Promessa di vendita: la consegna anticipata del bene non è possesso utile per l'usucapione

di Valeria Zeppilli - Se un soggetto ha instaurato una relazione di fatto con un determinato bene qualificabile come possesso, coloro che convivono con lui non ricoprono per il solo fatto della convivenza la posizione di possessori del medesimo bene.

Con particolare riferimento al caso in cui il bene oggetto del possesso sia una casa di abitazione, la Corte di cassazione, con la sentenza numero 24479/2017 qui sotto allegata, ha a tal proposito ribadito che, semmai, se su di essa si svolge il programma di vita in comune, la convivenza determina in capo ai conviventi un potere di fatto che assume i connotati tipici di una detenzione qualificata, non incide sul legittimo esercizio dei diritti spettanti ai terzi sulla casa e cessa quando viene meno la convivenza.

Consegna del bene prima del contratto definitivo

La recente sentenza rileva anche per un'altra opportuna precisazione, relativa alla natura della relazione di fatto che si instaura se, a seguito di una promessa di vendita e prima della stipula del contratto traslativo definitivo, viene eseguita la consegna del bene che ne costituisce l'oggetto.

A tal proposito i giudici hanno ribadito che non è possibile parlare di anticipazione degli effetti traslativi, posto che la disponibilità si fonda su un contratto di comodato collegato funzionalmente al preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori e tale da rendere la relazione con la cosa qualificabile solo come detenzione qualificata e non come possesso utile i fini dell'usucapione (per il quale è casomai necessaria la dimostrazione di un'interversio possessionis ex art. 1141 c.c.).

Fabbricato non realizzato

Infine, un'ultima importante precisazione la Corte la ha data con riferimento all'ipotesi di cessione di un fabbricato non ancora realizzato con previsione dell'obbligo di eseguire i lavori di completamento gravante in capo al cedente, ricordando che in tal caso può parlarsi alternativamente di vendita di una cosa futura o di negozio misto (di vendita

di cosa presente e appalto) a seconda che, nel sinallagma contrattuale, il rilievo centrale sia assegnato all'intento delle parti di conseguimento della proprietà dell'immobile completato o al trasferimento della proprietà attuale del suolo e all'attività realizzatrice dell'opera da parte del cedente, con rischio e organizzazione a proprio carico.

Corte di cassazione testo sentenza numero 24479/2017