Prima casa: si può pignorare?

di Annamaria Villafrate - Il regime dell'impignorabilità della prima casa è stato introdotto nel 2013 dal "decreto del fare". Chiarito che la prima casa è "l'unico immobile" del debitore e che i limiti alla pignorabilità riguardano solo il Fisco, ecco una breve carrellata delle pronunce più importanti della Cassazione. Gli Ermellini infatti hanno giocato un ruolo fondamentale in tema di impignorabilità della prima casa, colmando un importante vuoto normativo e chiarendo concetti fondamentali, come la possibilità di proteggere la prima casa inserendola nel fondo patrimoniale. A pronunce in favore del fisco si alternano sentenze pro contribuente. Persino la Corte Europea si è espressa sul tema, fornendo un'interpretazione che trova il suo fondamento nella direttiva n. 93/13 che tutela il consumatore. Un breve cenno infine ai mutamenti in vigore dal 24 aprile 2017.

Impignorabilità prima casa: il decreto del fare 2013

L'istituto della impignorabilità della prima casa è stato introdotto nel nostro ordinamento dal decreto del fare n. 69/2013 (convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013, n. 98). Il decreto, attraverso l'art. 52, comma 1, lettera g), ha modificato l'art. 76, comma 1 del D.P.R 602/1973 "Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito" .

Questo il risultato della modifica: "Ferma la facoltà' di intervento ai sensi dell'articolo 499 del codice di procedura civile, l'agente della riscossione: a) non da' corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprietà' del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e' adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente".

Ne consegue che, l'unico soggetto a non poter pignorare l'unico immobile del contribuente è l'agente di riscossione, che dopo la soppressione di Equitalia è l'Agenzia delle Entrate.

Impignorabilità prima casa: il regime temporale

Il vuoto normativo sul regime temporale del processo esecutivo esattoriale immobiliare, è stato colmato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19270 del 12/09/2014. Gli Ermellini hanno stabilito che, in assenza di disposizioni transitorie, trova applicazione il principio sancito dall'art. 11 preleggi del Codice Civile. In caso di successione di leggi processuali nel tempo, la nuova norma disciplina i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore, nonché i singoli atti, compiuti successivamente ma relativi a processi iniziati prima della sua entrata in vigore, anche quando la nuova disciplina è più rigorosa per le parti rispetto a quella vigente al momento di introduzione del giudizio.

Nello specifico gli Ermellini hanno stabilito che:"in tema di espropriazione immobiliare esattoriale, qualora sia stato eseguito il pignoramento immobiliare mediante la trascrizione e la notificazione dell'avviso di vendita ai sensi dell'art. 78 del D.P.R. n. 602 del 29 settembre 1973, ed il processo sia ancora pendente alla data del 21 agosto 2013 (entrata in vigore dell'art. 52, comma 1, lett. g), del d.l. 21 giugno 2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013 n. 98, ai sensi dell'art. 86 del decreto legge n. 69 del 2013, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 194 Suppl. Ord. del 20 agosto 2013), l'azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell'esecuzione o per iniziativa dell'agente della riscossione, se l'espropriazione ha ad oggetto l'unico immobile di proprietà del debitore, che non sia bene di lusso e sia destinato ad abitazione del debitore, il quale ivi abbia la propria residenza anagrafica."

Impignorabilità della prima casa o dell'unica casa?

Un chiarimento prima di entrare nel dettaglio della disciplina è doveroso visto. Troppo spesso, si assiste infatti ad un utilizzo improprio del termine "prima casa" in riferimento alla sua impignorabilità. In realtà è sufficiente leggere il testo dell'art. 76 del D.P.R 602/1973 per sciogliere ogni dubbio. Esso prevede infatti che:" l'agente della riscossione non può procedere all'espropriazione dell' "unico immobile" di proprietà' del debitore."

Quindi ad essere impignorabile da parte dell'agente di riscossione è l'unica casa e non la prima. Un esempio può risultare utile a comprendere meglio. Nel caso in cui un contribuente abbia dei debiti con il Fisco e sia intestatario di due immobili (prima casa più una casa per le vacanze), il creditore può aggredire entrambi. Se però il contribuente, è titolare di un solo immobile allora quell'immobile non può essere pignorato dall'Agenzia delle Entrate.

