chiaro soprattutto a ben vedere il contenuto economico che la "causa in concreto" del contratto di locazione ad uso non abitativo, pone in evidenza, essendo caratterizzata da un'attività a contenuto economico-finanziario utile a specifiche attività commerciali dei singoli consociati.

Tale ipotesi, anche se affine, però non è assimilabile alle differenti fattispecie di cui all'articolo 1367 c.c in cui invece, il contratto o parte di esso è perfetto nei suoi presupposti normativi, però si presenta oscuro nella sua corretta qualificazione interpretativa.

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