Cassazione: anche il proprietario del solo posto auto è un condomino

di Lucia Izzo - Anche il proprietario del solo posto auto scoperto, e non di un box o un appartamento, va considerato un condòmino a tutti gli effetti e, pertanto, non potrà essere escluso dall'uso e dal godimento dei beni comuni. Questi, tuttavia, sarà altresì obbligato a concorrere alle relative spese.

Lo ha precisato la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nell'ordinanza n. 884/2018 pronunciandosi in una controversia tra alcuni condomini, proprietari di appartamenti e di box auto, che avevano evocato in giudizio i proprietari dei soli posti auto scoperti compresi nel complesso immobiliare.

I primi ritenevano che i secondi fossero titolari di servitù su una limitata area comune e, pertanto, non sussistessero loro ulteriori diritti vantati su altre parti comuni condominiali.

Invece, i proprietari dei soli stalli di sosta scoperti deducevano che gli immobili di loro proprietà, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, sarebbero dovuti essere considerati a pieno titolo appartenenti al complesso condominiale.

Una condivisa dalla Corte d'Appello alla quale, a sua volta, aderisce la Cassazione che, in prima battuta prende atto come dai rilievi effettuati dai CTU

fosse stata confermata la conformazione del complesso condominiale in cui erano presenti posti auto all'interno dell'area condominiale di proprietà di soggetti con abitazioni al di fuori della cinta muraria, collegati al cancello da una strada di proprietà del condominio.

Cassazione: il proprietario del solo posto auto è condomino a tutti gli effetti

Gli Ermellini ribadiscono come la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., è

ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quali quelle elencate in via esemplificativa dalla norma stessa (se il contrario non risulta dal titolo), a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso.

La nozione di condominio, spiega la Corte, si configura non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117.

Peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.

Quindi, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e presumersi comproprietari, nonché obbligati a concorrere alle relative spese (ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

Nel caso di specie, la Corte d'Appello ha operato una valutazione (insindacabile in sede di legittimità) dello stato effettivo dei luoghi e un'indagine in ordine all'ubicazione dei beni, ricostruendo altresì la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, ed è prevenuta al convincimento che i posti auto di scoperti appartenessero strutturalmente al complesso edilizio condominiale e perciò, rispetto ad essi, sussistesse il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale e il rapporto di pertinenza (che è il presupposto necessario del diritto di condominio) con le parti comuni costituite dal tratto di strada e dalle aree adiacenti. Il ricorso va dunque rigettato.

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