Avviso di accertamento al condominio: la notifica deve essere fatta all'amministratore o al portiere

Avv. Paolo Accoti - L'avviso di accertamento indirizzato al condominio, quale ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, deve essere notificata all'amministratore, persona fisica, ai sensi degli artt. 139 e segg. Cc e, pertanto, a mani dello stesso ovvero spedita per posta raccomandata A/R nel luogo di abitazione o dove l'amministratore ha l'ufficio.

In assenza dello stesso, l'atto può essere consegnato ad una persona di famiglia ovvero addetta alla casa o all'ufficio, purché non minore di quattordici anni o non palesemente incapace.

Il plico può essere anche consegnato al portiere dello stabile in condominio, da considerarsi a tutti gli effetti "ufficio" dell'amministratore, ma solo quando esistono locali effettivamente destinati e utilizzati per la gestione delle cose e dei servizi comuni.

Questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 25276, pubblicata in data 25 ottobre 2017.

La vicenda

A seguito di notifica di alcune cartelle di pagamento relative al mancato pagamento dell'ICI per gli anni 2002 e 2003, il condominio proponeva ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Napoli, eccependo l'omessa notificazione dell'avviso di accertamento in forza del quale erano state emesse le cartelle di pagamento, la quale, tuttavia, rigettava il ricorso.

Proposto gravame dinnanzi alla Commissione Tributaria Regionale per la Campania, la stessa evidenziava come l'avviso di ricevimento non era stato consegnato al destinatario condominio, in quanto temporaneamente assente, di talché veniva immesso avviso nella cassetta dello stabile, ed il plico depositato presso l'ufficio postale, con conseguente comunicazione di avvenuto deposito.

Ciò posto la CTR riteneva la notificazione valida, sulla scorta del fatto che tra le cassette postali dinnanzi all'ingresso del condominio, necessariamente avrebbe dovuto esserci anche quella dell'amministrazione, in mancanza, sarebbe stato violato l'art. 17 del D.Lgs. 546/1992, <<che obbliga alle parti di eleggere domicilio o indicare una residenza o una sede agli effetti delle comunicazioni o delle notificazioni. Si tratterebbe di un onere per le parti perché «non può pensarsi che in mancanza di un portiere che possa indicare il nominativo dell'amministratore ... la notifica debba comunque risultare irregolare>>.

Propone ricorso per cassazione il condominio per violazione degli artt. 139, 140 e 145 Cpc.

La Cassazione sulla notifica al condominio

La Corte di Cassazione ritiene che <<secondo l'indirizzo giurisprudenziale consolidato, la notifica al condominio di edifici, in quanto semplice "ente di gestione" privo soggettività giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all'amministratore, quale elemento che unifica, all'esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari, sicché, oltre che ovunque, "in mani proprie", l'atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli art. 139 e ss. cod. proc. civ. Tra questi luoghi può essere compreso, in quanto "ufficio" dell'amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (Cass. ord. n. 27352 del 29/12/2016; Cass. n. 11303 del 16/05/2007)>>.

Nello specifico, risulta che l'avviso di accertamento è stato notificato presso il condominio, anziché presso il suo amministratore e che, quindi, <<la procedura relativa all'irreperibilità del destinatario per uno degli avvisi e quella di compiuta giacenza per l'altro è stata eseguita con riferimento al condominio e non alla persona fisica dell'amministratore>>.

Tuttavia, nel caso concreto, <<non vi è prova che presso lo stabile condominiale esistessero locali, in particolare una portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni. Anzi il mancato recapito e l'intervenuta compiuta giacenza depone per la mancanza di un simile locale che poteva essere ritenuto "ufficio" dell'amministratore>>.

Inconferente, infine, il richiamo all'art. 17 D.Lgs. n. 546/1992, disciplinante esclusivamente la notificazione degli atti del processo tributario.

Il ricorso, pertanto, deve essere accolto, la sentenza cassata e, decidendo nel merito, devono essere annullate le cartelle di pagamento, con condanna della parte soccombente al pagamento delle spese processuali di legittimità.

Tanto è vero che <<il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato, nell'ambito dell'edificio, un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta>> (Cass. n. 16141/2005).

Logica conseguenza di ciò è che <<la notifica di un atto indirizzato al condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (come ad esempio la portineria), idonei, come tali, a configurare un "ufficio" dell'amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato di quest'ultimo>> (Cass. n. 11303/2007).

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