È valido l'accordo tra inquilino e locatore che prevede un aumento del canone nel corso della locazione o alla prima scadenza?
Affitto: niente aumenti in corsa, solo Istat
Durante la vigenza del contratto di locazione, il locatore non può pretendere dal conduttore il pagamento di un importo del canone più elevato rispetto a quello pattuito, neanche con il suo assenso: l'unico aumento ammissibile è infatti quello conseguente all'eventuale adeguamento all'inflazione basato sugli indici Istat, che va comunque necessariamente concordato in maniera espressa all'origine.
L'eventuale diverso accordo sottoscritto dalle parti, e quindi anche dall'inquilino, è nullo e non produce nessun effetto.
Locazioni: no all'aumento alla prima scadenza
Nei classici contratti di locazione abitativa cd. 4+4, la possibilità di variare in aumento l'importo del canone di locazione non sussiste neanche alla prima scadenza contrattuale. Infatti, il rinnovo dopo i primi quattro anni è un rinnovo automatico salvo disdetta, rispetto al quale, quindi, ad avere valore è il medesimo contratto originariamente stipulato tra le parti.
Aumento canone locazione solo con nuovo accordo
Un aumento del canone di locazione per un importo ulteriore rispetto a quello derivante dall'adeguamento Istat
richiede, pertanto, la necessaria risoluzione del contratto (alle condizioni previste dalla legge) e la stipula di un nuovo accordo in cui le parti concordano che il corrispettivo della locazione è diverso e maggiore da quello che caratterizzava il vecchio rapporto.Sul punto va in ogni caso segnalata un'interessante pronuncia del Tribunale di Trento, la numero 901 del 25 settembre 2015, che si è confrontata con l'eccezione di nullità della clausola di un contratto di locazione in forza della quale il canone risultava aumentato solo per il secondo anno e poi mantenuto al nuovo prezzo, durante il restante corso del rapporto.
I giudici hanno infatti rilevato che una simile clausola «non configura una nullità del canone di locazione, non risultando la stessa un mezzo per aggiornare la norma sulle modalità di aggiornamento del canone di locazione. Il canone, infatti, risulta determinato in modalità a canone sostanzialmente fisso dal secondo anno in poi della locazione, tanto che non può sostenersi che l'aumento dopo il primo anno sia indice di nullità della pattuizione relativa».
Ciò vuol dire in sostanza che, almeno stando a quanto stabilito dalla predetta sentenza, è comunque ammissibile il patto con il quale conduttore e locatore, dopo aver stabilito un determinato canone, prevedano una riduzione dello stesso per un limitato periodo iniziale.
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