Condominio: l'elemento di raccordo delle tubature (braga) è di proprietà del singolo

Avv. Paolo Accoti - Posto che dall'art. 1117 Cc, sia nella precedente, che nell'attuale formulazione, i canali di scarico fognari, al pari delle condotte di adduzione dell'acqua, si presumono comuni a tutti i condòmini, ma solo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva, deve essere esclusa la proprietà condominiale della cd. braga, vale a dire la tubazione - generalmente biforcata - che collega la condotta principale alle tubazioni dei singoli appartamenti.

Ed invero, mentre la tubazione principale serve tutto il condominio, o parte di esso, al contrario la braga è al servizio soltanto dell'appartamento, convogliando gli scarichi nella condotta principale; pertanto, in caso di danni provocati dalla rottura della braga, deve risponderne esclusivamente il proprietario della stessa, vale a dire il singolo condomino servito dal raccordo, e non l'intera compagine condominiale.

Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, II Sezione Civile, nella sentenza n. 1027, pubblicata in data 17 gennaio 2018 (sotto allegata).

La vicenda

I condòmini proprietari di un appartamento citano in giudizio il titolare dell'appartamento soprastante, nonché il condominio nella sua interezza, al fine di sentirli condannare al risarcimento dei danni da infiltrazione di acque nere subito dall'immobile degli stessi.

In primo grado il Tribunale accoglie la domanda e condanna il condomino al relativo risarcimento, tuttavia, la Corte d'Appello di Roma, successivamente investita della questione dal condomino soccombente, in riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda nei confronti del condomino e condanna solo il condominio alla riparazione della braga di collegamento degli scarichi, oltre al risarcimento del danno, da ripartirsi fra tutti i condomini serviti dalla colonna di scarico.

La corte di merito per giungere a siffatta decisione evidenzia che, così come accertato dal CTU, il punto di rottura della braga era stato localizzato nel tratto terminale della stessa, all'altezza dell'innesto della colonna di scarico e che, dunque, tale tratto doveva ritenersi di proprietà comune, richiamando a tal proposito anche un precedente della Suprema Corte, l'ordinanza n. 778/2012.

Propongono ricorso per cassazione i condòmini soccombenti, deducendo, tra l'altro, la violazione dell'art. 1117 Cc, nella versione precedente alla riforma del condominio apprestata dalla L. 212/2012.

Cassazione: la braga è di proprietà del singolo condomino

La Corte di Cassazione premette che <<a norma dell'articolo 1117 n. 3 cc (nella precedente formulazione applicabile ratione temporis alla fattispecie che ci occupa, ma il principio non è stato modificato) si presumono comuni i canali di scarico solo "fino al punto di diramazione" degli impianti ai locali di proprietà esclusiva>>.

Continua sostenendo come <<partendo dal chiaro tenore del testo normativo, la prevalente giurisprudenza di questa Corte (v. Sez. 2, Sentenza n. 19045 del 03/09/2010 non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 5792 del 2005; Sez. 3, Sentenza n. 583 del 2001 non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 12894 del 18/12/1995 Rv. 495113; nello stesso senso v. anche Sez. 2, Sentenza n. 10584 del 2012 non massimata) ha escluso dalla proprietà condominiale la cd braga (cioè l'elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale). Si è altresì osservato che, mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all'uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, la braga invece, serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (v. Sez. 2, Sentenza n. 19045 /2010 cit.; Sez. 2, Sentenza n. 5792/2005 cit; Sentenza n. 583/2001 cit; nello stesso senso v. anche Sez. 2, Sentenza n. 10584 del 2012 non massimata)>>.

Ciò posto, il Supremo collegio conferma tale orientamento, per cui <<a) parte proprio da una corretta lettura del dato normativo che fissa con precisione il limite di estensione delle condotte comprese nella presunzione di condominialità e lo individua "fino al punto di diramazione"; b) considera, altrettanto correttamente, la ragione posta a base del concetto di proprietà condominiale che è appunto l'idoneità all'uso (e al godimento) di tutti i partecipanti concludendo coerentemente, che la braga invece, serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini>>.

La Corte di Cassazione, con riferimento alla sentenza evocata dalla corte di merito (Cass. 778/2012), ritiene che l'anzidetto richiamo sia inconferente al caso di specie.

Tale decisione disponeva come <<in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1117, terzo comma, cod. civ., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale>>, tuttavia, la Corte d'Appello aveva prestato adesione a tale decisione senza verificare il contesto in cui la stessa decisione era maturata e, soprattutto, senza confrontarsi con l'interpretazione data dalla prevalente giurisprudenza di legittimità, ribadita nell'ordinanza oggi in commento.

Pertanto, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma.

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