Condominio: spese manutenzione ascensore sostenute anche dai proprietari delle cantine e del piano rialzato

Avv. Paolo Accoti - Con la riforma del condominio (L. 220/2012), il legislatore, riformulando l'art. 1124 Cc, ha fugato qualsiasi dubbio - pure in precedenza sollevato - su chi deve contribuire alle spese di manutenzione dell'ascensore.

Ed invero, in virtù del predetto art. 1124 cc, <<le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo>>.

Tale dovere di contribuzione è stato di recente ribadito dal Tribunale di Milano, con la sentenza pubblicata in data 19 settembre 2017 (sotto allegata).

La vicenda

Con atto di citazione debitamente notificato al legale rappresentante del condominio, un condomino, proprietario di un appartamento al quinto piano, ha impugnato la delibera condominiale tenutasi il 3.02.2015, con all'ordine del giorno, al punto 1), la ripartizione delle spese dell'ascensore.

In particolare, il condomino deduceva l'illegittimità della delibera assembleare nella parte in cui aveva approvato un'unica tabella per la ripartizione delle spese di gestione di due ascensori condominiali, con l'esclusione dal pagamento di dette spese per i condòmini proprietari del piano rialzato e di due cantine, senza parimenti escludere esso attore, siccome proprietario del locale sito al quinto piano, che non può usufruire dell'ascensore di servizio.

Sull'opposizione del condominio, il quale instava per il rigetto della domanda, il Tribunale di Milano, XIII sezione civile, annullava la delibera assunta al punto uno dell'ordine del giorno dall'assemblea del condominio tenutasi in data 3.2.2015, e condannava lo stesso alla refusione, in favore dell'attore, delle spese di giudizio quantificate in complessivi Euro 3.600,00 oltre IVA e CPA.

Condominio: le spese di manutenzione dell'ascensore

A sostegno dell'anzidetta decisione il Tribunale meneghino, premesso che l'amministratore di condominio

è legittimazione a stare in giudizio nelle cause inerenti l'impugnativa di delibera condominiale, assume che <<tutti i titolari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, essendo comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle parti comuni ex art. 1118 c.c. secondo i criteri previsti dagli artt. 1123 e ss c.c. e che l'assemblea a maggioranza può approvare tabelle millesimali che non deroghino ai principi di cui sopra, che possono essere derogati solo dall'unanimità dei condomini con diversa convenzione, cioè contrattualmente>>.

Ciò posto, in difetto di delibera assunta all'unanimità da tutti i partecipanti al condominio, deve applicarsi il principio, già espresso dalla giurisprudenza di legittimità, per cui <<in tema di condominio di edifici, la regola posta dall'art. 1124 cod. civ. (n.d.r.: il riferimento è alla norma previgente) relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica "ratio", alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell'ascensore già esistente, con l'ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in "subiecta materia" (artt. 1123 - 1125 cod. civ.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale (Cass. Civ. n. 27233/2013; Cass. Civ. n. 8823/2015)>>.

In virtù di ciò, l'impugnativa deve essere accolta, avendo l'assemblea approvato solo a maggioranza la diversa ripartizione e, quindi, onerati al pagamento delle spese di manutenzione dell'ascensore anche i condòmini degli immobili posti al piano terreno e delle cantine.

Nondimeno, anche l'attore, per le stesse motivazioni, è tenuto a contribuire a tali spese di manutenzione, così decidendo, le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Per completezza, è appena il caso di ricordare come l'installazione di un ascensore integra gli estremi di una innovazione, ex art. 1120 Cc, di talché risulta necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea a maggioranza qualificata (Cfr.: Tribunale di Aosta, 22/03/2016)

Conseguentemente, tutti i condòmini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l'ascensore, trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell'art. 1117 Cc, la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (Cass. n. 14697/2015).

Pertanto, conformemente alla sentenza in commento, si è ritenuta <<affetta da nullità la parte della delibera condominiale, irritualmente assunta, modificativa del criterio di ripartizione dell'ascensore condominiale, nei limiti in cui vengano esclusi dal concorrere alle spese per l'ascensore, sia di natura ordinaria che straordinaria, i proprietari degli immobili siti al piano terreno che non hanno alcun accesso nell'androne condominiale in cui è sito l'ascensore. Ai sensi dell'art. 1123 c.c. è previsto che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. L'impianto dell'ascensore si intende di proprietà comune tra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di proprietà esclusiva; ne discende che la ripartizione delle spese è regolata dai criteri dettati dagli artt. 1124 e 1123 c.c. Dalla presunzione di condominialità deriva quindi, che le spese per la sua manutenzione devono ripartirsi tra tutti i condomini secondo il criterio della proporzionalità, a nulla rilevando che i proprietari dei locali posti al piano terra non ne usufruiscano in concreto>> (Tribunale di Padova, 15/02/2013).

Tribunale di Milano, XIII sez. civile, 19.09.2017
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