Infiltrazioni sul terrazzo: non paga solo il titolare

di Lucia Izzo - Per verificare su chi gravi la responsabilità per le infiltrazioni dal lastrico solare è necessaria una valutazione ad hoc poiché non sempre è solo il proprietario a pagare. Lo ha precisato il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 6353/2017 che si è pronunciato su una questione riguardando le c.d. pilette di scarico delle acque piovane.

Il giudice meneghino ha ritenuto che il titolare dell'uso esclusivo avesse una colpa marginale, mentre invece sarebbe dovuto essere il condominio a sistemare la piletta di scarico delle acque piovane ritenuta inadeguata.

Infiltrazioni: condominio responsabile per il sistema di scolo inadeguato

Per il Tribunale non vi sono dubbi sulla responsabilità del condominio, in concorso con la proprietaria del terrazzo da cui si era propagata l'infiltrazione: l'ente di gestione avrebbe potuto e anzi dovuto evitare il riempimento della piletta di scarico adeguandola e comunque realizzando un sistema di raccolta delle acque pluviali che finivano sulla tettoia e sul terrazzo della signora.

L'inadeguatezza della piletta di scarico e l'assenza di altri strumenti che consentissero il deflusso a terra delle acque meteoriche, è stato per il Tribunale la causa del tutto prevalente dei fenomeni infiltrativi potendo ravvisarsi a carico della proprietaria un concorso di colpa del tutto residuale costituito dal mancato controllo della piletta di scarico e dalla sua pulizia periodica cosi da evitare che le foglie presenti sulle piante del terrazzo o portate dal vento coprissero lo scarico impedendo il pur limitato deflusso delle acque.

Le regole di buona manutenzione dello stabile avrebbero dovuto imporre il rifacimento del sistema di scarico delle acque in quanto quello presente risultava del tutto obsoleto. Pertanto, concludono i giudici, il concorso di colpa del condominio è pari all'80% e quello della convenuta nella misura residuale del 20%.

Pilette, gronde e canali di scarico sono beni comuni

La sentenza si inserisce nel solco dei principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità che ritiene che le pilette di raccolta costituiscano, come le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni che l'art. 117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio (Cass. sent 27154/2014).

La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengono le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, anche se questo è concesso in uso esclusivo o è di proprietà di un condomino, in quanto svolge una funzione di copertura del fabbricato e le spese per la sua riparazione o ricostruzione gravano su tutto il condominio.

Ciò significa che, in caso di danni derivati al singolo o a terzi per il difetto di manutenzione del lastrico, ne risponde l'ente di gestione, salvo che questi dipendano da fatto imputabile soltanto o in concorso con il condòmino che ne abbia la proprietà esclusiva (xx multis, Cass. sent. 9449/2016, 18164/2014 e 4596/2012).