Attenzione però, perché il testo parla di immobili e non di case. Per cui se il contribuente è intestatario della casa in cui abita e di un piccolo appezzamento di terra, dal momento che anche questo è un immobile, l'abitazione può essere pignorata perché non è "l'unico immobile" di sua proprietà. Discorso diverso per quanto riguarda garage, cantine, box e tutte le pertinenze dell'abitazione, le quali, anche se accatastate autonomamente, non privano l'immobile del requisito della "unicità".

Impignorabilità prima casa: caratteristiche che la rendono impignorabile

Dalla lettura dell'art. 76 D.P.R 602/1973 emergono i limiti all'impignorabilità dell'unico immobile del contribuente da parte dell'agente di riscossione (Agenzia delle entrate).

In particolare, affinché l'unico immobile sia impignorabile è necessario che:

• corrisponda al luogo in cui il contribuente ha fissato la propria residenza;
• abbia destinazione catastale abitativa;
• non sia catastalmente classificato come villa (A8), castello (A9) e non possieda i requisiti delle case di lusso decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza.

Se uno solo di questi requisiti manca e il debito del contribuente è almeno di € 120.000, l'Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento. Se invece l'importo è inferiore a 120.000, ma superiore a € 20.000, l'agente di riscossione potrà solo iscrivere ipoteca sull'immobile. Non gli sarà possibile infatti agire esecutivamente e far vendere l'immobile all'asta.

Pignorabilità prima casa: si può impedire?

Molti credono che sia sufficiente inserire l'immobile di proprietà nel fondo patrimoniale per renderlo automaticamente impignorabile. La realtà però è ben diversa, perché se i debiti per cui i creditori procedono esecutivamente sono stati contratti per i bisogni della famiglia, il fondo patrimoniale non protegge l'unico immobile dal pignoramento. Vero che solo la famiglia è in grado di decidere quali obbligazioni vengono contratte per le sue esigenze, questo però non può rappresentare un escamotage per non pagare i propri debiti, soprattutto quelli con il Fisco.

Per dare una risposta ai legittimi dubbi interpretativi insorti, il Ministero delle Finanze, con la nota n. 15/10423 del 17.12.1983, ha chiarito che è legittimo il pignoramento dei beni facenti parte del fondo patrimoniale da parte dell'agente di riscossione per debiti tributari insoluti. Questi, infatti, per definizione, sorgono per scopi inerenti i bisogni famigliari.

Nonostante questa nota però, le posizioni della giurisprudenza non sono ancora univoche.

• Si è espressa ad esempio, in favore del Fisco la Cassazione Civile, Sez. 5, con la sentenza n. 21396/2015 stabilendo che: "in tema di fondo patrimoniale, il criterio identificativo dei debiti per i quali può avere luogo l'esecuzione sui beni del fondo va ricercato non già nella natura dell'obbligazione ma nella relazione tra il fatto generatore di essa e i bisogni della famiglia, sicché anche un debito di natura tributaria sorto per l'esercizio dell'attività imprenditoriale può ritenersi contratto per soddisfare tale finalità, fermo restando che essa non può dirsi sussistente per il solo fatto che il debito derivi dall'attività professionale o d'impresa del coniuge, dovendosi accertare che l'obbligazione sia sorta per il soddisfacimento dei bisogni familiari (nel cui ambito vanno incluse le esigenze volte al pieno mantenimento ed all'univoco sviluppo della famiglia) ovvero per il potenziamento della di lui capacità lavorativa, e non per esigenze di natura voluttuaria o caratterizzate da interessi meramente speculativi» (Cass. n. 3738 del 2015)."
• Sempre in senso favorevole al Fisco la Cassazione Civile, Sez. 5, sentenza n. 23054/2016, in questa sentenza precisa altresì che è a carico del debitore (che agisce per far dichiarare l'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria sull'immobile compreso nel fondo patrimoniale) l'onere di provare che il debito è stato contratto per uno scopo estraneo ai bisogni della famiglia e che il creditore era a conoscenza di questa circostanza.
• Anche la sentenza n. 20799/2016 della Cassazione, Sez. trib. ruota attorno alla corretta interpretazione del principio sancito dall'art. 170 codice civile secondo cui: "L'esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia". In questa pronuncia la Corte ha stabilito che questo principio può applicarsi anche in caso di iscrizione ipotecaria non volontaria.
• In favore del contribuente è invece la sentenza n. 2218 dell'8/04/2014 della Commissione Tributaria della Regione Lazio, che ha ritenuto illegittima l'iscrizione ipotecaria prevista dall'art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973 sugli immobili conferiti nel fondo patrimoniale per debiti tributari, in quanto estranei ai bisogni della famiglia. (Vedi anche sentenza n. 70/2012 Commissione Tributaria Provinciale di Milano).

