Lavori di ristrutturazione in condominio: detrazioni fiscali a rischio in assenza del durc dell'impresa

Avv. Michele Orefice - I lavori di ristrutturazione eseguiti sulle parti comuni del fabbricato condominiale permettono ai condòmini di detrarre dall'imposta sul reddito delle persone fisiche, c.d. Irpef, una percentuale delle relative spese sostenute.

Tali detrazioni sono fruibili a condizione che l'amministratore di condominio ottemperi ad una serie di adempimenti riferiti alla ditta incaricata ad eseguire i lavori di ristrutturazione sulle parti comuni dell'edificio condominiale. Per l'amministratore di condominio, comunque, non è semplice riuscire a rispondere, con precisione, alle disposizioni del groviglio normativo in materia di appalti privati, che non sembra agevolare la comprensione delle stesse norme.

Appalti e corresponsabilità tributaria

Ad ogni modo, si osserva che la tendenza normativa in materia di appalto è quella di configurare una sorta di responsabilità collettiva tra committente, appaltatore e subappaltatore relativamente al controllo del versamento dei contributi previdenziali, assicurativi, nonché delle ritenute fiscali, riferibili ai lavoratori, che sono impiegati nell'appalto stesso, ed agli ulteriori adempimenti fiscali. Tale ipotesi di corresponsabilità tributaria è contenuta nell'art. 13-ter del Decreto Legge n. 83 del 22/06/2012, rubricato "Disposizioni in materia di responsabilità solidale dell'appaltatore", che ha mutato la disciplina in materia di responsabilità fiscale nell'ambito dei contratti d'appalto e subappalto di opere e servizi.

Nello specifico l'art. 13-ter del D.L. n. 83/2012 stabilisce che la responsabilità dell'appaltatore è solidale con il subappaltatore per il pagamento al Fisco delle ritenute fiscali sui redditi da lavoro dipendente e dell'Iva, in relazione alle prestazioni effettuate nell'ambito del rapporto e nei limiti dell'ammontare del corrispettivo dovuto. Tale norma, ad oggi, non ha ricevuto i chiarimenti dovuti in merito all'applicazione della relativa disciplina in condominio, tuttavia, nonostante siano parecchie le incertezze e le difficoltà applicative in ambito condominiale, pare si propenda per la sua stessa applicazione.

In proposito neanche la legislazione condominiale può esserci di aiuto, in quanto non prevede particolari vincoli, a differenza del codice degli appalti nei lavori pubblici, che disciplina in modo rigoroso la materia. Nel silenzio delle norme sarebbe necessario che l'Agenzia

delle Entrate comunicasse, in via definitiva, la sua interpretazione circa l'applicabilità o meno dell'art. 13-ter del Decreto Legge n. 83 del 22/06/2012 in condominio, anche perché sono numerosi i contratti di appalto che vengono stipulati ogni giorno dagli amministratori degli edifici condominiali.

L'interpretazione letterale dell'art. 13-ter del Decreto Legge n. 83 del 22/06/2012, comunque, pare imporre l'obbligo previsto dalla responsabilità solidale pure ai condomini, anche se l'Agenzia delle Entrate nel fornire una risposta ad un apposito interpello (909-653 del 04/12/2012) sembrava orientarsi nel senso di escludere la responsabilità fiscale del condominio.

Gli appalti solidali

Ciò posto, si osserva che l'Agenzia delle Entrate, con la Circolare 1 marzo 2013 n. 2, ha specificato quali sono i contratti d'appalto interessati dalla disciplina, c.d. "appalti solidali", vale a dire quelli riconducibili all'art. 1655 c.c., e cioè i contratti con i quali una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro. Per quanto attiene alla materia condominiale, la fattispecie di cui all'art. 1665 c.c. si configura nel caso specifico del contratto di appalto, attraverso il quale il condominio incarica la ditta appaltatrice ad eseguire un lavoro di notevole entità, complesso e articolato, come, ad esempio, la ristrutturazione di un lastrico solare o la pitturazione delle facciate, mentre la fattispecie è da escludere nel caso di una prestazione di lavoro cadenzata e ripetuta nel tempo, come nel caso di una manutenzione ordinaria dell'ascensore o del servizio di pulizia della scala, che richiedono piuttosto un contratto di prestazione d'opera.

