Lastrico solare non comune a tutti i condomini, l'assemblea provvede alla manutenzione straordinaria

Avv. Paolo Accoti - Anche se l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti i condòmini, in virtù delle attribuzioni riservate all'assemblea dall'art. 1135 Cc, la stessa è comunque tenuta alle opere di manutenzione straordinaria e le relative spese, ripartite a mente dell'art. 1126 Cc, rimangono per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei condòmini per i quali la terrazza funge da copertura.

Sui condòmini non proprietari, pertanto, l'obbligo di contribuire per due terzi alle spese di ricostruzione e di manutenzione del lastrico o della terrazza si fonda sul principio per cui gli stessi sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che ricavano dal bene da sistemare o da ristrutturare.

Conseguentemente, all'assemblea competono i poteri deliberativi in materia di riparazione, ricostruzione o sostituzione del lastrico solare o della terrazza a livello.

Tanto ha stabilito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 19779, relatore dott. A. Scarpa, pubblicata in data 9 agosto 2017 (sotto allegata).

La vicenda

Nella vicenda giudiziaria in commento le corti di merito, sia in primo che in secondo grado, accoglievano solo parzialmente l'impugnativa di delibera condominiale avanzata dal ricorrente, negando tuttavia l'illegittimità della stessa nella parte in cui aveva deliberato l'esecuzione di lavori di manutenzione della terrazza a livello di copertura di proprietà del medesimo condomino e l'imputazione delle spese anche allo stesso, nonostante una clausola convenzionale di esonero in suo favore.

La decisione

Proposto ricorso per cassazione

, la Suprema Corte lo rigetta affermando come <<in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l'assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449). L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà

sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726)>>.

Peraltro, la necessità o meno dell'intervento manutentivo è di competenza esclusiva dell'assemblea e non risulta sindacabile dal giudice.

Per ciò che concerne, invece, la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali contenuta nell'atto di acquisto per cui il condomino è dispensato dal <<partecipare ad alcuna delle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unità immobiliari dell'edificio invendute>>, siccome dichiarazione negoziale frutto dell'autonomia privata può essere interpretata dal giudice di merito in virtù degli artt. 1362 e ss. Cc, ma risulta insindacabile in sede di legittimità, salvo non violi i canoni ermeneutici.

Nel caso di specie, tuttavia, <<l'interpretazione offerta dalla Corte d'Appello di Catania, secondo la quale la clausola convenzionale di esonero di un condomino dal partecipare alle spese condominiali fino a quando rimanesse proprietario di unità immobiliari dell'edificio invendute non fosse riferibile altresì alle spese da quello dovute, in proporzione di un terzo, per il rifacimento della terrazza a livello rientrante nella sua proprietà esclusiva, trattandosi di spese che hanno origine non nell'obbligo di contribuzione pro quota agli oneri di conservazione delle parti comuni, quanto nella proprietà individuale dell'appartamento di cui la terrazza sia il prolungamento>>, non sembra violare detti canoni, né omette di valutare il fatto storico decisivo.

Cass. civ., Sez. VI, (Ord.) 9.08.2017, n. 19779