Il diritto di abitazione è inviolabile: la sentenza della Corte Europea

La Corte di Giustizia Europea, a differenza del nostro legislatore, pone come limite al pignoramento della prima casa: la presenza di clausole abusive nel contratto sottoscritto da cui scaturisce il debito del consumatore. La Corte richiama infatti i principi sanciti dalla direttiva 93/13 a tutela del consumatore, stabilendo che la violazione di detta normativa da parte di banche e finanziarie, può comportare la nullità dell'ipoteca sulla prima casa e bloccare quindi la procedura di esproprio dell'immobile.

La Corte ritiene infatti che la perdita dell'abitazione familiare non è solamente idonea a violare gravemente il diritto dei consumatori, ma pone i familiari del consumatore interessato in una situazione particolarmente delicata. La Corte europea dei diritti dell'uomo considera la perdita dell'abitazione una grave violazioni al rispetto del domicilio, per questo qualsiasi soggetto che rischia di esserne vittima deve poter chiedere l'esame della proporzionalità della misura esecutiva.

"Per quanto riguarda in particolare le conseguenze che comporta l'espulsione del consumatore e della famiglia dall'abitazione che costituisce la loro residenza principale, la Corte ha già sottolineato l'importanza, per il giudice competente, di emanare provvedimenti provvisori atti a sospendere un procedimento illegittimo di esecuzione ipotecaria o a bloccarlo, allorché la concessione di tali provvedimenti risulta necessaria per garantire l'effettività della tutela voluta dalla direttiva 93/13."

Prima casa: chi può pignorarla

Alla luce di quanto detto finora è chiaro che l'impignorabilità della prima casa riguarda solo il Fisco. Ergo, tutti gli altri creditori, possono pignorare e proseguire il processo esecutivo fino alla vendita dell' "unico immobile" del debitore.

In particolare, possono procedere al pignoramento:

• la banca con cui si è stipulato un mutuo;
• la società finanziaria a cui è stato richiesto un finanziamento;
• qualsiasi creditore privato;
• l'ex moglie a cui non sono stati pagati gli assegni di mantenimento può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche se la abita in virtù di un provvedimento di assegnazione giudiziale.

Pignoramento immobiliare: cosa è cambiato dal 2017

Il decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017 all'art. 8 dispone la modifica dell'articolo 76, comma 2 del DPR 602/1973, sostituendo le parole "del bene" con "dei beni".

Ciò significa che, se fino all'entrata in vigore di questo decreto il pignoramento era consentito se il valore del singolo immobile non era inferiore a 120.000 euro, l'art. 8 D.L. 50/2017 consente all'agente di riscossione di procedere esecutivamente se il contribuente ha un debito di almeno € 120.000 e se il valore catastale di tutti gli immobili posseduti è almeno di 120.000 euro.

Insomma l'agente di riscossione vede ampliate le proprie possibilità di riscossione attraverso i pignoramenti immobiliari, poiché d'ora in poi il limite di euro 120.000 non sarà applicato al singolo bene, ma al complesso dei beni del debitore.

Corte di Cassazione sentenza n. 19270 del 12/09/2014
Corte di Giustizia Europea sentenza n. C 34/13
• Foto: 123rf.com