Condominio e lavori ristrutturazione: detrazione fiscale a rischio in caso di violazione sugli obblighi contributivi

Di conseguenza, nell'ipotesi in cui vengano appaltati i lavori di ristrutturazione delle parti condominiali, l'amministratore è tenuto a rispettare le norme sugli obblighi contributivi, altrimenti il condomino-contribuente rischia di non vedersi riconoscere la detrazione fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate, che tramite i suoi uffici potrebbe recuperare la stessa detrazione fiscale eventualmente fruita.

È noto, infatti, che la ditta appaltatrice debba consegnare all'amministratore una serie di documenti tra i quali si annovera il c.d. DURC (documento unico di regolarità contributiva), che certifica il regolare versamento dei contributi Inail, Inps e Cassa Edile, da parte dell'impresa. A tal proposito il Decreto Legge 34/2014 ha stabilito che chiunque vi abbia interesse può verificare con modalità esclusivamente telematiche ed in tempo reale la regolarità contributiva dell'impresa. L'esito dell'interrogazione ha validità di 120 giorni dalla data di acquisizione. Orbene, la regolarità contributiva delle imprese, che eseguono i lavori di ristrutturazione in condominio, deve essere verificata dall'amministratore prima dell'inizio dei lavori perché, se la ditta appaltatrice non possiede il DURC il titolo abilitativo viene sospeso, con lo stop ai lavori imposto dal Comune, finanche a seguito di una ispezione in cantiere da parte dell'Azienda Sanitaria Provinciale (ASP). Per quanto riguarda gli adempimenti condominiali successivi all'inizio dei lavori di ristrutturazione, l'amministratore dovrà effettuare i pagamenti alla ditta appaltatrice, con i c.d. bonifici "parlanti", dopo aver verificato la regolarità contributiva della stessa impresa, all'emissione di ogni fattura, che di solito corrisponde allo stato di avanzamento lavori (SAL) certificato dal direttore dei lavori. Il citato regime di responsabilità solidale, che incombe su appaltatore e committente è richiamato anche dall'art. 29 del Dlgs n.276/03 - Biagi, a garanzia dei crediti retributivi e previdenziali dei lavoratori. Il nuovo testo dell'art. 29, comma 2, d.lgs. 276/2003 prevede che: "in caso di appalto di opere o di servizi, il committente imprenditore o datore di lavoro è obbligato in solido con l'appaltatore, nonché con ciascuno degli eventuali subappaltatori entro il limite di due anni dalla cessazione dell'appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di trattamento di fine rapporto, nonché i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto, restando escluso qualsiasi obbligo per le sanzioni civili di cui risponde solo il responsabile dell'inadempimento. Il committente che ha eseguito il pagamento è tenuto, ove previsto, ad assolvere gli obblighi del sostituto d'imposta ai sensi delle disposizioni del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e può esercitare l'azione di regresso nei confronti del coobbligato secondo le regole generali". Quindi, nell'ambito degli appalti condominiali, nulla esclude che, qualora la ditta appaltatrice non paghi i propri dipendenti o non versi i relativi contributi previdenziali ed assicurativi, il lavoratore possa direttamente agire contro il condominio, ancor prima di rivolgersi alla stessa ditta appaltatrice, che dovrà, comunque, rimborsare al condominio l'eventuale pagamento effettuato. La responsabilità solidale del condominio-committente, anche ai fini della propria posizione, non si esaurisce con la presenza del Durc dell'appaltatore durante i lavori, ma potrà essere accertata, per esempio, dalla Cassa edile anche dopo la conclusione dell'appalto e comunque entro due anni dalla chiusura del contratto. In ogni caso è bene che l'amministratore faccia molta attenzione all'iter burocratico ed a conservare, sempre, i documenti giustificativi dei lavori di ristrutturazione eseguiti in condominio, perché, altrimenti, gli importi delle detrazioni dei condòmini potrebbero essere recuperati dall'Agenzia delle Entrate, nel caso in cui fossero state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e/o quelle relative agli obblighi contributivi, ed il condominio non è in possesso della dichiarazione di osservanza di tali disposizioni (DURC) relativa alla ditta esecutrice dei lavori.

Avv. Michele Orefice

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