La disdetta del contratto di locazione commerciale

di Mara M. - Soprattutto in tempi di crisi economica, non è infrequente che imprenditori e professionisti decidano di abbandonare anzitempo i locali affittati per l'esercizio della loro attività. Ma può anche accadere che siano i locatori a voler recedere dal contratto prima della scadenza concordata.

Vediamo cosa prevede la legge in materia di disdetta del contratto di locazione commerciale da ambedue le parti.

• Il contratto di locazione commerciale
• Durata dei contratti di locazione commerciale
• Termini della disdetta del contratto di locazione commerciale
• Come compilare la disdetta dal contratto di locazione commerciale
• Moduli disdetta contratto locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale

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Il contratto di locazione commerciale ha per oggetto l'affitto di un immobile con una destinazione d'uso diversa da quella abitativa. La legge n. 392 del 1978 inserisce in tale categoria gli immobili che vengono locati per l'esercizio di attività:

• industriali;
• commerciali;
• artigianali;
• professionali (di tipo: intellettuale, turistico, religioso, assistenziale, ricreativo o sindacale).

Indipendentemente dal fatto che le suddette attività vengano avviate ex novo o siano già in corso d'opera.

Durata dei contratti di locazione commerciale

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La legge stabilisce altresì la durata minima e massima di tali contratti, fissata dall'art. 27 rispettivamente in 6 e 30 anni − fatta eccezione per gli immobili locati a scopo ricettivo (alberghi, pensioni, residence, bed&breakfast…), per i quali è prevista una scadenza minima di 9 anni. In assenza di una contraria manifestazione di volontà dell'una o dell'altra parte, i contratti di locazione commerciale si rinnovano automaticamente alla loro scadenza per altrettanti anni.

I termini lunghi previsti per questo tipo di accordi sono posti per assicurare quella certa stabilità di cui le attività professional-commerciali necessitano per poter "ingranare".

Ma la legge contiene anche altre norme a favore degli affittuari: ad esempio, la possibilità di disdire il contratto in ogni tempo (seppur entro certi limiti).

Termini della disdetta del contratto di locazione commerciale

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Sempre secondo l'art. 27 della legge 392 del '78, il conduttore può impedire il rinnovo tacito del contratto di locazione commerciale dandone preavviso al locatore − tramite raccomandata A/R (o anche Raccomandata1 con prova di consegna) − almeno 12 mesi prima della data di scadenza del contratto stesso (o almeno 18 mesi prima, in caso di attività ricettiva).

Il locatario, d'altra parte, può anche disdire il contratto in momenti diversi che in prossimità della scadenza, con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto al giorno in cui intende lasciare l'immobile. In questo caso, però, devono ricorrere motivi gravi e, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, oggettivi: la richiesta di recedere anticipatamente dal contratto deve scaturire, cioè, da cause esterne alla volontà del conduttore, imprevedibili o comunque sopravvenute alla costituzione del rapporto contrattuale. In pratica, non rientrerebbe fra tali circostanze la semplice decisione di trasferire la propria residenza o di cambiare attività, mentre può ritenersi "grave motivo" l'andamento della congiuntura economica − sia favorevole all'impresa che non (cfr. sent. Cass. Civ. n. 3418/2004).

Riguardo, invece, al recesso del locatore, questo è consentito solo ove sussistano le specifiche ragioni elencate all'art. 29, che si sostanziano fondamentalmente nella necessità di rientrare in possesso dell'immobile locato per uso personale e/o familiare o per avviare un'attività propria. Qualora, nel termine di 6 mesi dal rilascio dell'immobile da parte del locatario, il locatore non abbia ancora implementato nessuna delle attività di cui all'art. 29, il locatario stesso potrà domandare il ripristino del contratto di locazione commerciale.

Come compilare la disdetta dal contratto di locazione commerciale

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L'atto di recesso dal contratto di locazione commerciale (c.d. disdetta) dovrà indicare:

• il nome e le generalità del recedente
• gli estremi identificativi dell'immobile locato
• la data di stipula del contratto
• la data di rilascio prevista
• in caso di recesso anticipato del locatario, i gravi motivi per cui si chiede di essere liberati dal vincolo contrattuale
• in caso di diniego di rinnovo da parte del locatore, una delle ragioni di cui all'art. 29 l. 392/1978

Moduli disdetta contratto locazione commerciale

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Ecco, di seguito, due modelli base di disdetta del contratto di locazione commerciale ad opera, rispettivamente, del locatario e del locatore.

Modulo disdetta contratto locazione commerciale (locatario)

Gentile Sig./Sig.ra _________,

(per sopraggiunti gravi motivi di………. (in caso di recesso anticipato)) Le comunico con la presente la mia intenzione di recedere dal contratto di locazione commerciale stipulato in data……………….…, relativo all'immobile di Sua proprietà sito in via ……………………………………………….
Detto immobile Le sarà riconsegnato libero da persone e cose nel termine di sei mesi dalla ricezione della presente.

Cordiali saluti.

Firma Data

Modulo disdetta contratto locazione commerciale (locatore)

Gentile Sig./Sig.ra Tal de' Tali,


con la presente Le comunico la mia intenzione di non rinnovare il contratto di locazione commerciale stipulato in data……………………………, relativo all'immobile di mia proprietà sito in via………………………………...……, avendo necessità di rientrare in possesso dello stesso per…………... (indicare uno dei motivi previsti dall'art. 29 l. 392/1978).

Le chiedo, pertanto, di voler liberare l'immobile da persone e cose nel termine di tot. mesi dalla ricezione della presente.

Cordiali saluti.

Firma Data

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